品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)入、高端項(xiàng)目增多，反映出豐臺的區(qū)域價(jià)值越來越贏得市場的認(rèn)可。但未來動輒10萬+的房價(jià)能否被市場接受，還需觀察。新京報(bào)記者 吳江 攝
“豐臺瘋了！”
7.5萬元/平方米，5萬元/平方米，5.6萬元/平方米，連續(xù)不斷的高樓面價(jià)土地出讓，讓豐臺成為了北京土地市場的“一把火”。然而，在豐臺生活了20多年的陳明卻并沒有感受到絲毫的興奮。他不明白為什么那些土地會在一夜之間賣出天價(jià)，更不明白為什么即使這么貴的土地還會吸引房地產(chǎn)開發(fā)商蜂擁而至。
平淡數(shù)年突然火了
“豐臺憑什么火了？”陳明很疑惑。但他的疑惑是有“依據(jù)”的。
今年，位于西南三環(huán)到西南四環(huán)一線的區(qū)域是土地市場上競爭最為激烈的區(qū)域，這里的每一宗土地入市幾乎都會引來眾多實(shí)力房企的拼殺。然而，與高地價(jià)以及房企所規(guī)劃的高端社區(qū)不相符的是，這里同時(shí)還是建材、長途客運(yùn)以及農(nóng)產(chǎn)品的集散中心，流動人口眾多，環(huán)境復(fù)雜。
作為北京“城六區(qū)”之一的豐臺，在之前相當(dāng)長的一段時(shí)間，發(fā)展速度明顯滯后于其他區(qū)。比如，從2002年前后便開始規(guī)劃的麗澤金融區(qū)，至今仍處于開發(fā)建設(shè)階段。而位于西南四環(huán)的總部基地也未能形成如中關(guān)村、望京、亦莊一樣的產(chǎn)業(yè)聚集地。因此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，豐臺基礎(chǔ)設(shè)施的不足、復(fù)雜的區(qū)域構(gòu)成以及缺乏明確的戰(zhàn)略規(guī)劃，在一定程度上制約了區(qū)域的整體發(fā)展水平。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就曾指出，遲遲沒有軌道交通接駁是豐臺發(fā)展滯后的一個(gè)原因。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縱貫豐臺的地鐵9號線直到2012年底才實(shí)現(xiàn)南北貫通，同地鐵4號線上的國家圖書館站相接駁，地鐵10號線經(jīng)過豐臺的南段、西段也在2012年底才開通。而能夠東西橫穿豐臺的地鐵14號線中段到目前為止仍未開始運(yùn)營。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也曾向記者表示：“在北京的城市功能定位中，東、西、北三個(gè)方向上都有明確的城市功能區(qū)，唯有南中軸附近沒有城市功能中心區(qū)分布。所以豐臺區(qū)域的樓市在過去很長時(shí)間里都表現(xiàn)得較為平淡。”
高價(jià)地抬高市場預(yù)期
豐臺的“火苗”始于2014年龍湖、泰禾相繼拿下西局地塊。及至今年，多個(gè)地王級別的地塊在豐臺涌現(xiàn)，使得這一區(qū)域的潛力為越來越多的房企所認(rèn)可。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至今年11月，北京樓市歷史上出現(xiàn)過樓面價(jià)超過5萬元/平方米的地塊總數(shù)為13宗，其中僅南城就出現(xiàn)了7宗。張大偉表示，整體來看，南城在多年的發(fā)展下已經(jīng)成為北京樓市的熱點(diǎn)，在北京東、西、北三個(gè)方向地塊趨于飽和的狀態(tài)下，房地產(chǎn)發(fā)展重心正在南進(jìn)。
而高地價(jià)也催生了區(qū)域內(nèi)開發(fā)商的市場預(yù)期。比如，位于西局附近的紫辰院，截至目前已取得了21億元的認(rèn)購額。其售價(jià)也從年初的6.5萬元/平方米上漲到7萬元/平方米以上。據(jù)紫辰院方面透露，他們未來的“樓王”售價(jià)或高達(dá)10萬元/平方米。
“公園懿府4.2萬元/平方米開盤賣了10億元。釣云臺拿地之后一直沒有大動作，直到前幾天才借勢樊家村地王而高價(jià)入市。就連鄰近這一區(qū)域的我們項(xiàng)目也被這一股土地?zé)釒??！蓖挥诔悄系膰嵈屙?xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人表示，10月份，國韻村取得了高達(dá)7億元的銷售額，“目前項(xiàng)目均價(jià)僅3.6萬元/平方米，而相隔不遠(yuǎn)的南苑鄉(xiāng)新成交地塊的樓面價(jià)已達(dá)5萬元/平方米?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人稱，下一批入市的8號樓報(bào)價(jià)會上漲至4萬元/平方米，明年則預(yù)計(jì)達(dá)到4.5萬元/平方米以上。
新形象，新興豪宅區(qū)
“從項(xiàng)目銷售情況看，今年豐臺區(qū)有8個(gè)項(xiàng)目入市，均價(jià)在10萬元/平方米以上的就有3個(gè)，這進(jìn)一步明確了豐臺這一新興豪宅區(qū)的形象。”張大偉表示，豐臺的整體區(qū)域市場正在高端化。
而隨著城南計(jì)劃的落實(shí)，未來豐臺區(qū)域的整體環(huán)境也有望得到較大改善?！皬呐涮讈砜?，兩輪、為期六年的城南投資計(jì)劃達(dá)7000多億元，基礎(chǔ)設(shè)施、配套條件逐步完善，已經(jīng)讓城南成為樓市的需求熱點(diǎn)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，目前，豐臺在配套上的短板正逐漸消失，伴隨著大量品牌開發(fā)商的入駐，區(qū)域內(nèi)的小環(huán)境也正在改觀。
“近兩三年來，由于土地供應(yīng)增加、價(jià)格抬升，豐臺越來越成為北京樓市供應(yīng)的熱土?！表吹禺a(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)告訴記者，品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)入、高端項(xiàng)目增多，這本身反映出豐臺的區(qū)域價(jià)值越來越贏得市場的認(rèn)可，也將吸引越來越多的買房人關(guān)注?！白鳛楸本┏橇鶇^(qū)之一的豐臺，之前價(jià)值一直被低估，未來還有更大的增長潛力?！?
國韻村負(fù)責(zé)人也表示，伴隨著土地市場的火爆，項(xiàng)目熱銷、土地價(jià)格不斷攀升以及配套設(shè)施逐步完善，南城的價(jià)格洼地也將逐漸被填平。
普通人或期待或堵心
不過，對于居住在豐臺區(qū)域的大多數(shù)普通人來說，這些接連出現(xiàn)在自家旁邊的地王并不能夠給他們帶來多少紅利，更多的還是困惑。
2014年初，當(dāng)西局接連成交兩宗地王級別的高價(jià)地時(shí)，住在西局附近的居民便向記者表示不解。家住保利百合的蔣女士說，從她家的窗戶上就能夠清楚地看到樓下西局地塊的施工過程。地塊雖然鄰近西三環(huán)，但是周邊卻是回遷房和家居建材城，很難想象在這里蓋一個(gè)高檔小區(qū)會是什么樣子?！坝绣X人和窮人住在一個(gè)區(qū)域里，開布加迪的和開比亞迪的每天在一條路上進(jìn)進(jìn)出出，時(shí)間久了兩邊都不舒服、都不平衡?！笔Y女士向記者表示了自己的擔(dān)心。
而家住豐臺七里莊的林先生則更加關(guān)心自己的房子能否升值。“自從今年年初白盆窯那塊地以80多億元成交以來，豐臺每次有土地出讓我都會注意一下?！绷窒壬嬖V記者，他在豐臺有一套老房子，本來計(jì)劃今年出手，但是看到豐臺土地如此火熱，他也猶豫了，不知道房價(jià)會不會跟著漲起來?！岸颊f幾個(gè)新地王蓋出來的房子以后要賣到10萬元/平方米以上，我特別想知道老房子會不會跟著受益，先不賣了，看看再說。”
相比之下，陳明因?yàn)橄胭I房而跟高價(jià)地鬧“堵心”。當(dāng)看到一塊塊高價(jià)地成交時(shí)，他就不免嘆氣?！爸跋脒^要在豐臺買房，不過現(xiàn)在就連花鄉(xiāng)那里的自住房都快要3萬元/平方米。地價(jià)越來越高，在從小長大的地方買一套房子的想法也越來越不現(xiàn)實(shí)了?！?
■ 熱地探營
自去年開始，豐臺區(qū)成交的高價(jià)地明顯增多。今年以來，豐臺共成交了15宗土地。豐臺區(qū)因五環(huán)內(nèi)的大量可供開發(fā)土地，成為北京土地市場上的“熱土”，其中石榴莊、花鄉(xiāng)樊家村等地塊的樓面價(jià)更是屢創(chuàng)新高。本周，我們走近豐臺地王，探訪這些炙手可熱的板塊。本版采寫/新京報(bào)記者 自曾暉 本版攝影/新京報(bào)記者 吳江
花鄉(xiāng) 地王頻出 商業(yè)開花
總價(jià)、單價(jià)地王都在花鄉(xiāng)
豐臺花鄉(xiāng)村可謂今年豐臺土地?zé)嶂凶畛鲲L(fēng)頭的區(qū)域。記者從北京市國土資源局官網(wǎng)獲悉，截至11月5日，2015年花鄉(xiāng)板塊共成交了7塊土地，其中住宅為主的混合用地有2塊，商業(yè)金融用地5塊，收金近242億元。更引人注目的是，今年北京土地市場的總價(jià)地王、單價(jià)地王都“花落”花鄉(xiāng)。1月初出讓的白盆窯地塊，總價(jià)86.25億元，由華潤置地、首開、平安不動產(chǎn)聯(lián)合體拿下，創(chuàng)下今年北京總價(jià)新地王；10月出讓的樊家村地塊，商品房樓面價(jià)約為7.5萬元/平方米，由央企葛洲壩拿下，創(chuàng)下北京單價(jià)新地王。
土地“高燒”下，開發(fā)商對花鄉(xiāng)板塊的房價(jià)預(yù)期也“水漲船高”。目前，區(qū)域內(nèi)的二手房如萬年花城等的售價(jià)已超4萬元/平方米，在售新盤則十分稀少。預(yù)計(jì)今年入市的新盤僅有懋源旗下與葛洲壩樊家村地王緊鄰的釣云臺，目前已獲批預(yù)售證。此外，懋源于2013年拍下的夏家胡同地塊，或?qū)⒂诿髂耆胧小?
據(jù)懋源地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前釣云臺4棟住宅樓都已封頂，正在裝修中，預(yù)計(jì)將以準(zhǔn)現(xiàn)房出售，精裝修，將推出251平方米的樓王戶型，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)價(jià)格或超10萬元/平方米。
花鄉(xiāng)區(qū)域新盤最大供應(yīng)當(dāng)屬白盆窯地塊配建的自住房——首開華潤·花香四季，規(guī)劃建筑面積約12.2萬平方米，共11棟板樓、1436套房源，均價(jià)為29000元/平方米。據(jù)開發(fā)商相關(guān)人士透露，目前共獲得3.95萬戶家庭申購，目前至11月中旬，正在進(jìn)行申購家庭的聯(lián)網(wǎng)資格審查。
萬達(dá)廣場明年下半年開業(yè)
此外，花鄉(xiāng)板塊可謂商業(yè)扎堆。萬達(dá)、金融街、中鐵、方興、碧桂園都在今年拿下了商業(yè)金融類用地，龍湖去年底也在花鄉(xiāng)拍下一塊零售商業(yè)用地。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)區(qū)域的商業(yè)配套也將進(jìn)入快速發(fā)展期。其中最快入市的將是萬達(dá)2月拿下的豐臺萬達(dá)廣場項(xiàng)目。記者從萬達(dá)相關(guān)人士處了解到，項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月正式對外銷售商鋪，后期寫字樓等產(chǎn)品也將入市，而豐臺萬達(dá)廣場預(yù)計(jì)在明年下半年就將正式開業(yè)。
南苑 “面粉貴過面包” 下一個(gè)豪宅新貴？
短短三天，樓面價(jià)就上漲了6000元/平方米——位于南苑鄉(xiāng)槐房的A、B地塊接連引發(fā)多家開發(fā)商廝殺競價(jià)，土地價(jià)格跳漲，讓一直名不見經(jīng)傳的南苑板塊在北京土地爭奪大戰(zhàn)中火了一把。
樓面價(jià)均超5萬元/平方米
相比今年花鄉(xiāng)板塊住宅和商業(yè)用地的大放量，南苑板塊在前七個(gè)月一直“斷供”，直至8月31日，南苑石榴莊村地塊成交，商品房樓面價(jià)高達(dá)6萬元/平方米，業(yè)界預(yù)計(jì)其未來售價(jià)將達(dá)到10萬元/平方米以上。
兩個(gè)月后，南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村的A組團(tuán)、B組團(tuán)兩塊“巨無霸”地塊出讓，最終共收金169.35億元。其中，10月30日，中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以85.95億元拿下的A組團(tuán)，創(chuàng)下北京地塊總價(jià)第二高，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，商品房的樓面地價(jià)約為5萬元/平方米。11月2日，華潤華僑城招商聯(lián)合體以83.4億元的代價(jià)斬獲B組團(tuán)，郭毅表示，在配建5.7萬平方米公租房后，剩余13.9萬平方米純商住宅折合樓面價(jià)為5.6萬元/平方米，相比三天前的A地塊，B地塊的樓面價(jià)貴了6000元/平方米。
記者了解到，上述地塊的樓面價(jià)都超過了區(qū)域在售新盤房價(jià)，出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士表示，地塊配建產(chǎn)品類型越來越復(fù)雜，對開發(fā)商規(guī)劃的挑戰(zhàn)也越來越高，預(yù)計(jì)未來其商品房售價(jià)都將達(dá)到10萬元/平方米以上。
槐房新宮或現(xiàn)一批城市別墅
2014年9月，天恒金融街以44.2億元拍下南苑鄉(xiāng)地塊，2015年10月天恒金融街·公園懿府正式開盤。據(jù)開發(fā)商介紹，項(xiàng)目推出266套房源，主推115、132平方米的精裝三居戶型，目前銷售均價(jià)在42000元/平方米左右，單套總價(jià)約為450萬左右。
而據(jù)周邊的中介介紹，緊鄰新宮地鐵的二手房目前售價(jià)在28000元-31000元/平方米之間。
“新地塊雖然單價(jià)高，但體量足夠大，給了開發(fā)商未來產(chǎn)品的空間?！惫惚硎?，B地塊擁有13.9萬平方米的純商住宅用地，A組團(tuán)也有17.5萬平方米純商住宅，如此大的住宅面積在近兩年北京出讓的土地中可謂首屈一指。這里或?qū)⒊霈F(xiàn)下一個(gè)“四環(huán)內(nèi)城市別墅”產(chǎn)品，預(yù)計(jì)未來該板塊將成為新盤10萬+供應(yīng)體量最大的片區(qū)。
石榴莊與舊宮新盤“搶客”
記者了解到，相比花鄉(xiāng)、南苑鄉(xiāng)槐房和新宮兩大片區(qū)新盤較少的情況，南苑鄉(xiāng)石榴莊周邊新盤可謂扎堆競爭。
石榴莊地塊所處的三四環(huán)之間，目前并無新住宅項(xiàng)目在售，僅有魯能去年初競得、開發(fā)的不限購項(xiàng)目魯能·釣魚臺美高梅公館，預(yù)計(jì)年內(nèi)開盤。據(jù)魯能方面透露，公館產(chǎn)品是精裝修平層，4.2米的層高，局部錯(cuò)層高達(dá)4.6米，配備高標(biāo)準(zhǔn)精裝修，目前正在排卡，但售價(jià)和開盤日期未定。
與石榴莊形成競爭的是其正南方向的大興舊宮板塊，目前在售的住宅項(xiàng)目有保利首開·熙悅誠郡、中冶·德賢公館、國韻村三個(gè)新盤，均價(jià)在41000元-46000元/平方米之間。
而據(jù)石榴莊周邊的中介人員介紹，目前緊鄰地鐵5號線宋家莊站的二手房，價(jià)格在31000元-37000元/平方米之間，單價(jià)較高的是世華水岸小區(qū)，在4萬元以上。
郭毅表示，今年8月31日中鐵建與方興聯(lián)合摘得的石榴莊地塊，樓面價(jià)超過了5萬元/平方米，已經(jīng)超越了區(qū)域在售的所有項(xiàng)目售價(jià)，預(yù)計(jì)將持續(xù)出現(xiàn)“中國好鄰居”效應(yīng)。
