□記者 陳洪娜 實(shí)習(xí)生 盧妍妤
    9月30日，央行出臺(tái)房貸新政，涉及“貸清不認(rèn)房”、“最低7折利率”等優(yōu)惠；我市的“人才安居工程”及“企業(yè)人才住房保障2014專(zhuān)項(xiàng)政策”也在如火如荼地進(jìn)行著。這些利好政策無(wú)不敲動(dòng)著遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀望、蠢蠢欲動(dòng)的改善型購(gòu)房者的心：價(jià)格讓利，意味著他們有了更大的選擇空間，更強(qiáng)的自主性。
    業(yè)內(nèi)人士也指出，人們通過(guò)改善住房條件，來(lái)提高生活品質(zhì)的需求，一直是一種客觀存在。眾多購(gòu)房者都有心改善住房，尤其現(xiàn)今改善型置業(yè)迎來(lái)利好政策，卻也不得面臨諸多難題：如先買(mǎi)還是先賣(mài)、換房成本過(guò)高等等，究竟該如何買(mǎi)好人生中的第二套房？
                          房貸新政促生“新剛需”
    限購(gòu)限貸相繼解除后，受直接影響的是改善型置業(yè)者。據(jù)我市多個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理介紹，房貸新政實(shí)施以來(lái)，到樓盤(pán)售樓處看房的人中改善型購(gòu)房者占比變大。作為房貸新政策真正的受益者，大多改善型購(gòu)房者為能享受到將“二套”變“首套”的優(yōu)惠，紛紛將手中房源掛牌出售，以“賣(mài)一”來(lái)“買(mǎi)一”，實(shí)現(xiàn)置換。
    現(xiàn)居住在定海一老式小區(qū)內(nèi)的沈先生就是置換大軍中的一員，“開(kāi)放式的小區(qū)，總覺(jué)缺少安全感，且停車(chē)位又少。而我女兒也在今年考上了舟山中學(xué)，就想著換套離她學(xué)校近點(diǎn)的房子。 ”眼下，購(gòu)房成了沈先生一家的當(dāng)務(wù)之急。
    為了籌到更多的換房資金，沈先生打算賣(mài)掉現(xiàn)在的房子，但在中介掛牌了一個(gè)多月，也無(wú)人問(wèn)津。正當(dāng)他發(fā)愁時(shí)，央行在上個(gè)月頒布了“貸清不認(rèn)房”政策。因沈先生已還清了首套房屋的所有貸款，因此他再買(mǎi)第二套也能享受到首套房的優(yōu)惠政策，這就大大降低了置換成本。經(jīng)過(guò)商討，他們決定在新城再貸款購(gòu)置第二套房。
    其實(shí)打算換房的“沈先生們”在舟山并不是少數(shù)，無(wú)論是以大換小，還是以舊換新，相比首置剛需，改需成了更加迫切的需求，并日漸演變成和首次置業(yè)同樣重要的“新剛需”。
                    做好了解和規(guī)劃精打細(xì)算降低置換成本
    新城拆遷戶帶著一家老小渴望住進(jìn)大戶型；定海居民舊房置換只為好環(huán)境；家有兒女只為擁有一套小型學(xué)區(qū)房；熱熱鬧鬧喜盈門(mén)，為兒女購(gòu)置婚房是大事；囊中羞澀，舊戶換小戶已很滿足……不同的購(gòu)房者對(duì)戶型的大小、地段、價(jià)格都有不同的需求?！澳膫€(gè)樓盤(pán)最適合”、“怎樣置換成本最低”成了購(gòu)房者們的最關(guān)心的問(wèn)題。
                   換房是門(mén)技術(shù)活改善型住房選擇得多看配套
    買(mǎi)房對(duì)于一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，是一件大事。而在當(dāng)下“首套房若無(wú)貸款記錄或已還清房貸，第二套房均可當(dāng)作首套房去申請(qǐng)貸款”的政策庇護(hù)下，正是購(gòu)置二套房的好時(shí)機(jī)。
    另外，響應(yīng)政策為吸引更多改善型購(gòu)房者，各開(kāi)發(fā)商紛紛推出或加大改善型房源的優(yōu)惠措施，部分豪宅洋房甚至走起親民路線。這些也都促進(jìn)了島城樓市的成交率，擴(kuò)大了改善型購(gòu)房者的選擇范圍。中交·南山美廬銷(xiāo)售經(jīng)理金燕紅建議二次置業(yè)者：“新房選擇軟硬環(huán)境皆重要。不僅要考慮開(kāi)發(fā)商品牌、樓盤(pán)的地段、周邊環(huán)境，對(duì)于整體的配套設(shè)施都需綜合考量。 ”
    想以小換大，對(duì)小區(qū)環(huán)境有高要求的購(gòu)房者，可以考慮中交·南山美廬136m2的洋房或是金色華庭136m2四室兩廳兩衛(wèi)的戶型。要顧全子女讀書(shū)問(wèn)題或是為后代選購(gòu)婚房的，新城可考慮廣宇·錦瀾公寓88m2小戶型的學(xué)區(qū)房；定海可考慮綠城·玫瑰園。想遠(yuǎn)離鬧市，城郊生態(tài)盤(pán)是個(gè)不錯(cuò)的選擇，如綠城·長(zhǎng)峙島。
記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，他們給出了以下幾點(diǎn)建議和意見(jiàn)：
    1、銀行——提前做好理財(cái)規(guī)劃
    銀行理財(cái)顧問(wèn)提醒購(gòu)房者，在第一套未還清貸款的前提下，想要購(gòu)置第二套房是有些吃力的，并且不能享受到“貸清不認(rèn)房”的優(yōu)惠。建議先賣(mài)掉第一套房后，再購(gòu)置第二套。
    多數(shù)理財(cái)顧問(wèn)均表示，改善型置房時(shí)要考慮到自己目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是否能夠承擔(dān)外，還應(yīng)考慮到日后的生活費(fèi)用、孩子的教育費(fèi)用、換房后上班交通費(fèi)用的增加等，尤其是那些有學(xué)子的家庭應(yīng)優(yōu)先考慮是否有足夠的資金來(lái)保證未來(lái)孩子的教育費(fèi)用。
    2、中介——買(mǎi)與賣(mài)的權(quán)衡
    勤建中介的林女士向記者透露：“近年來(lái)，島城購(gòu)房一般以定海一套小房，新城一套大房為主。因政策的變動(dòng)，大批購(gòu)房者逐漸從觀望轉(zhuǎn)為下單。選房也著重考慮戶型、房產(chǎn)商品牌及價(jià)位。 ”林女士建議改善型購(gòu)房者們，“想要做到購(gòu)房‘最優(yōu)原則’，就要根據(jù)自身情況，并結(jié)合市場(chǎng)情況及未來(lái)走勢(shì)而定。最好的方案是‘先賣(mài)后買(mǎi)’：依靠賣(mài)房的收入來(lái)繳納買(mǎi)房的首付款，其不足房款可選擇貸款。 ”
    3、開(kāi)發(fā)商——綜合考慮居住區(qū)域
    對(duì)住房區(qū)域的選擇一定要經(jīng)過(guò)全面的考慮，如區(qū)域房?jī)r(jià)水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、教育資源等的分布情況，全面衡量自己的經(jīng)濟(jì)能力和換房的要求。
    廣宇·錦瀾公寓銷(xiāo)售經(jīng)理金鑫同時(shí)提醒二次置業(yè)者：“對(duì)于資金寬裕者，可先不用賣(mài)房。隨著市場(chǎng)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，后續(xù)還將可能推出減稅等政策，二手房市場(chǎng)可能有一定還暖；而對(duì)于資金并不寬裕者，賣(mài)房買(mǎi)房，要合理定位，盡快出手。 ”