近日，各地不時(shí)傳出樓市降價(jià)傳聞。伴隨經(jīng)濟(jì)下行、人民幣貶值和國(guó)際資本出逃的負(fù)面消息，許多人擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫快速破裂，樓市大崩盤。對(duì)此，專家指出，形勢(shì)沒(méi)那么嚴(yán)峻。全國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)集體高漲后，如今正呈現(xiàn)出地區(qū)差異和分化的格局。在城鎮(zhèn)化發(fā)展需求推動(dòng)下，房地產(chǎn)價(jià)格既不會(huì)整體跳水，也不會(huì)全面大漲，未來(lái)將呈現(xiàn)有漲有跌的分化趨勢(shì)。

市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)地區(qū)差異

近階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎有點(diǎn)冷。5月份，北京、廣州、上海、杭州等主要城市樓市成交情況都不太樂(lè)觀。據(jù)中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的一份調(diào)研報(bào)告顯示，截至4月30日，21個(gè)城市中，杭州、常州、成都、沈陽(yáng)、寧波及惠州等6個(gè)城市的樓盤采取了直接降價(jià)的方式促銷，降價(jià)項(xiàng)目以高端樓盤為主，降價(jià)幅度在5%到25%。

但降價(jià)是個(gè)案，總體看，全國(guó)房?jī)r(jià)仍在上漲，只是漲幅下降。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，中國(guó)100個(gè)城市住宅(新建)平均價(jià)格為每平方米11013元，環(huán)比上漲0.10%。

曾經(jīng)全國(guó)房?jī)r(jià)飄紅的形勢(shì)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，地區(qū)分化趨勢(shì)明顯。統(tǒng)計(jì)顯示，在100個(gè)城市中，55個(gè)城市環(huán)比上漲，較上月減少8個(gè)；另有45個(gè)城市4月新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌，較上月增加8個(gè)。

業(yè)內(nèi)人士分析，雖然最近主要城市房?jī)r(jià)遇冷，但一線城市和大部分二線城市仍供需兩旺，價(jià)格處于上升通道。二、三線城市趨于平穩(wěn)，一些三、四線城市開(kāi)始降價(jià)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，自去年11月開(kāi)始，一、二線城市樓市調(diào)控拉開(kāi)階段性“收緊”序幕；銀行信貸緊縮，市場(chǎng)短期表現(xiàn)“馬力不足”；多數(shù)房企采取了觀望與博弈策略，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)保守。

局部松綁限購(gòu)保護(hù)剛需

房?jī)r(jià)分化出現(xiàn)后，部分價(jià)格下跌的地方政府希望松動(dòng)調(diào)控，松綁限購(gòu)政策。據(jù)報(bào)道，有些城市已開(kāi)始通過(guò)松綁限購(gòu)、下調(diào)購(gòu)房入戶標(biāo)準(zhǔn)等方式救市，而另有些地區(qū)也放出調(diào)整購(gòu)房政策的信息。

過(guò)去樓市調(diào)控政策基本是“一刀切”，如今，高層提出分類調(diào)控思路。專家認(rèn)為，這一政策更符合當(dāng)前實(shí)際情況，防止誤傷剛需。“提出分類調(diào)控，實(shí)際上就是不能開(kāi)一個(gè)藥方大家都治病，必須分類?！弊〗ú扛辈块L(zhǎng)仇保興表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的大背景下，多層次的住房供應(yīng)將成為主流解決辦法，限價(jià)、限購(gòu)的單一思路將有所轉(zhuǎn)變。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，2013年樓市最大的亮點(diǎn)在于調(diào)控的決策權(quán)已經(jīng)下放到地方，調(diào)控手段擺脫全國(guó)一刀切，根據(jù)城市特性產(chǎn)生了分化。正是因?yàn)槿珖?guó)的樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化趨勢(shì)，所以再搞全國(guó)一盤棋式的行政調(diào)控也就沒(méi)有任何意義。對(duì)比去年各城市的調(diào)控細(xì)則，可以看出，地方政府的調(diào)控自主權(quán)在增強(qiáng)，房?jī)r(jià)快速上漲的城市進(jìn)行了調(diào)控升級(jí)，而供應(yīng)充足、成交低迷的城市則采取適度的放松微調(diào)。

“分化時(shí)代”不等于“市場(chǎng)崩盤”

未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？中國(guó)建投投資研究院發(fā)布的2014年《投資藍(lán)皮書(shū)》展望，今年不同城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)分化可能加劇，預(yù)計(jì)一線城市仍將溫和增長(zhǎng)，但漲幅下降，而部分二、三線城市由于庫(kù)存較多，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)乏力，在住房供給量充足的部分小城市可能出現(xiàn)下跌。

有人擔(dān)心受國(guó)內(nèi)國(guó)際各種因素影響，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫有可能破裂，房?jī)r(jià)崩盤。業(yè)內(nèi)人士分析，這種情況不會(huì)發(fā)生。未來(lái)樓市不可能再像從前一樣只漲不跌，但也不會(huì)崩潰。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出分化加劇態(tài)勢(shì)，但樓市分化絕不能與樓市崩盤畫上等號(hào)。香港樓市曾在1997年到2003年的6年下跌周期內(nèi)，房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅高達(dá)約70%，租價(jià)下跌了近50%；負(fù)資產(chǎn)人數(shù)急速增加，但并未見(jiàn)所謂的“崩盤”；市場(chǎng)低迷過(guò)后至今仍在正常運(yùn)行。毫無(wú)疑問(wèn)，我國(guó)樓市的“分化時(shí)代”離“市場(chǎng)崩盤”相去甚遠(yuǎn)，未來(lái)的需求釋放與政策調(diào)整將為樓市托底。

“在城鎮(zhèn)化仍然存在較大發(fā)展空間的大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將具有較大的成長(zhǎng)空間，調(diào)控政策則具備較大的調(diào)整空間。短期內(nèi)房?jī)r(jià)將在供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變下漲勢(shì)明顯趨緩，中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)總體將由過(guò)去的非理性發(fā)展進(jìn)入相對(duì)理性的發(fā)展階段?！边B平說(shuō)。