2015年，杭州房地產(chǎn)市場重新火爆，房價明顯上漲。這基于很多原因，政策面的扶持，房貸利率持續(xù)下行，普遍二孩政策落地等。這些政策疊加使得杭州就連土地市場都交出了高分答卷，不禁讓人對2016年的市場喜憂參半：這樣的旺市能在今年保持下去嗎？能持續(xù)多久？風險何在？

??盡管早有人預(yù)判今年的行情再次上揚，但同時也有唱衰的聲音提出了危言聳聽的“崩盤論”。越是沒有一個篤定的答案，對于2016年的樓市才會有更多的期待。如果非要對今年的樓市做一些揣測，也許可以從以下幾方面說起：

??今年的房價誰說了算？

??無論你是否會在2016年和樓市發(fā)生買賣關(guān)系，都會關(guān)心一個核心問題：今年房價會怎么走，漲價還是降價，還是維持原樣。

??1月19日，國家統(tǒng)計局公布2015年12月份全國70個大中城市新建商品房價格走勢，其中住宅和二手住宅價格延續(xù)前一月走勢，雙雙同比漲幅擴大。而與此同時，大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，所以房價仍在環(huán)比下降。

??中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉分析，由于各城市供需狀況各不相同，城市間房價分化現(xiàn)象今年仍將持續(xù)。

??和全國將大范圍出現(xiàn)分化現(xiàn)象一樣，杭州也會呈現(xiàn)出非常明顯的個體差異。舉個例子，2015年杭州市區(qū)新建商品房簽約均價為16182元/平方米，相比2014年的15653元/平方米上漲了3.8個百分點，而聚焦到個盤，杭州市兩個漲幅最大的樓盤分別是綠城·運河宸園以及建工·EFC，兩者一年的單價漲價都超過30%，遠超其他住宅類項目。同時，這兩個樓盤的成交情況也堪稱火爆。

??房地產(chǎn)專家認為，如果政策寬松的力度和余地不再加大的話，類似于這樣的分化還將趨于明顯，好賣的項目量價齊漲，滯銷的項目降價都未必換得理想的成交量。

??從整體價格趨勢而言，今年出現(xiàn)明顯漲幅的可能性不大。在2015年12月21日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，化解房地產(chǎn)庫存被列為2016年中國經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務(wù)之一，中央還明確鼓勵開發(fā)商降價，這是史無前例的。

??當然，企業(yè)作為市場主體，是否會順應(yīng)中央號召也會從自身考慮出發(fā)。例如上市公司降價可能帶來盈利下滑、小開發(fā)商降價可能就面臨破產(chǎn)，此外去年高企的土地價格，也決定了今年的商品房從成本上就很難做出讓步。所以，今年的房價一定不會是政府、開發(fā)商或是購房者任何單方面可以決定的。

??房地產(chǎn)重回投資時代？

??盡管房價暴漲的行情不復(fù)存在，但不動產(chǎn)依舊被認作是相對穩(wěn)定的投資渠道。更何況，自從2015年6月19日股市暴跌以來，大盤指數(shù)一直在3000點徘徊，加之短暫“生存”的熔斷機制過后，直接令不少股民心灰意冷，又重新轉(zhuǎn)戰(zhàn)到房地產(chǎn)。

??根據(jù)一份去年年末的調(diào)查報告顯示，假如手里有50萬元，30％的老百姓還是更愿意投入樓市，投入股市的只占15％。55％的群眾則表示兩者皆不買。傾向買房的百姓表示：“房子畢竟是增值產(chǎn)品，目前股市太不穩(wěn)定。”就如杭州市場來說，去年“日光盤”已經(jīng)重回市場，賣得好的更是比比皆是。

??那么，買房的購房者比例當中，有多少是自住，又有多少是用于投資的？根據(jù)杭州市透明售房研究院出具的一份報告顯示，去年60平方米以下的小戶型商業(yè)房源是商業(yè)地產(chǎn)的簽約主力，占到簽約總量的75%；如果按照總價區(qū)分，100萬元以下的商鋪、辦公類房源占到商業(yè)地產(chǎn)總比例的70%及78%。可見，低門檻的投資產(chǎn)品更受市場歡迎，且符合投資者近幾年的投資需求。

??除了商業(yè)地產(chǎn)以外，記者從熱銷的住宅項目了解到，隨著市場持續(xù)升溫，溫州、臺州購房者重返杭州置業(yè)的比例越來越高。雖然不及2009年以前的炒房勢頭，但置業(yè)信心明顯回升。

??從長遠來看，房價上漲是必然事件，此時正是買房好時機。各大政策、現(xiàn)狀都為購房者提供了良好的購房窗口。股票牛市已過，下一個牛市或?qū)⒃俚?年。但是，盲目的炒房，只會導(dǎo)致樓市供不應(yīng)求，房價飛漲。所以投資房產(chǎn)還是需要保持理智，多方位了解再下手。其實不管炒房還是炒股，都應(yīng)結(jié)合自身條件，選擇自己的剛性需求。

??庫存量降得下來嗎？

??透明售房研究院院長方張接認為，隨著2015年一系列政策措施的實施，杭州的房地產(chǎn)市場有效提振了市場信心，呈現(xiàn)出“量升價穩(wěn)”的積極態(tài)勢，商品房庫存的去化周期已經(jīng)顯著縮短，整體趨勢積極向好。

??數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年末，杭州市區(qū)（包括蕭山、余杭）可售商品住房97830套，同比減少5.5%，主城區(qū)34364套，同比減少7.1%；從去化周期看，按近一年的月均成交套數(shù)計算，市區(qū)新建商品住房庫存去化周期為10.6個月，主城區(qū)9.4個月，較2014年同期明顯縮短。市場整體的供求關(guān)系得到了較大改善。

??“可售商品房數(shù)量依然在高位運行，但這其中存在著區(qū)域分布不均衡和庫存結(jié)構(gòu)不合理等問題。”他認為，2015年以來杭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了許多積極變化，自住型需求得到了釋放，商品房庫存壓力有所緩解，去庫存的成效來之不易。今年應(yīng)該更加科學地分析和對待庫存結(jié)構(gòu)。

??從什么地方著手是最有效的去庫存辦法？浙江工業(yè)大學房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬認為，應(yīng)該從土地源頭管控，建立有效的供給配比。首先政府對土地源頭要進行有效管控，庫存量大的地方停止或減少土地供應(yīng)，要摸清顯性存量和隱性存量，針對性地建立起有效的土地供給配比機制。其次，政府應(yīng)當降低開發(fā)商不合理的稅費，鼓勵開發(fā)商降價。同時，房企應(yīng)當更加理性投資、決策，密切跟蹤市場變化，要去研究城市人口與房地產(chǎn)的匹配關(guān)系，不能盲目拿地。

??虞曉芬還建議，杭州的公建量太大，造成寫字樓租金和寫字樓銷售價格與城市發(fā)展狀態(tài)很不匹配，形成了大規(guī)模的空置、浪費?！敖ㄗh政府在有的區(qū)域，特別是住宅供不應(yīng)求的區(qū)域，可以允許部分公建用地改變用途，加快公建去庫存。”

??浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授則指出，做好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，那么對庫存會起到明顯的優(yōu)化作用。

??“政府應(yīng)該鼓勵購房，無論是自住型消費還是投資型購房。同時，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是交通體系這一短板。我們還可以從人口集聚的角度出發(fā)，通過非戶籍人口的戶籍化、居住證制度改革，吸引全國各地的購房者到杭州來置業(yè)?！辟Z生華認為，如果這些想法和建議最終都能落到實處，降低庫存量并不是難事。

??會出現(xiàn)更貴的地價嗎？

??杭州的土地市場在2015年下半程徹底進入了“高燒期”。濱江、文暉、橋西、上塘、奧體等地塊先后刷新板塊價格，高溢價率屢被刷新，地王接連涌現(xiàn)。每次只要是優(yōu)質(zhì)地塊出讓，都會受到房企的激烈爭奪。

??進入2016年，土地熱度更上一層樓。1月6日，信達地產(chǎn)以36679元/平方米的創(chuàng)紀錄樓面價拿下錢江新城南星單元宅地，直接把剛剛開閘的土地市場燒到了沸點。

??那么接下來的土地市場，還會有更貴的土地出現(xiàn)嗎？答案是有可能。

??根據(jù)最新公布的2015主城區(qū)第四期讀地手冊，不少宅地具備了這樣的條件。譬如，盛產(chǎn)高價地的南星單元，有1宗47.85畝宅地計劃出讓，這宗土地與杭州新地王僅一街之隔，形狀更加方正。

??還有2宗位于湖墅單元、翠苑單元的宅地，也具備創(chuàng)造高溢價的可能。離2宗地塊最近的融信·杭州公館項目，2014年1月拿地價高達25785元/平方米，剔除1.6萬平方米保障房面積，實際樓面價已超過30000元/平方米。

??此外，如果市中心潮鳴艮山單元的2宗宅地掛牌出讓，也必將引發(fā)房企爭搶。地塊面積28.2畝和21.6畝，位于鳳起路與環(huán)城東路西南角，是市中心少有的優(yōu)質(zhì)宅地。

??二手房行情還會一路走高？

??根據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年，杭州市主城區(qū)二手房共計成交44891套，同比2014年的25735套增長74.44%，月度交易量大部分維持在3300套以上。可以說這個總交易量已經(jīng)超過過去5年的年均交易量，同時距離2009年51021套的歷史峰值，僅有6130多套的差距。成交量的高低，也直接表明了買賣雙方對整個二手房市場的最終認可程度。

??那么，2016年的二手房市場會怎么走，是否還會延續(xù)2015年的勢頭？根據(jù)我愛我家市場研究中心的分析，二手房交易量超過去年的可能性不大，預(yù)計會沖高回落。原因在于今年樓市政策頻繁發(fā)力，不僅釋放了一大部分市場需求，也提前透支了明后年的漲幅。而對于今年市場行情走勢，還要取決于后續(xù)樓市政策的出臺，如果政策力度再次發(fā)力，市場可能會出現(xiàn)階段性的調(diào)整。

??價格方面，今年二手房價格保持穩(wěn)定或小有回升的可能性極大。一方面隨著城市化進程的不斷深入，市政配套設(shè)施的不斷完善，必將給市場帶來大量拆遷，也將給市場帶來一定量的購房需求，加之此前已積壓尚未釋放的購房需求，供不應(yīng)求的態(tài)勢會刺激房價的上漲。另一方面由于去年以來土地價格不斷上漲，“地王”屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，勢必會影響二手房掛牌價格的走向。

??此外，預(yù)計今年以剛性需求為主的總體格局將繼續(xù)維持，但以改善為目的的購房需求還將出現(xiàn)新一輪的增長。單獨二胎政策的放開，也將成為助推改善型需求的一個增長點