最近一段時(shí)間，北京、南京、成都、杭州等多個(gè)城市頻現(xiàn)買房人維權(quán)事件。在北京，昌平區(qū)、房山區(qū)、亦莊等區(qū)域的個(gè)別樓盤，都遭遇到買房人維權(quán)。
為什么近期買房人維權(quán)事件頻發(fā)？買房人維權(quán)背后，都有怎樣的原因？記者也進(jìn)行了一番采訪調(diào)查。
樓市下行期更容易出現(xiàn)維權(quán)
5月初，位于亦莊的海梓府推出一部分28800元/平方米起的特價(jià)房。隨后遇到幾十戶前期買房人集體要求退房或者退款。在前期買房人看來(lái)，“開發(fā)商降價(jià)”讓自己遭遇了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。去年年底，海梓府開盤價(jià)格在3.5萬(wàn)元/平方米左右。
開發(fā)商降價(jià)引發(fā)前期買房人“維權(quán)”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上已屢見不鮮。今年3月以來(lái)，九龍倉(cāng)在杭州、成都等地推售房源，因?yàn)閮r(jià)格比之前開盤價(jià)格低，也遭遇到買房人維權(quán)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，降價(jià)引發(fā)買房人維權(quán)是很容易理解的事情。高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)陶紅兵認(rèn)為，在開發(fā)商降價(jià)后維權(quán)，前期買房人就有一種“止損”的需求。
在樓市下行周期內(nèi)，開發(fā)商迫于銷售去化壓力，通常會(huì)借助推出“特價(jià)房”等形式促銷，隨之而來(lái)也就容易引發(fā)買房人“維權(quán)”。還有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，樓市低迷，開發(fā)商基于資金或者銷售壓力，有的就會(huì)選擇降低精裝品質(zhì)和建筑材料品質(zhì)，來(lái)節(jié)省成本，或者作為降價(jià)理由。
近期，北京房山區(qū)金地朗悅買房人維權(quán)，買房人就表示，這主要是因?yàn)殚_發(fā)商將承諾的外墻“紫砂陶土劈開磚”更換為更廉價(jià)的“通體仿劈開磚”。
“限價(jià)”埋下“維權(quán)”隱患
相對(duì)于樓盤降價(jià)引發(fā)的維權(quán)，今年北京出現(xiàn)的一些維權(quán)事件，還出現(xiàn)了一些新情況。
昌平區(qū)的路勁世界城出現(xiàn)買房人維權(quán)，是因?yàn)槿ツ觊_盤，在購(gòu)房合同之外捆綁了一份新風(fēng)系統(tǒng)改造合同，買房人需要另外支出幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)的費(fèi)用。樓市走低之后，買房人指責(zé)開發(fā)商當(dāng)時(shí)是捆綁銷售、變相漲價(jià)。
對(duì)于新風(fēng)系統(tǒng)所引起的買房人維權(quán)訴求，路勁地產(chǎn)方面對(duì)記者表示，是否安裝新風(fēng)系統(tǒng)，之前都是跟業(yè)主協(xié)商過(guò)的，業(yè)主們可以拒絕，但既然業(yè)主們都同意簽了協(xié)議，就應(yīng)該遵守契約精神。據(jù)介紹，路勁方面也向市住建委做出了說(shuō)明。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志表示，如果企業(yè)能夠?qū)嶋H享有法律賦予的自主定價(jià)權(quán)，如果沒有“限價(jià)”的要求，企業(yè)還會(huì)選擇一個(gè)很費(fèi)事的拆分方案嗎？
一位不愿具名的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士也認(rèn)為，政府的過(guò)度行政干預(yù)，一定程度扭曲了市場(chǎng)，催生了房企的應(yīng)對(duì)之策，例如精裝拆分等捆綁銷售手段。市場(chǎng)好的時(shí)候，政府默許、買房人也接受；市場(chǎng)不好的時(shí)候，這就都成為可能激發(fā)“維權(quán)”的隱患。
買賣雙方都需要契約精神
對(duì)于當(dāng)下出現(xiàn)的一些買房人維權(quán)事件，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買房人往往不僅在銷售中處于弱勢(shì)地位，在法律上也處于弱勢(shì)地位。
北京隆安律師事務(wù)所律師陳旭認(rèn)為，一些維權(quán)事件中，買房人依憑的往往是開發(fā)商的口頭承諾，或者一些宣傳用語(yǔ)，這些都不能成為法律認(rèn)定的承諾。陳旭建議，如果買房人認(rèn)為一些情形對(duì)購(gòu)房行為本身有重大影響，一定要落到書面上。陳旭也認(rèn)為，房企在銷售過(guò)程中利用強(qiáng)勢(shì)地位進(jìn)行搭售，也涉嫌強(qiáng)買強(qiáng)賣，違反了相關(guān)法律法規(guī)。
還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，買賣雙方都需要契約精神。買房人已經(jīng)簽署了有關(guān)協(xié)議，譬如精裝拆分合同，就需要遵守合同約定。同時(shí)，開發(fā)商在銷售過(guò)程中需要避免過(guò)度宣傳、過(guò)多口頭承諾，否則最后也容易造成對(duì)企業(yè)品牌的負(fù)面影響。
觀察
期待主管部門不再“曖昧”
在北京近期出現(xiàn)的買房人維權(quán)事件中，市住建委等多個(gè)政府部門也發(fā)揮了居中協(xié)調(diào)的作用，或者受理了買房人的相關(guān)投訴。
北京一位買房人對(duì)記者表示，更期待政府部門在前期明確態(tài)度，拒絕曖昧?！邦愃凭b拆分、搭配銷售這樣的事情，還有一些類似學(xué)區(qū)房的宣傳，政府部門不知道嗎？以前就多次出現(xiàn)過(guò)，政府部門從一開始就應(yīng)該積極介入，明確禁止這種做法。”
不過(guò)，也有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，有的部門已經(jīng)對(duì)樓市干預(yù)過(guò)多，類似限價(jià)逼出開發(fā)商搭售等事情，政府部門總要想著給房企留個(gè)口子，再干預(yù)底氣不足。
還有業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)記者表示，在現(xiàn)實(shí)中，開發(fā)商處于銷售強(qiáng)勢(shì)地位，諸如搭配銷售，買房人雖然被迫但事實(shí)上已經(jīng)接受，并形成合同約定；同時(shí)，許多開發(fā)商還會(huì)退居幕后，由第三方居中與買房人形成某種契約關(guān)系，例如通過(guò)電商給予折扣。這些也給政府部門監(jiān)管開發(fā)商銷售行為帶來(lái)新的難度，很多時(shí)候只能是“出現(xiàn)一個(gè)情況，應(yīng)對(duì)一個(gè)情況”。
