路透社最近的一項調查顯示,2016年中國住宅市場均價預計上漲2%,繼續(xù)受寬松政策環(huán)境以及熱點城市帶動,但庫存偏高及需求透支意味著全年漲幅有限。另一方面,明年房地產投資增速很可能繼續(xù)下行,而緩解高庫存困境可能需要兩年以上時間。

??在14家接受路透調查的中外機構中,八家認為明年全國住宅均價將上漲,四家持平,一家下跌,一家未給出具體預測值;預測值從下跌2%至上漲6%不等,預估中值顯示2016年房價將小幅上升2%,上半年漲幅亦為2%。

??路透社表示,此次調查在11月18-30日進行。多數分析師預測所依據的數據來源于國家統計局70個大中城市房價。2016年的房價變動幅度是指該年12月與上年12月相比的漲跌幅。

??2016年住宅均價變動的預測值,較今年8月進行的調查結果有所下降,后者為上漲3%。

??綜合受訪者觀點,認為房價將上漲的原因主要包括政策(包括貨幣政策)繼續(xù)放松、發(fā)達城市較好表現帶動整體房價上升,今年土地及新開工低迷導致供給端增速放慢;認為房價持平或趨降的原因包括住房邊際需求下降,庫存仍然偏高、需求已透支一部分、經濟下行壓力加大等。

??“15年房價上漲較多,需求已經透支一部分,短期成交的量價繼續(xù)上行有壓力,”中銀國際袁豪認為,明年即使政策繼續(xù)放松,也會加大對于去庫存方面的政策,而這方面更多利好三四線城市的成交,因而綜合體現在房價上面的表現應該平或者跌。他預計明年房價持平。

??今年以來,在貨幣政策、銀行信貸、稅收等多方面政策放松的支持下,中國商品房成交同比由跌轉升,全年銷售額有望創(chuàng)新高。但同期樓市庫存仍居高不下,房地產投資遲遲不見起色。

??此外,參與本次調查的受訪者多認為,中國房地產市場高庫存困境約需兩年以上才能得到緩解,且問題主要集中在三四線中小城市,而一線城市目前已不存在庫存問題,多數二線城市也能較快消化。小城市本身需求不足,而有利于人口聚集的政策,如戶籍改革、產業(yè)促進等,還需要一段時間才能看到效果。

??“這將是一個長期過程?！敝性瘓F研究總監(jiān)劉淵表示,今年銷售面積同比回升7%,然存量依然上升。存量主要來自于40個重點城市以外的發(fā)展中地區(qū)?，F有政策對發(fā)達城市有效,對發(fā)展中城市效果平平,所以去庫存任重而道遠。

??中銀國際的袁豪也表示,三四線城市自身需求已經很弱,而且城市化過程中,需求趨勢是下行的,需要等待國家的去庫存政策提振或者轉化需求,比如保障房建設資金用于收購市場上的商品房作為保障用途。但即便如此,去庫存仍將是一個相對緩慢的過程。

??他預計,上半年房地產投資還會繼續(xù)回落,主要源于庫存較高,銷售端回暖傳遞到投資端的靈敏度下降,因而在投資增速回升之前,首先需要看到庫存的真實下降,預計上半年投資增速還是有壓力,下半年會略有改善。

??問及房地產投資增速在2016年是否會繼續(xù)回落,八位受訪者認為投資增速會繼續(xù)回落,五位認為不會。

??中國房地產市場今年4、5月開始扭轉頹勢,銷售增幅轉正,銷售轉暖未能傳導到投資和新開工,至10月,房地產投資增速已從去年的10.5%降至2%,新開工面積則維持在兩位數的負增長。

??中國今年以來宏觀政策和房地產政策均保持寬松,貨幣政策上,五次降息后存貸款基準利率創(chuàng)出歷史新低;樓市政策方面,下調商業(yè)貸款首付比例、調整公積金政策、為外資進入中國樓市松綁依次出爐。

??從受訪者反饋來看,市場對房地產政策放松持有較高預期,全部受訪者都認為明年中央會出臺政策支持樓市,而在上次調查時,這一比例還是對半分。

??“房地產投資是地方穩(wěn)經濟的重要操作標的,從目前盯住投資穩(wěn)經濟的政策思路來看,若開發(fā)投資數據依舊低迷,政策面的寬松將不止?！苯煌ㄣy行金融研究中心研究員夏丹表示。

??她認為可能采取的措施有四。首先是“降成本”,主要指宏觀層面的降息,而在低息條件下來自銀行的利率優(yōu)惠空間也極小;其次是“加杠桿”,即降低首付至20%;第三招是“輕稅負”,降低二手房交易稅費,如契稅繳付比例降低,個稅“滿5年”改為“滿2年”。

??最后一招是“調公積”,除了近日公積金管理條例修訂內容外,多數城市家庭公積金最高貸款額度還在80萬元以下,若地方公積金管理中心余額充足,可通過提高公積金貸款額度上限來刺激需求入市。

??哪些城市或地區(qū)2016年會出現較大幅度的房價下跌?受訪者作答時頻繁提及的是部分高庫存的中西部二線城市、人口凈流出的城市、部分東北及西部地區(qū)的中小城市。

??對于目前中國房價水平與經濟基本面以及發(fā)展前景的匹配程度時,14家接受調查的分析機構給出6.5的預估中值,其中12家認為超過合適水平。前次調查的預估中值為7。