??作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高庫(kù)存既是宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的痛點(diǎn)，也有可能帶來(lái)金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此，高企的庫(kù)存，非去不可。10月23日以來(lái)，決策層先后在不同場(chǎng)合談到房地產(chǎn)，并傳遞出明確的“去庫(kù)存”信號(hào)。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，高層頻繁提及房地產(chǎn)，或許透露出更為積極的穩(wěn)定樓市態(tài)度。如何化解高企的庫(kù)存，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同規(guī)模的房企，在不同的城市面臨截然不同的去化形勢(shì)和任務(wù)。
??10月23日以來(lái)，習(xí)近平主席和李克強(qiáng)總理先后在不同場(chǎng)合談到房地產(chǎn)，并傳遞出明確的“去庫(kù)存”信號(hào)。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，高層頻繁提及房地產(chǎn)，或許透露出更為積極的穩(wěn)定樓市態(tài)度。
??作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存既是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所需，又是防范金融體系風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。高企的庫(kù)存，非去不可。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同規(guī)模的房企，在不同的城市面臨截然不同的去化形勢(shì)和任務(wù)。
??當(dāng)前的形勢(shì)：城市分化
??得益于央行接連降息降準(zhǔn)，以及寬松性政策的出臺(tái)，自5月份開(kāi)始，房企銷售情況明顯好轉(zhuǎn)。根據(jù)多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，恒大、龍光等提前完成全年銷售目標(biāo)。華潤(rùn)、金茂等多家房企的銷售目標(biāo)達(dá)成率均超過(guò)80%。
??不過(guò)，這并不意味著所有操盤手都可以提前進(jìn)入“度假模式”。一方面，部分房企目標(biāo)完成情況較差，“拼到最后一天”的情況在年末依舊會(huì)上演；另一方面，由于市場(chǎng)回暖的結(jié)構(gòu)性特征明顯，對(duì)于不少庫(kù)存壓力較大的區(qū)域而言，如何利用四季度的銷售旺季加緊出貨，成為不少操盤手的難題。
??在中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市中，11個(gè)城市10月庫(kù)存量較上半年末有所增加，從消化周期來(lái)看，三成城市超過(guò)一年，另有三成城市消化周期為半年。
??民生證券研究院固定收益組負(fù)責(zé)人李奇霖表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，首先是目前區(qū)域分化很明顯。一二線城市由于流動(dòng)性強(qiáng)，且貨幣政策的持續(xù)寬松從一定程度上抵消了經(jīng)濟(jì)放緩的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)一定的復(fù)蘇跡象。三四線城市人口大量流出，面臨著高庫(kù)存和低需求的情況，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)將重心轉(zhuǎn)向一二線城市，加劇區(qū)域分化。
??中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟分析認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的形勢(shì)會(huì)進(jìn)一步加劇，一線城市仍然保持一定的熱度，二線加城市也會(huì)不錯(cuò)，三四線城市有庫(kù)存壓力，有一些得到城鎮(zhèn)化支持的鎮(zhèn)域市場(chǎng)也會(huì)比較積極。
??房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖表示，雖然有政策支撐，明年的市場(chǎng)會(huì)更加分化，因?yàn)橘Y金會(huì)流向市場(chǎng)較好的一二線城市，這樣就會(huì)強(qiáng)者更強(qiáng)。目前的國(guó)家政策可以幫助房企舒緩一定的資金壓力，一些中小房企應(yīng)加快去庫(kù)存，保命為上。”
??主流房企：業(yè)績(jī)飄紅 適當(dāng)漲價(jià)？
??日前，恒大地產(chǎn)公告表示，由于已提前超額完成全年銷售目標(biāo)，將2015年銷售目標(biāo)上調(diào)至1800億元。
??恒大并非是首家宣布提高銷售目標(biāo)的上市房企，龍光地產(chǎn)、中海均調(diào)高了年度銷售目標(biāo)。得益于今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，主流房企銷售業(yè)績(jī)紛紛“飄紅”，部分銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁的房企選擇提高全年銷售目標(biāo)以增強(qiáng)投資者的信心。
??根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從前10月累計(jì)銷售業(yè)績(jī)看，在15家典型房企中除部分企業(yè)同比下滑外，其他房企均有較大程度上漲，其中保利地產(chǎn)、新城控股等房企目標(biāo)完成率在80%以上，極有可能超額完成全年目標(biāo)。
??克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，今年銷售業(yè)績(jī)較好的房企有三種特征：一，標(biāo)桿房企由于項(xiàng)目數(shù)量多，品牌效應(yīng)強(qiáng)，受到市場(chǎng)及季節(jié)因素的影響較小，項(xiàng)目熱銷較為普遍；二，由于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖，布局重心在一線及重點(diǎn)二線城市的房企銷售業(yè)績(jī)較好；三，由于政策層面對(duì)改善性需求松綁，以此類產(chǎn)品為主的房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯。
??“鑒于目前市場(chǎng)形勢(shì)，加上利率不斷走低，一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)很可能還會(huì)往上走，這也為房企漲價(jià)提供了一定空間?！毙鲁强毓筛呒?jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，由于多數(shù)大型房企完成今年銷售目標(biāo)已經(jīng)不成問(wèn)題，在剩余的兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)很可能會(huì)控制推貨速度，同時(shí)會(huì)通過(guò)適當(dāng)?shù)臐q價(jià)提高利潤(rùn)空間。
??中小房企：寧可虧損也要去庫(kù)存
??然而，2015年市場(chǎng)的火爆并不意味著行業(yè)困局將得到徹底扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的高庫(kù)存危機(jī)并沒(méi)有從根本上解除，尤其是對(duì)于許多深陷高庫(kù)存城市的房企而言，把握市場(chǎng)反彈清倉(cāng)套現(xiàn)顯然是最佳選擇。
??陳晟認(rèn)為，除20個(gè)主要城市之外，其余城市去庫(kù)存是主基調(diào)。存貨去化周期在24個(gè)月以上的城市，該地區(qū)操盤手應(yīng)該堅(jiān)決降價(jià)，迅速回籠資金。去化周期在12個(gè)月到 15個(gè)月的城市，操盤手可以保持一個(gè)穩(wěn)定的去化速度。在12月以內(nèi)的城市，反而可以調(diào)整價(jià)格，積極獲取土地的準(zhǔn)備。
??歐陽(yáng)捷表示，有些城市就需要在年底前加快去庫(kù)存，明年或會(huì)有比較好的政策，今明兩年都是去庫(kù)存的好時(shí)機(jī)，但是中小房企的機(jī)會(huì)越來(lái)越少了。
??根據(jù)歐陽(yáng)捷的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)在售商品房庫(kù)存約為6.8萬(wàn)億平方米，在建施工面積約為60萬(wàn)億平方米，加上約26萬(wàn)億平方米的土地儲(chǔ)備，潛在供應(yīng)量達(dá)到86萬(wàn)億平方米，按照過(guò)去3年年均12萬(wàn)億平方米的銷售額計(jì)算，意味著即便很多城市的地方政府不再出讓一塊土地，僅消化存量便需要6年以上。
??一位華南上市房企的高管向記者表示，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入高庫(kù)存壓力城市的企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須要對(duì)這類城市未來(lái)五年內(nèi)的人口流入、新增供應(yīng)情況進(jìn)行深入研究，如果五年內(nèi)城市的供求關(guān)系依然沒(méi)法扭轉(zhuǎn)，企業(yè)應(yīng)該趁目前市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)盡快降價(jià)抽身。
??“對(duì)于那些供求關(guān)系難以扭轉(zhuǎn)的城市，房企如果硬在里面死撐，高企的財(cái)務(wù)成本會(huì)侵蝕企業(yè)利潤(rùn)，造成虧損，甚至?xí)?lái)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，威脅企業(yè)生存?！睔W陽(yáng)捷也認(rèn)為，因此即便項(xiàng)目無(wú)利可圖甚至輕微虧損，房企也應(yīng)該堅(jiān)決去庫(kù)存，趁市場(chǎng)反彈離開(kāi)這類城市。
??注：
??①存銷比=季度末新建商品住宅庫(kù)存量/最近六個(gè)月新建商品住宅銷售面積的平均值
??②△存銷比環(huán)比變動(dòng)值=本季度存銷比-上季度存銷比
??③存銷比值越小，說(shuō)明越暢銷，周轉(zhuǎn)率越高
