在房地產(chǎn)政策大面積松綁的同時(shí)，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)正面臨政策收緊的舉措。

日前，上海市發(fā)展和改革委員會(huì)官方發(fā)布，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，上海市規(guī)土局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”)。意見(jiàn)明確，未來(lái)上海中心城區(qū)中小套型住房供應(yīng)比例將不低于70%，郊區(qū)將不低于60%。

意見(jiàn)最抓人眼球的是“增加中小套型商品住房供應(yīng)”這一條。上海將進(jìn)一步加大商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于 60%(部分矛盾突出區(qū)域亦為70%);軌道交通站周邊區(qū)域(中心城區(qū)、郊區(qū)的覆蓋范圍分別為600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例 提高到80%以上;保障型住房的中小套型供應(yīng)比例中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%。同時(shí)，意見(jiàn)還明確，多層、小高層和高層建筑的中小套型，建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)分別定為90平方米、95平方米和100平方米。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者注意到，“增加中小套型商品住房供應(yīng)”這一思路應(yīng)對(duì)的正是去年9月上海提出的“房地產(chǎn)市場(chǎng)中小套型供應(yīng)比例過(guò)低”問(wèn)題。去年11月，新江灣城某地塊在一度“叫?！焙笾匦屡某觯?jīng)過(guò)調(diào)整后的規(guī)劃中，要求地塊中小套型比例不低于60%。

克而瑞分析師楊科偉認(rèn)為，在土地供應(yīng)總量明確將減少的背景下，增加中小戶(hù)型的供應(yīng)比例是為了令供應(yīng)套數(shù)總量不至于明顯減少，有利于平抑房?jī)r(jià)。政策的 意義主要有兩方面：一個(gè)是土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置一些附加門(mén)檻，有助于平抑地價(jià);另一個(gè)就是增加商品住宅供應(yīng)量，緩解供不應(yīng)求造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，目前上海面積在90平方米以下的商品住宅存量占比也是最少的，截至2月24日，內(nèi)環(huán)到中環(huán)90平方米的存量占比最少，僅有3.3%，而中外環(huán)間為5.4%，內(nèi)環(huán)內(nèi)為7.6%。

中小戶(hù)型供應(yīng)量的不足，供需矛盾激烈，尤其是中心城區(qū)小戶(hù)型房源極為稀缺。上海鏈家研究部市場(chǎng)總監(jiān)陸騎麟告訴記者：“面積在90平方米以下的商品住宅存量?jī)H為159萬(wàn)方，也就是說(shuō)，按照目前市場(chǎng)的去化速度來(lái)看的話(huà)，僅需3-4個(gè)月就能完全去化，供應(yīng)量完全不足?！?

那么目前上海的土地供應(yīng)又是什么情況呢?

“土地是上海當(dāng)前面臨的一大資源瓶頸。上海建設(shè)用地總規(guī)模接近規(guī)劃‘天花板’，新增用地空間非常狹小。截至2014年底，上海全市建成區(qū)面積 3124平方公里，超過(guò)市域陸地面積的45%，與規(guī)劃規(guī)模3226平方公里相比，只有102平方公里的空間。根據(jù)上海新一輪城市總體規(guī)劃，必須遵循的一條 原則就是嚴(yán)守用地底線(xiàn)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地“零增長(zhǎng)”甚至負(fù)增長(zhǎng)。這也就意味著，今后6年上海平均每年新增建設(shè)用地只能控制在17平方公里以?xún)?nèi)。”上海中原研究 咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理龔敏告訴記者。

面對(duì)如此緊張的土地情況和稀缺的供應(yīng)，上海房?jī)r(jià)還在上漲。以位于普陀區(qū)江寧路地鐵站附近的某樓盤(pán)為例，去年7月140平米房屋掛牌價(jià)大概在600萬(wàn)，而如今的成交價(jià)格可以到800萬(wàn)。買(mǎi)房成為一件痛苦的事情，這也不難理解上海推出上述舉措。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一線(xiàn)城市新增建設(shè)用地不可能大幅增加，存量用地盤(pán)活也很難有快速成效，現(xiàn)在增加市場(chǎng)供應(yīng)的方法就是把戶(hù)型做小，增加 供應(yīng)的套數(shù)，讓更多的家庭能夠買(mǎi)到或租到中小套型的房源。從上?，F(xiàn)在的土地政策特征來(lái)看，再結(jié)合目前財(cái)政部等部委的政策導(dǎo)向，100平方米以下尤其是90 平方米以下的中小套型配比肯定會(huì)增加，開(kāi)發(fā)商在上海的開(kāi)發(fā)策略也會(huì)由此發(fā)生一定的改變。

泰禾集團(tuán)華東區(qū)投資總監(jiān)王顯巍指出，隨著城市的快速發(fā)展，上海可供開(kāi)發(fā)建設(shè)土地已經(jīng)非常緊張，目前住宅用地已經(jīng)在逐年減少，并且未來(lái)將長(zhǎng)期持續(xù)、難 以扭轉(zhuǎn)，最終上海將像深圳一樣從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量開(kāi)發(fā);近年上海對(duì)外來(lái)人口的吸引力在全國(guó)來(lái)說(shuō)是遙遙領(lǐng)先的，這也是公認(rèn)的事實(shí)，供少需多之下，房?jī)r(jià)自然上 漲。

多位業(yè)內(nèi)人士也指出，在調(diào)整土地供應(yīng)的同時(shí)，加快城市舊城改造也是解決供應(yīng)的一大問(wèn)題，這一點(diǎn)上海還需要多向深圳學(xué)習(xí)，但是上述政策對(duì)于調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)將 起到一定的幫助。記者注意到，從去年四季度開(kāi)始，不少外圍的地塊都已經(jīng)增加了中小戶(hù)型的占比，基本的要求都在55%或60%以上，而此前出讓的地塊多數(shù)只 要求了中小戶(hù)型占比達(dá)到20%即可，雖然目前的地塊中小戶(hù)型的比例出現(xiàn)調(diào)整，但與意見(jiàn)中的要求還是有一定差距的。

雖然如此，業(yè)內(nèi)也有聲音認(rèn)為，如果中小戶(hù)型加大配置，可能還會(huì)使得大戶(hù)型由于供應(yīng)不足而價(jià)格上漲。