二手房交易中，賣方持有交易的普通房產(chǎn)滿五年、且是其唯一生活住房，可以在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。在實(shí)務(wù)中，對(duì)于普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)較少有歧義，而對(duì)于持有時(shí)間滿五年，卻有不少的爭(zhēng)議。

張先生2014年6月時(shí)想把自己家庭唯一的普通住房出售后換一套大一點(diǎn)的房子，但他拿著房產(chǎn)證、買房時(shí)的契稅憑證、房產(chǎn)買賣合同去交易中心辦理交割手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)這三個(gè)資料上的時(shí)間存在差異。房產(chǎn)證上的日期是2009年7月，契稅稅單上的日期是2009年5月份，而與房產(chǎn)商的房屋買賣協(xié)議簽約日期為2009年3月，并當(dāng)期支付了部分房款。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》財(cái)稅〔2011〕12號(hào)文件規(guī)定，自2011 年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，需全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。因此，如果張先生這次交易的普通住宅不滿5年，需要按照賣出價(jià)（評(píng)估價(jià)）全額繳納5%的營(yíng)業(yè)稅及附加稅，同時(shí)，還需要繳納1%的個(gè)人所得稅，因此，滿5年的時(shí)點(diǎn)就決定了他這次出售房產(chǎn)的行為是否有營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的納稅義務(wù)。他很疑惑，按照現(xiàn)有的資料，他的滿五年的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該是幾月份？

從營(yíng)業(yè)稅納稅時(shí)點(diǎn)而言，原則上是上家的房地產(chǎn)商繳納營(yíng)業(yè)稅的納稅時(shí)點(diǎn)，就是本次張先生是否滿5年的起算時(shí)點(diǎn)。因?yàn)閺姆ɡ矶?，同一筆交易的同一個(gè)稅種不應(yīng)該有兩個(gè)納稅時(shí)點(diǎn)。因此，張先生若需要繳納營(yíng)業(yè)稅的起算時(shí)點(diǎn)原則上應(yīng)該為2009年3月，然而實(shí)務(wù)中的稅法并非是這樣規(guī)定的。

按照《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)的規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。而張先生的房產(chǎn)證和契稅完稅證明上的日期不一致的話，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)又做了進(jìn)一步的規(guī)定：納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間?？吹竭@里，讀者應(yīng)該很清楚張先生的出售的家庭唯一的普通住宅，滿5年的時(shí)點(diǎn)是契稅稅單上的日期——2009年5月，而不是以房產(chǎn)證上的2009年7月作為滿5年的時(shí)點(diǎn)。

這是目前稅法的規(guī)定，但是筆者對(duì)此還是表示疑惑的：契稅完稅證明上的完稅日期只代表納稅人什么時(shí)候繳納了契稅，而契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間其實(shí)是契稅完稅證明上注明的稅款所屬期，而這二者經(jīng)常是不一致的。原則上來(lái)說(shuō)，契稅應(yīng)該在其稅款所屬期繳納，納稅人晚繳了，應(yīng)該對(duì)其處以滯納金，而不是把納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間改變成其實(shí)際完稅時(shí)點(diǎn)。而以契稅實(shí)際完稅時(shí)點(diǎn)作為房產(chǎn)交易的完成時(shí)點(diǎn)，就更令人無(wú)法理解了。此其一。

其二，以房產(chǎn)證上注明的權(quán)屬日期作為房產(chǎn)交易完成的時(shí)點(diǎn)就更匪夷所思了。房產(chǎn)證的取得只代表產(chǎn)權(quán)人合法持有該資產(chǎn)，并不能證明房產(chǎn)交易的實(shí)際時(shí)點(diǎn)。而且，在實(shí)務(wù)中，由于房地產(chǎn)商的原因，房產(chǎn)證的取得時(shí)間會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于實(shí)際的房產(chǎn)交易時(shí)間，因此，以證明權(quán)屬的產(chǎn)權(quán)證辦出時(shí)間作為購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)間，的確有其不合理的地方。

當(dāng)然個(gè)人所得稅的計(jì)算時(shí)點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅面臨同樣問(wèn)題。從稅收法理而言，二手房交易的營(yíng)業(yè)稅起算時(shí)點(diǎn)應(yīng)該以張先生買進(jìn)該房產(chǎn)時(shí)房地產(chǎn)商繳納營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為時(shí)點(diǎn)。由于張先生是向房地產(chǎn)商購(gòu)買的一手房，因此此案例中，個(gè)人所得稅的納稅起算時(shí)點(diǎn)，也應(yīng)該與營(yíng)業(yè)稅時(shí)點(diǎn)相同。若張先生當(dāng)時(shí)購(gòu)入的也是二手房，則以上家出售房產(chǎn)時(shí)個(gè)人所得稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為起算時(shí)點(diǎn)。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅，我總結(jié)了一個(gè)比較簡(jiǎn)單的口訣，可以方便大家記憶：

營(yíng)業(yè)稅：

不滿五年全額交：持有不滿五年，需按成交價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）全額繳納營(yíng)業(yè)稅

自建住房全額交：個(gè)人自己建造的住宅轉(zhuǎn)讓，需按成交價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）全額繳納營(yíng)業(yè)稅

普通滿五不用交： 持有滿五年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅

非普滿五差額交： 持有滿五年的非普通住宅按照成交價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）減去買入價(jià)的差價(jià)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅

個(gè)人所得稅：

滿五唯一不用交：個(gè)人轉(zhuǎn)讓持有滿五年且是家庭唯一的生活用房，免征個(gè)人所得稅

普通全額百分一：個(gè)人轉(zhuǎn)讓持有不滿五年或非家庭唯一生活用房的普通住宅，按照成交價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）1%征收個(gè)人所得稅

非普全額百分二：個(gè)人轉(zhuǎn)讓持有不滿五年或非家庭唯一生活用房的非普通住宅，按照成交價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）2%征收個(gè)人所得稅

亦或差額交兩成： 除了以上按照成交價(jià)的一定比例征收個(gè)人所得稅的方式以外，還可以按以下方法征稅：[成交價(jià)（市場(chǎng)評(píng)估價(jià)）—財(cái)產(chǎn)原值—合理費(fèi)用]×20%

暫免土增和印花： 個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅，暫免征收土地增值稅和印花稅