最近，險(xiǎn)資在地產(chǎn)股騷動(dòng)，我也著力往這個(gè)問題上琢磨了以下，結(jié)合最近幾天的一些政策跡象

1、戶籍改革（以北京的苗頭為準(zhǔn)）

2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度

3、不差錢的保險(xiǎn)資金10年前的條約遺產(chǎn)

預(yù)計(jì)。。。。從現(xiàn)在開始，到明年2季度，2-3線樓市會(huì)接過接力棒飆漲。。。。。大概在15-20%，我說的平均漲幅，區(qū)隔下來分化的話，好一點(diǎn)的二線會(huì)漲30-40%。

這一把上漲，是資本的力量，跟需求無關(guān)，是巨大庫存用資本清倉的模式拉高導(dǎo)致，受傷的是觀望踏空的人，錯(cuò)過的話很多人一輩子就不要買房子了，你的房租將由上市公司的股東們決定，股東對上市公司的要求就只有一個(gè)，每年。。。。業(yè)績增長。。。15%（這個(gè)數(shù)字有朋友糾正說太高了，大概在9%左右，問題不大，主要強(qiáng)調(diào)邏輯，當(dāng)然不排除熱門兒地區(qū)一開始就這樣）。

很多人沒明白政府這次打算化解房產(chǎn)產(chǎn)能的做法，根本不是用一套套賣，咋賣，直接資產(chǎn)注入到上市公司，險(xiǎn)資買地產(chǎn)搞什么？？買了以后會(huì)大規(guī)模定向增發(fā)，保險(xiǎn)過去10年是房地產(chǎn)最大推手之一，包括銀行、信托、各類基金，手上一堆貨，賣不掉，肯定資產(chǎn)證券化處理，因此首先會(huì)做高股價(jià)，然后增發(fā)收購賣不掉的貨，以后你們房東是保險(xiǎn)公司。

當(dāng)保險(xiǎn)公司成為房東的時(shí)候，租房的去填補(bǔ)由于利率壓制導(dǎo)致保險(xiǎn)收益通道下降的缺口，保險(xiǎn)有巨大的動(dòng)力把房租一次性漲價(jià)20%甚至50%（舉例，當(dāng)然可能沒這么殘忍），否則怎么應(yīng)對10年前大規(guī)模簽訂的協(xié)議如今陸續(xù)到期后現(xiàn)金流減少與收益減少的問題呢？因?yàn)楸ｋU(xiǎn)把資產(chǎn)證券化掉，資產(chǎn)就沒有再出清的沖動(dòng)，沒有成交價(jià)格永遠(yuǎn)高高在上。

保險(xiǎn)公司每年分紅多少？沒有買保險(xiǎn)的人的便宜現(xiàn)金的注入，但是有恒定的資產(chǎn)，保險(xiǎn)公司其實(shí)資產(chǎn)不良率一點(diǎn)變化都沒有，但房租卻是自己說了算，每年漲10%，你受得了不，受不了就回去，貴到你租都租不起，邏輯就這么簡單，不但是保險(xiǎn)，銀行、信托、基金都會(huì)這么干，以后的收益誰給？租奴。

這就是美國模式。。。。銀團(tuán)控制大多數(shù)的樓，讓租客貢獻(xiàn)資產(chǎn)收益率，資產(chǎn)不良率非常低，大城市永遠(yuǎn)有強(qiáng)烈的吸引力，貴到你想哭，美國的房利美、房地美就這么玩的，人生不能踏空3次。

上市金融企業(yè)大股東雇傭的打工仔拿這么高的工資，拒絕政府財(cái)政回收路徑，一個(gè)個(gè)自詡精明，拿著存款到處投資套利，那你的老板會(huì)怎么想，吃了老子的給我吐出來，不接受國家GDP運(yùn)轉(zhuǎn)模型就來接受資本家業(yè)績回轉(zhuǎn)模型，道理非常簡單，國家回轉(zhuǎn)不接受就接受市場化的公司回轉(zhuǎn)，一個(gè)個(gè)在大城市只吃不拉，像什么話？

一旦回轉(zhuǎn)模型以市場化定價(jià)，會(huì)發(fā)生什么事情呢？

這叫『激勵(lì)相容』，混在北京你的人均產(chǎn)出是多少？北京需要什么樣的人，要自己掂量掂量，既然資產(chǎn)可以分級(jí)，人也可以。。。頂級(jí)的人混頂級(jí)城市，拿頂級(jí)的年薪付頂級(jí)的賬單。

只有通過人均貢獻(xiàn)指數(shù)把人分級(jí)了，不同的城市才可以做『功能區(qū)劃』，上海是個(gè)人都自詡銀行家，銀行家一年年薪?jīng)]有百萬就別嗶嗶嗶嗶了，你既然年薪百萬，房東一年收你30萬房租不過分的吧，就是這個(gè)道理，思路都在那擺著的，都明盤的，我有理有據(jù)。

插曲：粉絲提問：如果開征房產(chǎn)稅，對保險(xiǎn)公司這個(gè)大房東會(huì)有什么影響嗎？

如果繳稅，當(dāng)擁有資產(chǎn)的人處于無欲狀態(tài)的時(shí)候（無欲則剛，不想賣，只想租，并且價(jià)格非常的高），講真，無腦轉(zhuǎn)嫁成本即可

另外很多人擔(dān)心說那以前那些自然人房東的巨大房租庫存不是金融企業(yè)的競爭對手嗎？金融企業(yè)如何與其競爭呢？這個(gè)邏輯我也給大家考慮好了，戶籍改革的入戶積分是干什么的呢？正規(guī)金融機(jī)構(gòu)一定會(huì)給你正規(guī)的合同與完稅證明，并且你只能接受這種形式，因?yàn)槟惚仨氁幼∽C，沒有居住證你無法入戶。

同時(shí)，政府也準(zhǔn)備好幫助你解決租金的問題，因?yàn)榈綍r(shí)候大多數(shù)城市會(huì)開啟住房公積金可以付租金這個(gè)政策，當(dāng)然，同樣要稅票。

對于自然人出租的房產(chǎn)，配合『房地產(chǎn)稅』，基本上租金是可以同步上漲的，因?yàn)闆]有成交，也買不起，也沒人會(huì)去賣出，那么定價(jià)邏輯就是單邊，成本直接轉(zhuǎn)嫁即可。同時(shí)，因?yàn)橐_具稅票租客才可能來租，房東必須接受不動(dòng)產(chǎn)登記政策，后繼房地產(chǎn)稅是隨之而來的，除非你不想出租了，或者你的租客根本不想完稅，不想落戶，撈一票就回老家，那么是可以繼續(xù)野生狀態(tài)，但我估計(jì)這樣不大現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榉繓|如果拒絕不動(dòng)產(chǎn)登記，則他的房產(chǎn)將永遠(yuǎn)喪失流動(dòng)性，沒有任何人去購買沒有證書的房產(chǎn)，這是非常簡單的道理。

根據(jù)北京的入戶意見征求稿，45歲以前，連續(xù)7年納稅，有居住證，學(xué)歷XXXX，4個(gè)緊箍咒壓住，你不可能不去正規(guī)機(jī)構(gòu)租房子，正規(guī)機(jī)構(gòu)不可能不給你開稅票并且稅項(xiàng)轉(zhuǎn)嫁給你，除非你已經(jīng)想的很清楚我就是來北京打工的，撈一票回老家。