[摘要]可憐天下父母心，為規(guī)避未來可能的遺產(chǎn)稅，很多家長像楊陽父母一樣，在買房時(shí)會(huì)寫上孩子的名字。但這種愛心表現(xiàn)效果未必好。

對(duì)大多數(shù)人來說，房產(chǎn)是一個(gè)家庭最大的財(cái)產(chǎn)。拼三代買套房，比比皆是。

中國式買房，從寫名字開始，首付、貸款、還貸、出售、傳承，都有一本理財(cái)經(jīng)。

房產(chǎn)證寫子女名，未必好

案例：2008年前，楊陽父母已買下2套建筑面積90平方米的住房，并把楊陽的名字列入房產(chǎn)證。至今，楊陽父親都很得意自己的盤算：楊陽已經(jīng)成年，可以楊陽的名義再買一套房，這樣楊陽名下就有3套房，可以保證楊陽今后生活無虞。

可憐天下父母心，為規(guī)避未來可能的遺產(chǎn)稅，很多家長像楊陽父母一樣，在買房時(shí)會(huì)寫上孩子的名字。但這種愛心表現(xiàn)效果未必好。

第一：孩子獨(dú)立買房時(shí)可能多付首付。如果孩子和父母沒有共有房產(chǎn)，即父母房產(chǎn)證上沒有孩子的名字，那么孩子成年后購買首套房時(shí)，按照政策首付三成，并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過2套，根據(jù)政策，成年后可獨(dú)立購買1套住房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房?jī)?yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付七成。

目前上海中外環(huán)之間的新房，二房二廳房?jī)r(jià)基本在400萬元左右。以首付三成計(jì)，即120萬元； 首付七成計(jì)，則是280萬元。兩者相差160萬元。對(duì)于大多數(shù)工薪階層來說，首付120萬元還能咬咬牙湊出來，首付280萬元，就可能拼光三代老本了。

第二：孩子婚后買家庭第二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅。目前上海房產(chǎn)稅人均免稅面積是60平方米，三口之家總免稅面積180平方米。如果孩子婚后再購家庭第二套房、又不想賣出首套房的話，家庭免稅面積超標(biāo)后就要征收房產(chǎn)稅。記者向閔行區(qū)房產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口了解到，計(jì)算征收房產(chǎn)稅的住房面積時(shí)，還將包括之前和父母共有房產(chǎn)的孩子名下部分，即存量房也納入征稅計(jì)算面積。比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購買家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。

第三：孩子如婚后發(fā)生意外，配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著，如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承。作為父母，白發(fā)人送黑發(fā)人已經(jīng)痛徹肺腑，現(xiàn)在連自己的房子都住不安穩(wěn)，晚年生活情何以堪？

有沒有化解之招？房產(chǎn)和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn)，在父母生前，權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更，減少子女名下的房產(chǎn)份額，最少可變更為1%。這樣，即使子女成年后以自己名義所購房產(chǎn)超標(biāo)，需要征收房產(chǎn)稅時(shí)，至少和父母共有的房產(chǎn)部分，計(jì)稅量將極其有限。

越有錢，越貸款

案例：相戀3年的張煒和李蓉打算年底結(jié)婚，買房提上日程。小兩口看中外環(huán)附近一個(gè)新盤，二房二廳總價(jià)在350萬元。小兩口每月平均總收入近4萬元，但雙方家長都很有實(shí)力，商定各自拿出150萬元，加上小兩口的積蓄，全款買房不貸款。按張煒父母的意思：?jiǎn)栥y行貸款，利息要占貸款額的一半，太不合算了。

工薪階層要像張煒和李蓉的父母那樣有實(shí)力，畢竟還不多，但有相同思路的人卻很多。大多數(shù)人的買房思路是：房貸越少越好，有錢就提前還貸，給銀行賺利息太不合算了。事實(shí)上，在目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，這樣的思路恰恰是不合算的。會(huì)理財(cái)者擬采取這樣的策略：越有錢越貸款，貸款越多越好，期限越長越好。自己的錢呢，去做投資理財(cái)。

咱就給張煒小兩口買房算筆賬吧，350萬元房款，首付三成是105萬元，貸款245萬元，貸款期限為30年。為方便計(jì)算，假設(shè)張煒小兩口全部做商業(yè)貸款，采取等額還貸法，按5年以上基準(zhǔn)貸款利率6.55%計(jì)算，每月還貸15566元，30年利息總額315萬元。一次性付款，確實(shí)省了這筆巨額利息。但如果張煒夫婦首付105萬元，將其余245萬元另做投資，比如購買信托產(chǎn)品，或者靠譜的P2P 產(chǎn)品，結(jié)果會(huì)怎樣呢？按照目前信托產(chǎn)品或 P2P 產(chǎn)品比較普遍的年化收益率12%計(jì)算，張煒夫婦只需投入156萬元，作為歸還房貸的“老母雞”，這個(gè)“母雞”每月平均生“雞蛋”1.56萬元，足以支付每月房貸本息。事實(shí)上，張煒夫婦還可以申請(qǐng)公積金貸款，5年期以上貸款利率是4.5%，每月實(shí)際支付的貸款本息將低于1.55萬元。

其余89萬元同樣可投資于信托或P2P，按12%年化收益計(jì)算，通過復(fù)利效應(yīng)，30年后可達(dá)多少？超過2000萬元！加上用以下蛋的“老母雞”156萬元，總額在2200萬元左右。30年后張煒夫婦已年過60臨近退休，這筆錢正好作為兩人的養(yǎng)老金。

曾經(jīng)有人算過，30年后的1萬元只相當(dāng)于現(xiàn)在573元，即便通脹這樣吞噬財(cái)富，30年后的2200萬元也相當(dāng)于現(xiàn)在的126萬元了，對(duì)張煒夫婦度過滋潤的退休生活應(yīng)該是很有助益的。但假如張煒夫婦全額付款買房，這筆錢就無從談起了。

也許有人認(rèn)為這個(gè)如意算盤打得呱呱叫，但30年漫長的歲月里，萬一投資收益沒有理想的那么高怎么辦？很簡(jiǎn)單，只要投資收益超過房貸利率，就是賺的。哪天投資收益低于房貸利率了，再提前還貸也不遲。

如今投資渠道不斷拓寬，市場(chǎng)上超過商業(yè)房貸利率6.55%的投資產(chǎn)品俯拾即是，比如信托產(chǎn)品，固定類年化收益率普遍在9%－12%。信托產(chǎn)品剛性兌付的不成文行規(guī)至今延續(xù)，因此安全性還比較高。P2P理財(cái)市場(chǎng)群雄逐鹿，年化收益率普遍在14%－16%，年化12%收益率并不難獲取，關(guān)鍵是沙里淘金，找到一個(gè)靠譜的P2P機(jī)構(gòu)。

理財(cái)師認(rèn)為，普通百姓要能借到銀行的大筆錢，利率還給打折，也就是房貸了，因此要善用這個(gè)機(jī)會(huì)理財(cái)。