“咝咝冒煙的中國房地產(chǎn)市場正在冷卻，”《紐約時報》最近在一篇報道中這樣寫道。近兩個月以來，海外輿論與國內(nèi)媒體一樣，密切注視著中國房地產(chǎn)市場的新動向。
部分城市房價松動、房地產(chǎn)投資增速下滑、銷售額下跌、新房開工量萎縮、土地交易降溫……越來越多的海外專家相信，這些現(xiàn)象罕見疊加，預(yù)示中國房地產(chǎn)市場正發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，深度調(diào)整窗口已然打開，新常態(tài)將隨之顯現(xiàn)。不過，從民間到學(xué)界，關(guān)于中國房地產(chǎn)的諸多迷思仍在縈繞，一些根本性問題仍需澄清。

■迷思一：房價跌了就好了嗎？

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，新建商品住宅價格5月份環(huán)比上漲的只有44個，為2012年年底以來新低。二手住宅價格環(huán)比上漲的僅為35個，同樣創(chuàng)下新低。
此后，互聯(lián)網(wǎng)上呼喚房價大跌甚至暴跌的聲音不絕于耳。部分媒體也驚呼房地產(chǎn)泡沫即將崩潰，中國樓市危在旦夕。不少海外專家提出，這些聲音背后是民眾對高房價的擔(dān)憂和憤懣。但若房價真的暴跌，對國民福利、經(jīng)濟運行和改革前途，遠(yuǎn)非好事。
首先，房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)上下關(guān)聯(lián)，房價暴跌意味宏觀經(jīng)濟大失血。瑞穗證券亞洲公司首席經(jīng)濟學(xué)家沈建光說，房地產(chǎn)市場遇冷，鋼鐵、水泥、化工等上游行業(yè)將承壓，家電、家具、裝潢材料等下游行業(yè)也將萎靡。英國《金融時報》也警告說，房地產(chǎn)市場如過快冷卻，將引發(fā)中國經(jīng)濟“硬著陸”。
其次，房價過快下行積聚金融風(fēng)險。房地產(chǎn)的特殊性在于兼具耐用品和投資品雙重屬性。英國巴克萊銀行指出，房市持續(xù)低迷可引發(fā)連鎖反應(yīng)：部分房企資金鏈斷裂，金融機構(gòu)隨即出現(xiàn)大的風(fēng)險敞口，作為抵押品的房產(chǎn)和土地顯著貶值。這個向下螺旋一旦開啟，可能爆發(fā)流動性和債務(wù)雙重危機。
最后，房價暴跌不會像某些人設(shè)想的那樣釋放消費潛力，反而可能造成家庭財富縮水和消費劇烈萎縮。房市低迷引發(fā)的消費與投資雙降則會惡化企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，從而侵蝕就業(yè)，動搖民生乃至社會穩(wěn)定。

■迷思二：經(jīng)濟應(yīng)“去房地產(chǎn)化”？

房地產(chǎn)業(yè)是過去十年推動中國經(jīng)濟增長的支柱性力量。但也正因為房地產(chǎn)業(yè)的巨大體量和輻射能力，一些學(xué)者提出，中國應(yīng)通過改革轉(zhuǎn)型，擺脫房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟運行的“綁架”，實現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”。
對于此類觀點，不少海外專家認(rèn)為，中國全面深化改革本身就蘊含房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整。事實上，在市場結(jié)構(gòu)性供大于求、信貸偏中性和投融資渠道逐步擴展的大背景下，中國房地產(chǎn)正告別高速增長通道，逐漸進入溫和、理性發(fā)展“新常態(tài)”。
摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌說，讓房地產(chǎn)市場趨于正?；?，行業(yè)利潤回歸正常區(qū)間，對資金有擠出效應(yīng)，有利于中國經(jīng)濟再平衡和推動結(jié)構(gòu)性改革。
不過，這并不意味房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟不再重要。巴克萊銀行在報告中說，房地產(chǎn)業(yè)仍是中國經(jīng)濟主動力之一，對中國經(jīng)濟增長直接貢獻(xiàn)約為10％。如果加上建筑、金屬加工、機械化工等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，其貢獻(xiàn)要達(dá)到20％。
在未來一段時期，房地產(chǎn)業(yè)仍會在中國經(jīng)濟起到基礎(chǔ)性作用，當(dāng)前關(guān)鍵是引導(dǎo)其健康、有序發(fā)展，而并非過早過快地“去房地產(chǎn)化”。

■迷思三：政府應(yīng)救市嗎？

面對房地產(chǎn)市場回調(diào)態(tài)勢，市場出現(xiàn)兩種聲音。一種輿論認(rèn)為，政府應(yīng)積極介入，采取反制措施，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大崩盤。另有專家則認(rèn)為，擠泡沫過程在所難免，政府應(yīng)當(dāng)慎用調(diào)控，更多由市場自發(fā)做出調(diào)整。
圍繞這一問題，惠譽國際評級機構(gòu)在近期研究報告中說，房地產(chǎn)市場放緩構(gòu)成中國經(jīng)濟超預(yù)期下滑的最大風(fēng)險，但中國政府眼下仍握有強大的政策工具應(yīng)對可能的危機。
盡管如此，巴克萊銀行認(rèn)為，中央政府近期仍可能放任房地產(chǎn)市場進一步回調(diào)，不以刺激樓市換取經(jīng)濟增長。換言之，中央政府的著眼點不再是“救市”，而是“借勢”，在充分利用市場力量同時改進調(diào)控方式和切入角度，提升房地產(chǎn)市場健康度。
不少海外媒體注意到，與宏觀經(jīng)濟調(diào)控創(chuàng)新相一致，中央政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控展現(xiàn)出新思路：從全國“一刀切”式的行政強約束，到更強調(diào)分類調(diào)控和長效機制建設(shè)的市場化管理模式。一線城市著力“去投機”“去杠桿”，二線城市如出現(xiàn)庫存量大、量價齊跌等情況，則給予地方政府更大自由裁量權(quán)。