導(dǎo)讀

北京商品房住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化。與香港類(lèi)似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少，北京從2015年開(kāi)始，因自住房供應(yīng)擠占普通住宅市場(chǎng)，導(dǎo)致未來(lái)高端化將成為趨勢(shì)，但這種高端化的價(jià)格，與過(guò)去的住宅產(chǎn)品并不一致。

本報(bào)記者 王營(yíng) 北京報(bào)道

豪宅供應(yīng)量猛增之后，留給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的難題是，豪宅成交量問(wèn)題。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至9月20日，北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)的豪宅簽約套數(shù)達(dá)到了創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的169套，即使剔除盤(pán)古集中簽約的96套，也達(dá)到了73套的歷史最高紀(jì)錄。這是此前豪宅成交歷史最高年份28套的2.6倍。

此前，北京單價(jià)超十萬(wàn)豪宅成交最高的年份是2011年，但也只有28套。而在2015年之前，北京單價(jià)超過(guò)十萬(wàn)的豪宅共計(jì)113套。

這只是表面上的數(shù)字。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，受北京限購(gòu)影響，部分豪宅業(yè)主并不具備購(gòu)房資格。這些成交無(wú)法顯示在正常的網(wǎng)簽上。

一家豪宅開(kāi)發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，他們項(xiàng)目中有相當(dāng)一部分買(mǎi)家為了騰挪購(gòu)房資格，是賣(mài)掉名下兩三套房子才買(mǎi)到一套。但一些購(gòu)房者實(shí)在無(wú)法騰挪購(gòu)房資格，也只好采取付定金不網(wǎng)簽的辦法。

也就是說(shuō)，如果算上未顯示網(wǎng)簽部分，北京單價(jià)超十萬(wàn)的豪宅數(shù)量將更多。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至9月20日，北京中高端市場(chǎng)成交升溫，合計(jì)簽約6萬(wàn)單價(jià)以上住宅達(dá)到了1356套，這一成交量是同期歷史最高量，預(yù)計(jì)全年有望突破1800套大關(guān)。從成交額看，6萬(wàn)以上市場(chǎng)成交也已經(jīng)達(dá)到了297億的歷史新紀(jì)錄。由于每年年末成交集中，預(yù)計(jì)2015年中高端市場(chǎng)的爆發(fā)將會(huì)越來(lái)越明顯。

據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)估算，北京目前單價(jià)超10萬(wàn)豪宅庫(kù)存約在2000套以上。

而更為嚴(yán)峻的情況是，在2013年4月到2015年4月時(shí)段內(nèi)，北京合計(jì)供應(yīng)包含住宅類(lèi)用地113宗，合計(jì)建筑面積為2046萬(wàn)平方米，其中只有1350萬(wàn)平方米為住宅用地，且住宅用地中有800萬(wàn)平方米左右是自住房及各類(lèi)保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬(wàn)平方米左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉由此得出的結(jié)論是，550萬(wàn)平方米折算成商品房住宅只有4.5萬(wàn)套左右，只達(dá)到北京歷史成交最差一年的消化水平。而按照目前市場(chǎng)供應(yīng)比例計(jì)算，這其中有大部分將被建成中高端物業(yè)，以獲得市場(chǎng)溢價(jià)。

張大偉認(rèn)為，北京商品房住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化。與香港類(lèi)似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少，北京從2015年開(kāi)始，因自住房供應(yīng)擠占普通住宅市場(chǎng)，導(dǎo)致未來(lái)高端化將成為趨勢(shì)，當(dāng)然，這種高端化的價(jià)格，與過(guò)去的住宅產(chǎn)品并不一致。

張大偉稱(chēng)，北京豪宅市場(chǎng)發(fā)生的重要變化是，“傳統(tǒng)的豪宅區(qū)域觀(guān)念在變化，在過(guò)去思維中只有長(zhǎng)安街是豪宅，但隨著土地供應(yīng)減少，過(guò)去的二手房豪宅從設(shè)施面積上又不匹配現(xiàn)在高端需求的要求，這種情況下西局、東壩、農(nóng)展館這類(lèi)城區(qū)地塊價(jià)格屢創(chuàng)新高，從而要求企業(yè)在高端產(chǎn)品上創(chuàng)新。所以，目前高端市場(chǎng)外移并不能簡(jiǎn)單視同房?jī)r(jià)上漲，未來(lái)市場(chǎng)劃分會(huì)逐漸差別化?！?