[摘要]周垂坤律師稱“斷供”是借款人對(duì)銀行的一種違約行為，根據(jù)合同約定及相應(yīng)法律規(guī)定，違違約行為要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，業(yè)主應(yīng)充分認(rèn)識(shí)其法律后果，理性應(yīng)市場(chǎng)發(fā)生的各種變化。
隨著樓市持續(xù)低迷多城松綁限購(gòu)，業(yè)主開始失去信心自稱無(wú)力還款多城驚現(xiàn)“棄房斷供”。律師稱棄房斷供不可取，業(yè)主需承擔(dān)法律責(zé)任。
內(nèi)地多城驚現(xiàn)“棄房斷供”
近日，滬上又爆新江灣城等板塊出現(xiàn)了斷供，斷供是因?yàn)樯獠缓枚坏靡褳橹?。?jù)德佑地產(chǎn)新江灣城地區(qū)門店介紹，新江灣城板塊的第一批業(yè)主中，有不少是從事鋼材生意的福建商人，2011年左右在此置業(yè)，挑選的都是最好的房子，總價(jià)比較高，而由于生意上的資金流動(dòng)需要，他們多為貸款買房，并且因?yàn)榉课菘們r(jià)高，貸款額度也非常之高。
然而隨著近兩年鋼材行業(yè)的衰敗，其生意普遍難以維持，從而出現(xiàn)斷供。
浙江杭州、江蘇無(wú)錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業(yè)主大多聲稱“無(wú)力還款”。
杭州章某棄房斷供案
2010年杭州西湖支行向業(yè)主章某發(fā)放310萬(wàn)貸款期限20年，貸款利率為基準(zhǔn)上浮10%。貸款發(fā)放后，章某自2013年9月21日起便未按時(shí)償還本金，截至2013年11月尚欠銀行貸款本金288萬(wàn)，利息5萬(wàn)。
江蘇農(nóng)行起訴客戶棄房斷供
農(nóng)行新沂市支行于2010年6月貸款42萬(wàn)給姜某和韓某夫婦購(gòu)買一套總價(jià)為60萬(wàn)的住房，首付16萬(wàn)貸款利率4.75%，貸款期限20年。截至2014年6月，尚欠銀行借款本金38.6萬(wàn)，利息2.3萬(wàn)。
溫州棄房斷供案
在民間金融高度發(fā)達(dá)的溫州，截至2013年7月末，各類棄房案595例，按揭貸款不良余額為41277萬(wàn)。其中，因個(gè)人住房按揭貸款斷供出現(xiàn) “棄房斷供”15例；因經(jīng)營(yíng)困難無(wú)法還貸，而對(duì)抵押房產(chǎn)棄房的有580戶。
律師：業(yè)主棄房斷供需承擔(dān)法律責(zé)任
北京盈科律師事務(wù)所周垂坤律師稱從法律角度分析，“斷供”是借款人對(duì)銀行的一種違約行為，根據(jù)合同約定及相應(yīng)法律規(guī)定，違違約行為要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，業(yè)主應(yīng)充分認(rèn)識(shí)其法律后果，理性應(yīng)市場(chǎng)發(fā)生的各種變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)也提醒業(yè)主要投資要理性，簽約要慎重。
從法律角度來(lái)看棄房斷供現(xiàn)象
1、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)交易是一種市場(chǎng)行為，附隨相適的交易風(fēng)險(xiǎn)。交易方應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎、應(yīng)當(dāng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)當(dāng)對(duì)自身交易行為的風(fēng)險(xiǎn)后果負(fù)責(zé)。
2、因房?jī)r(jià)巨幅波動(dòng)而引發(fā)的“斷供”現(xiàn)象，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下市場(chǎng)規(guī)律發(fā)生作用的必然結(jié)果。
3、房地產(chǎn)按揭，是一種貸款擔(dān)保合同關(guān)系，當(dāng)事人雙方應(yīng)嚴(yán)格恪守“意思自治”、“誠(chéng)實(shí)信用”合約精神，全面、及時(shí)地履行貸款抵押合同所約定的義務(wù)。購(gòu)房者無(wú)故“斷供”構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；銀行作為抵押權(quán)人，依法有權(quán)行使抵押權(quán)以維護(hù)其權(quán)益。
4、從社會(huì)管理者的角色考量?！氨q”與“暴跌”之間，不過(guò)區(qū)區(qū)幾個(gè)月，不乏制度監(jiān)管的疏漏和市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制的缺失。但是，作為宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控和干預(yù)，只能是宏觀的和制度上的，而不是微觀的，也不是對(duì)具體市場(chǎng)行為的行政強(qiáng)制性干預(yù)。因此，對(duì)當(dāng)前的樓宇“斷供”現(xiàn)象，政府可以予以關(guān)注、協(xié)調(diào)，但不能強(qiáng)行干涉、介入；否則，就構(gòu)成公權(quán)對(duì)私權(quán)自治的侵?jǐn)_。
5、就客觀實(shí)際而言，時(shí)下的樓宇“斷供”僅是極個(gè)別現(xiàn)象，并未成“潮”。因此，社會(huì)傳媒和公眾都應(yīng)理性看待，實(shí)事求是，而不應(yīng)夸大、追捧其“社會(huì)”效應(yīng)。
斷供后業(yè)主將面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)：
第一，連續(xù)3個(gè)月或者累計(jì)6個(gè)月斷供的，銀行將向法院起訴，要求解除按揭合同，判令業(yè)主償還貸款本金、利息、罰息并承擔(dān)訴訟費(fèi)。這類案件，銀行基本上百分之百勝訴。判決生效后，業(yè)主不能償付的，銀行將申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，拍賣業(yè)主的房產(chǎn)，因此發(fā)生的執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等也將由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主將成為訴訟的被告，失去現(xiàn)有房產(chǎn)，這是第一個(gè)后果。
第二，在目前房?jī)r(jià)回落的情況下，拍賣房產(chǎn)所得款項(xiàng)往往不足以清償上述費(fèi)用，銀行或者承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的開發(fā)商還有權(quán)利繼續(xù)向業(yè)主追討尚未還清的款項(xiàng)，可以向法院提出對(duì)業(yè)主其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。
第三，斷供將會(huì)嚴(yán)重影響貸款人的個(gè)人信用。斷供業(yè)主將會(huì)成為銀行的禁入類客戶，其在央行征信系統(tǒng)中的個(gè)人信用記錄將嚴(yán)重受損，對(duì)個(gè)人未來(lái)生活及商業(yè)活動(dòng)將產(chǎn)生許多障礙，以后再辦理貸款甚至信用卡，都將不被批準(zhǔn)。
因此業(yè)主斷供不僅在經(jīng)濟(jì)上有損失，就法律后果而言也是極為不利的。無(wú)論是房?jī)r(jià)上漲時(shí)開發(fā)商反悔，還是房?jī)r(jià)下跌時(shí)業(yè)主反悔，要斷供或退房，其實(shí)都是缺少契約精神和法律意識(shí)的表現(xiàn)。選擇“斷供”，從法律上來(lái)講，就屬于主動(dòng)違約，違反了貸款合同中的約定條款，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。那些因心理原因而斷供的業(yè)主應(yīng)該認(rèn)識(shí)到違約的嚴(yán)重性，改正違約斷供的行為。
對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)困難、還款能力不足的業(yè)主，律師建議在履行按揭合同的前提下，通過(guò)與銀行協(xié)商的方式解決問(wèn)題。如可以到銀行要求做貸款展期，依據(jù)自己可以承擔(dān)的支出范圍，要求銀行適當(dāng)合理地延長(zhǎng)自己的還款期限；或者和銀行協(xié)商改變還款計(jì)劃，要求先只還利息，暫緩本金的還貸。
周垂坤律師從開發(fā)商的角度提出以下觀點(diǎn)和建議：
1、從法律關(guān)系角度講，開發(fā)商與業(yè)主之間的房屋買賣合同涉及的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系與業(yè)主和銀行之間的借款關(guān)系涉及人事權(quán)利和久義務(wù)關(guān)系是相對(duì)獨(dú)立的，在開發(fā)商沒有違反買賣合同約定的情況下，業(yè)主不能房?jī)r(jià)下跌和斷供的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商；
2、開發(fā)商應(yīng)認(rèn)真研究按揭貸款法律關(guān)系中通常涉及三份合同，（開發(fā)商和銀行之間的按揭貸款合作協(xié)議；房屋買賣合同；按揭合同），確保嚴(yán)格履約，避免承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任；開發(fā)商要及時(shí)辦理房地產(chǎn)證，一方面避免業(yè)主主張權(quán)利，另一方面房地產(chǎn)證辦理?yè)?dān)保責(zé)任可能隨之解除；
3、注意按時(shí)交房，尤其要防止業(yè)主以種種理由拒絕入伙，在業(yè)主拒絕入伙時(shí)及時(shí)采取相應(yīng)措施，否則可能導(dǎo)致不必要的責(zé)任。
相關(guān)閱讀：按揭貸款違約的誘因
1、部分區(qū)域確實(shí)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌幅度大于按揭貸款的額度，進(jìn)而使得業(yè)主的還貸積極性下滑。
2、商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房者的信貸資格審核不嚴(yán)，很多銀行給購(gòu)房者的評(píng)估打分不嚴(yán)、評(píng)估值注水。
3、購(gòu)房者的收入狀況造假。這使得按揭貸款的能力被虛假抬高，進(jìn)而使得后期的還貸面臨壓力。
