隨著去年以來(lái)上海的這波房?jī)r(jià)上漲，在外環(huán)內(nèi)找套100萬(wàn)的普通住宅都有些困難。不過(guò)，還是有些房源進(jìn)入了記者的視野——它們基本位于寶山和閔行，雖屬于住宅項(xiàng)目，但在交易上卻存在著嚴(yán)重的政策風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)錯(cuò)，這類(lèi)房源就是經(jīng)濟(jì)適用房和動(dòng)遷房。

??100萬(wàn)出售60%產(chǎn)權(quán)

??在某中介公司的APP上，記者就看到了這樣一套房源。

??該房源所處的小區(qū)叫做共康雅苑，位于寶山區(qū)大康路上——高層、精裝，朝向?yàn)槟希?014年建成。房子的面積是48.91平方米，一室一廳。照此核算，單價(jià)只有20445元/平方米。

??記者查詢了附近一些老公房的交易價(jià)格，發(fā)現(xiàn)單價(jià)基本上在3.5萬(wàn)-3.9萬(wàn)/平方米之間。新建住宅的單價(jià)怎么比老公房的單價(jià)低？

??記者打電話給中介小胡，對(duì)方確認(rèn)，這套房子確實(shí)屬于經(jīng)濟(jì)適用房，要5年后才能去房產(chǎn)中心正常過(guò)戶，因此房東出售的價(jià)格比較低。

??小胡告訴記者，房東100萬(wàn)轉(zhuǎn)讓的只是自己手上60%的產(chǎn)權(quán)，剩余的40%產(chǎn)權(quán)，需要在5年后正式交易時(shí)再次出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)。

??那么，5年后40%的產(chǎn)權(quán)怎么來(lái)計(jì)算？“這個(gè)現(xiàn)在說(shuō)不準(zhǔn)，要到時(shí)候根據(jù)市場(chǎng)價(jià)，由政府來(lái)定價(jià)，這40%的錢(qián)也是交給政府的。”小胡建議記者先去看看房子再說(shuō)。

??買(mǎi)賣(mài)雙方都要擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

??“這房子住住還是蠻實(shí)惠的。”這套房子的房東笑著向記者推薦，“哪怕外地剛來(lái)上海工作現(xiàn)在還沒(méi)有交社保的，也可以買(mǎi)下來(lái)，5年后正好符合購(gòu)房條件！”

??不過(guò)，從房東給出的流程看，要買(mǎi)這樣一套房，也并不是件容易的事情。按照房東給出的辦法，雙方先簽訂一份預(yù)售合同，買(mǎi)家可以先支付轉(zhuǎn)讓金額的60%，即60萬(wàn)元作為首付款，剩余的40萬(wàn)尾款在房屋正式過(guò)戶時(shí)交割。

??不過(guò)，由于暫時(shí)無(wú)法辦理產(chǎn)證，買(mǎi)家不能使用銀行或是公積金貸款，必須是現(xiàn)金支付。此外，等到房子滿5年后，買(mǎi)家還必須向國(guó)家繳納房屋剩余的40%產(chǎn)權(quán)費(fèi)用，才能正式完成產(chǎn)權(quán)的交割。也就是說(shuō)，如果5年后這套房子的總價(jià)升值到了300萬(wàn)，買(mǎi)家需要交120萬(wàn)。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒說(shuō)，此類(lèi)經(jīng)適房在沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)年限的情況下就轉(zhuǎn)讓?zhuān)耶a(chǎn)權(quán)不能隨房屋一起轉(zhuǎn)移，無(wú)論對(duì)于買(mǎi)方還是賣(mài)方，都具有很大風(fēng)險(xiǎn)。

??“如果后續(xù)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲或下跌，雙方很有可能出現(xiàn)違約。”即便在雙方完成預(yù)售后，買(mǎi)方獲得的也并非完全產(chǎn)權(quán)，持有此類(lèi)住房其實(shí)并不踏實(shí)，可能還要承擔(dān)后續(xù)房?jī)r(jià)上漲補(bǔ)繳稅費(fèi)和房屋價(jià)差等內(nèi)容，這是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。