房地產(chǎn)市場或整體量升價緩
??2016年只要經(jīng)濟不出現(xiàn)嚴重問題，房地產(chǎn)市場各項指標將保持低位運行，房地產(chǎn)市場整體量升價緩，但區(qū)域市場仍會繼續(xù)分化。因此，房地產(chǎn)政策仍需要注意差異性，應賦予企業(yè)更多自主權(quán)。激發(fā)改善型需求加快去庫存仍是最重要的主題，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和兼并的步伐也將加快。
??□國家信息中心宏觀政策動向課題組
??一、2015年房地產(chǎn)市場運行地區(qū)差異大
??2015年的房地產(chǎn)市場總體上可以用波瀾不驚來概括，在政策面的逐步寬松和剛性需求依然強勁的背景下，市場逐步回暖，但是市場回暖的地區(qū)差異非常大，局部地區(qū)出現(xiàn)過熱，還有些地區(qū)依然不景氣。
??1、國房景氣指數(shù)走出“微笑”曲線，但仍處于不景氣空間
??隨著房地產(chǎn)寬松政策的持續(xù)發(fā)酵，潛在需求開始不斷釋放，房地產(chǎn)市場回暖十分明顯。反映房地產(chǎn)市場景氣狀況的國房景氣指數(shù)（也稱“房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)”）在2015年6月份環(huán)比開始轉(zhuǎn)正，這也是6個月后的首次環(huán)比上升。7、8月繼續(xù)保持環(huán)比上升趨勢，但是自9月后基本保持平穩(wěn)走勢，而且還有輕微的下滑趨勢，但是全年國房景氣指數(shù)基本走出一條近似的“微笑”曲線。全年景氣指數(shù)值仍在100以下的不景氣區(qū)間，而且從目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢看，超越100基本不太可能。
??2、房地產(chǎn)與住宅開發(fā)投資下滑明顯，增速遠低于固定資產(chǎn)投資
??房地產(chǎn)作為關聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資既是房地產(chǎn)市場重要的指標，也是影響宏觀經(jīng)濟的重要指標。從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，同比增速從年初的10.4%下滑到年底的1%。全年呈現(xiàn)逐月下滑趨勢，但下滑的趨勢不斷減緩。其中，全年住宅投資64595億元，同比增長0.4%。值得注意的是房地產(chǎn)投資增速自2014年3月低于固定資產(chǎn)投資后，2015年增速差距持續(xù)擴大，1-12月全國固定資產(chǎn)投資同比增速為10%，增速已分別超過房地產(chǎn)投資和住宅投資增速9和9.6個百分點，反映出房地產(chǎn)投資在我國固定資產(chǎn)投資中占比逐步下降。
??3、商品房和住宅銷售穩(wěn)步攀升，住宅銷售額增速明顯
??2015年房地產(chǎn)市場銷售與投資差異較大，商品房和住宅市場，無論是從銷售面積還是銷售額看，都呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢。全年商品房銷售面積128495萬平方米，同比增長6.5%，住宅銷售面積112406萬平方米，同比增長6.9%。尤其值得注意的是從2015年6月開始，商品房和住宅銷售面積同比增長就擺脫自2014年開始的負增長局面，一路穩(wěn)步攀升，但是增速自10月就開始減緩。銷售額相對銷售面積增長更快，自5月份就實現(xiàn)同比正增長，隨后一路快速攀升，全年商品房和住宅銷售額分別為87281億元和72753億元，同比分別增長14.4%和16.6%。尤其是住宅的銷售額增速明顯，自3月份開始就領先于商品房銷售額，到12月份同比增速快于商品房2.2個百分點，反映出住宅需求旺盛，房價有上升動力。當然住宅銷售的快速增長很大程度與一二線城市的快速回暖有關。
??雖然銷售看起來回暖明顯，但是由于各地新房上市速度更快，去庫存壓力不斷加大。12月末，商品房待售面積71853萬平方米，比2014年底增長了15.6%。其中，住宅45248萬平方米，增長了11.2%，辦公樓3276萬平方米，增長了24.7%；商業(yè)營用房14664萬平方米，增長了24.6%。如果考慮一部分在建還未售的商品房，商品房庫存數(shù)量更高，去庫存壓力較大。
??4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比緩慢回升，個人按揭貸款增長迅速
??2015年全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，同比增長2.6%。其中，國內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%；利用外資比例雖然不大，僅297億元，但是波動幅度較大，從年初的同比增長72.6%，到年末的同比下降53.6%；而個人按揭貸款是所有資金中增長最為迅速的，全年個人按揭貸款16662億元，同比增速從年初的2.1%上升到12月的21.9%。顯然，在房地產(chǎn)銷售回暖的情況下，個人住房消費貸款需求增長迅速，成為推動房地產(chǎn)成交量和價格上行的重要因素，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位，加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，緩解房地產(chǎn)企業(yè)風險。
??5、房屋和住宅新開工面積持續(xù)低迷，土地購置面積大幅走低
??雖然商品房和住宅銷售同比持續(xù)上升，但是受到庫存不斷增加和房地產(chǎn)區(qū)域分化的嚴重，全國房屋和住宅新開工面積持續(xù)低迷，土地購置面積大幅下滑。全年房屋和住宅新開工面積分別為154454萬平方米和106651萬平方米，同比分別下降14%和14.6%。與此同時，土地購置面積也下滑嚴重，全年土地購置面積22811萬平方米，同比下降31.7%。這些指標的下降，一定程度減緩未來去庫存的壓力。
??二、房地產(chǎn)市場整體供大于求
??我國當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生改變，由供給端走向需求端，房地產(chǎn)市場整體處于供大于求的局面，但房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異較大。
??1、房地產(chǎn)調(diào)控政策會進一步寬松
??面對庫存越來越嚴重的房地產(chǎn)市場，自2014底以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越寬松，除了幾個一線城市外，限購普遍放開，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺真金白銀的房地產(chǎn)補貼政策。2016年在去庫存成為五大任務之一的背景下，調(diào)控政策應該更加寬松。包括購房按揭貸款利息抵扣個稅；首套或二套普通住房首付比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵農(nóng)民進城買房落戶（中央經(jīng)濟工作會議把這個舉措與推進新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來）；放寬戶籍限制，鼓勵購房入戶（中央經(jīng)濟工作會議將鼓勵常住外地人購房與鼓勵租房、擴大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來，深化住房制度改革）；回購商品房作為棚戶區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進公積金或房貸證券化；購房稅費減免等。另外，二胎生育政策的正式出臺，近期看導致家庭成員增加，需求更大的房子，將會產(chǎn)生對大戶型的改善型需求，遠期看由于人口總量的增加會加大對住房的需求。
??2、較高的住房自給率和人口將影響房地產(chǎn)市場預期
??隨著我國房地產(chǎn)市場本世紀以來的快速發(fā)展，中國住房擁有率過高已經(jīng)成為不爭的事實，根據(jù)西南財經(jīng)大學和中國人民銀行共同發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》，目前中國城鎮(zhèn)自有住房擁有率高達89.68%，遠超世界60%左右的水平（美國為65%，英國為70%，日本為60%），處于世界前列。實際，如果再加上我國大量存在的小產(chǎn)權(quán)房以及軍隊住房等，我國的住房自給率可能會更高。一方面面對較高的住房自給率，另一方面從我國新生人口來看，我國上世紀70年代新生人口2.03億人，上世紀80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個世紀90年代少0.13億人。人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對中長期房地產(chǎn)市場需求的預期。
??3、經(jīng)濟增速放緩將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖
??從2015年房地產(chǎn)市場銷售面積和銷售額的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場回暖的趨勢已基本確立。但是，房地產(chǎn)回暖的區(qū)域差異顯然較大，另外，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)依然不樂觀，房地產(chǎn)市場整體回暖的基礎還比較脆弱，如果經(jīng)濟增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場很難獨善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產(chǎn)銷售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對房地產(chǎn)市場刺激的邊際效用也會遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔憂。雖然2016年的房地產(chǎn)政策會更加寬松，但是經(jīng)濟下滑下的市場預期發(fā)生改變，居民收入水平也會產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟增速還有一點關系。
??4、商品房去庫存尚無有效手段
??商品房去庫存已經(jīng)成為2016年國家五大經(jīng)濟工作任務之一。目前我國商品房庫存顯然不是以待售面積為71853萬平方米來計算的，因為這個庫存量按照2015年的銷售速度，只需要6.72個月就可以銷售完畢，這顯然不值得擔憂。根據(jù)2000-2015年底我國房地產(chǎn)新開工面積減去銷售面積差額更真實反映我國的商品房庫存，再以過去3年平均銷售速度作為需求，則需要4.4年消化庫存。可見，去庫存壓力顯然很大。而目前對于去庫存寄予希望最大的就是通過農(nóng)民工的市民化來消化庫存。即政府通過戶籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國城鎮(zhèn)化進程。但是，這一途徑的問題在于，一方面很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實有購房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力，因為很多有購買能力的已經(jīng)購買，而現(xiàn)在很多面對高房價，很多很難有支付能力，即使政府能對其補貼，使其能勉強支付首付，這種按揭也會具有一定的風險。還有建議通過降房價去庫存，這顯然只是一種理論思維，認為價格降低，需求會增加，但是事實上商品房市場跟一般商品市場顯然不一樣，投入資金大，所以在商品房市場人們的購買行為往往跟股市相似，買漲不買跌。特別是當人們對于房價下跌有預期后會進一步降低購房需求。
??5、房地產(chǎn)企業(yè)加快合作和轉(zhuǎn)型
??隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間越來越窄，一些根植于三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)越來越難生存，主動轉(zhuǎn)型或者多元化經(jīng)營成為趨勢。而大型房地產(chǎn)企業(yè)也由于房地產(chǎn)市場的走弱帶來風險上升，拿地更為謹慎，很多企業(yè)已退出三四線城市。一線城市由于地價繼續(xù)攀升加劇企業(yè)流動性風險，大企業(yè)聯(lián)合拿地開發(fā)成為一種新趨勢。大企業(yè)間除了資金合作外，還有經(jīng)驗的分享。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試利用“互聯(lián)網(wǎng)+”這一國家戰(zhàn)略來實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，但目前房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)應用主要是房產(chǎn)信息查詢、線上銷售和資金眾籌，更高效的互聯(lián)網(wǎng)應用模式還在探索之中。
??三、房地產(chǎn)市場整體量升價緩區(qū)域市場繼續(xù)分化
??2016年只要經(jīng)濟不出現(xiàn)嚴重問題，房地產(chǎn)市場各項指標將保持低位運行，房地產(chǎn)市場整體量升價緩，但區(qū)域市場仍會繼續(xù)分化。因此，房地產(chǎn)政策仍需要注意差異性，應賦予企業(yè)更多自主權(quán)。激發(fā)改善型需求加快去庫存仍是最重要的主題，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和兼并的步伐也將加快。
??1、區(qū)域分化繼續(xù)加劇，去庫存效果地區(qū)差異較大
??只要經(jīng)濟基本面不出現(xiàn)大的問題，2016年房地產(chǎn)市場無論是銷售和開發(fā)都會延續(xù)2015年分化的趨勢，一線城市和二線熱點城市還會出現(xiàn)量價齊升的局面，但是價格大幅上升的可能性不大，一般二線城市和三四線城市去庫存壓力仍然較大，價格難以上行。鑒于當前房地產(chǎn)作為投資的功能較弱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的逐步完善，房地產(chǎn)需求將逐步趨于理性，加快去庫存的關鍵在于激發(fā)改善型需求。但是，各地由于經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿蛶齑娆F(xiàn)狀差異較大，去庫存差異也會較大，極大城市群地區(qū)和一些經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型快的三四線城市去庫存效果較好，而廣大工業(yè)產(chǎn)業(yè)過剩嚴重和經(jīng)濟發(fā)展下滑嚴重的城市去庫存效果較差。
??2、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑，全年投資增速為零左右
??一方面受房地產(chǎn)庫存的不斷增加到影響，另一方面又受到房地產(chǎn)政策寬松下房地產(chǎn)銷售不斷回暖的影響，2015年房地產(chǎn)投資增速雖然連連下滑，但是下滑的速度顯然不斷趨緩。但是，2015年三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)1998年以來首次負增長，再結(jié)合土地購置面積的大幅下滑，可以判斷，2016年房地產(chǎn)投資仍將繼續(xù)下滑，但是受到2015年投資基數(shù)較低的影響，房地產(chǎn)投資增速雖然繼續(xù)下降，但是幅度有限，個別月份會出現(xiàn)同比負增長，全年房地產(chǎn)投資為零增長。
??3、商品房銷量仍會上升，價格變動的區(qū)域差異較大
??2015年的商品房銷售在寬松政策的刺激下不斷回暖，尤其是一二線城市。事實上，我國城鎮(zhèn)化帶來的剛性需求仍然有較大空間，改善性需求也在不斷涌現(xiàn)，加上政策的寬松，2016年房地產(chǎn)市場的銷量仍然會延續(xù)上升趨勢。再加上全面放開二孩政策，房地產(chǎn)市場需求在未來一段時間將謹慎樂觀。但是，房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化的影響和庫存的壓力會使房地產(chǎn)價格總體上升幅度相對銷量增長比較平穩(wěn)，但一線和二線熱點城市及國家戰(zhàn)略重點布局區(qū)域的城市商品房銷量和價格增長都較快，三四線城市銷量和價格的上升仍將緩慢，甚至負增長。
??4、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和淘汰步伐加快，產(chǎn)業(yè)集中度將提高
??房地產(chǎn)市場進入“新常態(tài)”后，企業(yè)利潤不斷下滑，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加快轉(zhuǎn)型和兼并重組。一些有實力的品牌房企紛紛主動出擊，實現(xiàn)多條腿走路，轉(zhuǎn)型相當輕松。尤其是萬科和萬達的強強聯(lián)姻，率先走一條合縱連橫的新路子，為房地產(chǎn)企業(yè)的合作帶來一定示范效應，可能出現(xiàn)更多強強聯(lián)合或者抱團實施多元化發(fā)展的例子。同時，房地產(chǎn)企業(yè)面對房地產(chǎn)市場嚴峻的現(xiàn)實，加快轉(zhuǎn)型成為一種必然，越是實力雄厚的企業(yè)轉(zhuǎn)型的步伐會更快，尤其是作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬達，將2016年地產(chǎn)銷售目標下調(diào)至1000億平方米，相比2015年逾1600億平方米的銷售額，下調(diào)幅度近40%。這種迅猛的轉(zhuǎn)型必然會對房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大影響，為國內(nèi)其他開發(fā)商的轉(zhuǎn)型提供了樣本。同時，三四線城市中小房企的轉(zhuǎn)型并非易事，有的只能選擇放棄房地產(chǎn)業(yè)務，或被兼并甚至淘汰，從而提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度。
??四、房地產(chǎn)調(diào)控政策應細化和區(qū)別對待
??房地產(chǎn)去庫存成為2016年我國經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務之一，也是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的主要任務，但由于房地產(chǎn)市場地區(qū)差異較大，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控的政策應該細化和區(qū)別對待，調(diào)控手段更多采用市場而不是行政，刺激剛性需求，促進改善型需求，加快房地產(chǎn)長效機制建設，加強對“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”新興業(yè)態(tài)的扶持和監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
