“商業(yè)地產發(fā)展的核心是要尋找到被市場和資本市場認可的盈利模式?！苯眨虡I(yè)地產全程服務商RET睿意德高級董事王玉珂表示，目前國內大多數商業(yè)模式都還處于探索階段。

       住宅市場頻頻遭遇政策調控以來，商業(yè)地產一直被視為避風港。轉型商業(yè)地產也成為近幾年來行業(yè)中最熱門的話題。作為地產名企，萬科無疑是最具有危機感的企業(yè)之一。

      2013年以來，北京萬科在萬科商用的新業(yè)務層面不斷探索，從“蓋有人住的好房子”轉型到“蓋有人用的好房子”，業(yè)務也已拓展至購物中心、社區(qū)商業(yè)、寫字樓、酒店、養(yǎng)老服務等城市綜合配套服務領域。

      今年以來，萬科則先后聯手百度、雅詩閣、途家網，對商用物業(yè)進行新的嘗試。此外，萬科位于北戴河的某項目也將首次嘗試互聯網思維模式，通過途家網為項目業(yè)主提供后期的增值服務。

      借助互聯網是目前被眾多房企廣泛運用的新利器，以萬達為例，正是利用“大數據”的電子商務模式對其線下資源進行整合，利用這些項目資源，建立會員體系，通過現代移動終端的先進技術，掌握每一個項目中，大量會員消費的次數、額度、喜好等，然后根據大數據做出分析，有針對性地進行下一階段的招商并調整商家布局。

      與此同時，如何避免同質化、實現獨特的競爭力無疑是商業(yè)地產開發(fā)大潮中突圍的關鍵。

      有統(tǒng)計數據顯示，去年全球新建購物中心面積排名前10的城市有9個在中國，全球在建購物中心面積超過一半也來自中國。

       筆者近日實地走訪北京多個商圈后發(fā)現，不同于核心商圈的業(yè)態(tài)布局，社區(qū)商業(yè)更注重貼近生活所需，針對某一類人群消費習慣設定的業(yè)態(tài)比例不斷放大，帶來的客流量不降反升。以位于海淀區(qū)清河板塊的五彩城項目為例，該項目充分放大了兒童業(yè)態(tài)的配比，據了解，該項目的snoopy樂園開業(yè)當天就吸引了7萬人的客流量。

      “每一個商業(yè)項目都會有2 3年的培育期，市場供應不斷加大也考驗產品差異化?！蓖跤耒嬲f，產品差異化基于對需求的研究，“通過對周邊客群的需求分析、消費方式變化的分析等，商業(yè)地產項目應找到目標客群和產品的契合點。”

       蘭德咨詢此前發(fā)布的一項調查數據顯示，內地上市房企中持有商業(yè)地產的，持有型物業(yè)租金收入一般占年度營業(yè)總收入的3% 5%，高的達到7%；相對于持有性物業(yè)資產，租金收入僅占1.5%左右，經營利潤則大都為負。

       筆者粗略統(tǒng)計了太古、新鴻基去年的租金收益，分別為96.73億港元和90.78億港元，其中太古地產租金收益占整體收入的比例高達74.8%。

      “類似新鴻基、太古等港資地產商，其融資渠道的多元化使其可以擁有低成本融資，能夠接受長時間的持有運營，而國內運營收益占企業(yè)整體收入超過5%的少之又少?！蓖跤耒嬲f。

      在王玉珂看來，如何尋找到真正的盈利點是目前國內商業(yè)地產面臨的首要問題。“所有做得較好的商業(yè)地產基本都是租售相結合的模式，可售的產品很多，包括住宅開發(fā)、商鋪、產權式酒店等，但最核心的是租售比例的把控?！?