3月9日，在全國兩會新聞中心舉辦的記者會上，全國人大常委會法制工作委員會副主任闞珂稱，房地產(chǎn)稅法草案正在按照十八屆三中全會的精神積極起草當(dāng)中，條件成熟時(shí)會依法提請審議。而在此兩天前，財(cái)政部部長樓繼偉也表示，將加緊房地產(chǎn)稅立法工作。據(jù)某媒體報(bào)道，目前，住建部、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局等部門，正處在由“房產(chǎn)稅”轉(zhuǎn)向“房地產(chǎn)稅”的思路調(diào)整當(dāng)中。就目前有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的一些疑惑，光明網(wǎng)記者采訪了上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長胡怡建教授。以下為訪談實(shí)錄。

厘清“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”兩個(gè)概念

“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”一字之差，但含義大相徑庭。具體來說，“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”區(qū)別是什么呢？

我國針對房地產(chǎn)持有稅，原來最早叫“城市房地產(chǎn)稅”，后來因土地屬于國家所有，而一分為二改成“房產(chǎn)稅”和“土地使用稅”，現(xiàn)在又統(tǒng)稱為“房地產(chǎn)稅”。房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?？梢?，房產(chǎn)稅主要是針對房產(chǎn)征稅，但房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)值密切相關(guān)，房產(chǎn)增值更多是因?yàn)橥恋卦鲋?，現(xiàn)在把“房產(chǎn)稅”改成“房地產(chǎn)稅”，就是在房地產(chǎn)持有稅制設(shè)計(jì)上，將房屋和土地作為一個(gè)整體，既考慮房產(chǎn)價(jià)值，又考慮土地因素。

如果說房產(chǎn)稅僅僅是對房產(chǎn)持有征稅，那么房地產(chǎn)稅可以理解為是對房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有系列稅收的統(tǒng)稱。將房地產(chǎn)稅提上立法議程，意味著在對房地產(chǎn)持有征稅進(jìn)行改革的同時(shí)，將對房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓稅收相應(yīng)調(diào)整，是房地產(chǎn)稅的一攬子綜合改革，而不僅僅是房產(chǎn)稅本身的單線改革。但房地產(chǎn)稅立法，就稅種來說并沒有變，仍然是對房產(chǎn)持有征稅，只不過是在房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格中體現(xiàn)了土地價(jià)格，有必要把房產(chǎn)和土地一起考慮來征稅。

房產(chǎn)稅是大勢所趨，房地產(chǎn)稅立法并不否定房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍

在今年的全國兩會上，有政協(xié)委員提出建議終止滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)的政協(xié)提案。房產(chǎn)稅在上海、重慶等地試點(diǎn)近3年，被一些人認(rèn)為收效不大，圍繞著房產(chǎn)稅試點(diǎn)是否擴(kuò)圍、何時(shí)擴(kuò)圍、擴(kuò)圍的技術(shù)性障礙有哪些等問題的消息也此起披伏。

此時(shí)將房地產(chǎn)稅立法提上日程，其用意首先是在于落實(shí)十八屆三中全會提出的稅收法定主義，規(guī)定任何新開征的稅種，必須先立法再開征。將事關(guān)公民切身利益的房地產(chǎn)稅立法提上議程，更多是為了貫徹稅收法定主義原則，把稅收立法權(quán)收歸人大，更多傾聽和反映社會民眾意見和建議。由此來講，房地產(chǎn)稅立法并不是要取消或廢除房產(chǎn)稅，而主要是改變房產(chǎn)稅程序或規(guī)則，由授權(quán)地方行政部門頒發(fā)行政法規(guī)，進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，在取得成功經(jīng)驗(yàn)以后再擴(kuò)圍推廣，改為由全國人大制定房地產(chǎn)稅法，國務(wù)院根據(jù)房地產(chǎn)稅法制定實(shí)施細(xì)則，各地人大再根據(jù)全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅法和實(shí)施細(xì)則制定地方操作辦法，然后各地依據(jù)房地產(chǎn)稅法實(shí)施征稅。

房地產(chǎn)稅立法也沒有否定房產(chǎn)稅試點(diǎn)和擴(kuò)圍。首先，毫無疑問，重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)具有開創(chuàng)性意義，之所以收效甚微，主要是社會對其預(yù)期過高，認(rèn)為其既要增加地方收入，替代土地財(cái)政，又能調(diào)控房價(jià)，還要抑制投資。實(shí)際上，房產(chǎn)稅的主要意義是隨著我國房地產(chǎn)稅源由開發(fā)向轉(zhuǎn)讓、持有轉(zhuǎn)移，為使房地產(chǎn)稅收能保持可持續(xù)增長，而作出的戰(zhàn)略性調(diào)整，其功能及作用相對有限。所以，不能因?yàn)橹貞c、上海等地的試點(diǎn)成效與社會預(yù)期形成巨大反差而否定房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

其次，重慶、上海的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案確實(shí)體現(xiàn)了一種嘗試性特征，是對增量、超標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)征稅，征稅范圍相對較小，效果也相對有限，但畢竟開創(chuàng)了我國個(gè)人房產(chǎn)征稅，既有成功經(jīng)驗(yàn)，也有失敗教訓(xùn)，相信能為我國正在推進(jìn)的房地產(chǎn)稅立法提供重要依據(jù)。房產(chǎn)稅是大勢所趨，只是在政策制度上有很多問題需要研究。比如說，到底是應(yīng)該對選擇性房屋征稅還是全面征稅，對存量增量房征稅還是存量房征稅，對超標(biāo)準(zhǔn)征稅還是全部征稅，價(jià)格到底是按照評估價(jià)格還是按照帳面價(jià)格等等，都有待進(jìn)一步考量。

房地產(chǎn)稅立法不是為了抑制房價(jià)，而是要進(jìn)行房屋稅費(fèi)結(jié)構(gòu)性調(diào)整

我國經(jīng)過二十年稅收高增長后，社會對開征新稅會有抵觸，已不宜再繼續(xù)提高稅收負(fù)擔(dān)，應(yīng)在保持稅收基本穩(wěn)定前提下，進(jìn)行有增有減的稅收結(jié)構(gòu)性調(diào)整。也就是要增加房地產(chǎn)持有稅，就要相應(yīng)減少房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)。因此，房地產(chǎn)稅立法和開征不會影響稅收總收入和總負(fù)擔(dān)，但會影響房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)結(jié)構(gòu)。

至于對房價(jià)的影響，我們認(rèn)為，稅收只是影響房價(jià)的一個(gè)因素，房地產(chǎn)價(jià)格波動受多重因素影響。既有需求拉動，包括剛性需求和投資性需求，也包括因?yàn)樨泿胚^度泛濫導(dǎo)致的流動性過剩，以及銀行貸款過于寬松帶來的創(chuàng)造性需求。也有成本推動，包括土地價(jià)格勞動成本、銀行利息，加上稅收成本上升。而稅收只不過是成本推動影響房價(jià)的一個(gè)因素。而且，房地產(chǎn)持有稅也只不過是房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和持有系列稅收中的一種，征收房產(chǎn)稅只是增加了持有成本，但如果同時(shí)減少開發(fā)及轉(zhuǎn)讓成本的話，對房價(jià)影響有可能是中性的。但如果較大幅度提高房地產(chǎn)持有稅，而沒有相應(yīng)減輕房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓稅，那對房地產(chǎn)價(jià)格影響就是非中性的。

目前，我國針對房地產(chǎn)實(shí)行宏觀調(diào)控，不僅有行政性限購，也有金融性限貸，還有房地產(chǎn)稅收。在整個(gè)調(diào)控政策中，稅收只是限購、限貸、稅收三大工具之一。而在整個(gè)稅收里邊，房產(chǎn)稅又是只針對開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有當(dāng)中的持有征稅，所以，它的功能和作用是相對有限的。我們不能寄希望于通過房產(chǎn)稅來解決房價(jià)問題。房價(jià)問題最終還是貨幣問題，如果貨幣穩(wěn)定了，那么房價(jià)也就基本穩(wěn)定了，如果貨幣不穩(wěn)定，在惡性通貨膨脹下寄希望通過稅收來穩(wěn)定房價(jià)，只是一種不切實(shí)際的奢望。

房地產(chǎn)稅作用有限，但不能由此認(rèn)定房地產(chǎn)稅無所作為，如果在房價(jià)上漲時(shí)房地產(chǎn)持有稅的抑制房價(jià)作用不明顯，但當(dāng)房價(jià)基本穩(wěn)定或者是出現(xiàn)下跌趨勢時(shí)，房地產(chǎn)持有稅對于抑制房價(jià)的加速度作用就會得以體現(xiàn)。房地產(chǎn)稅立法既是落實(shí)稅收法定主義，也是重新梳理房地產(chǎn)稅費(fèi)、進(jìn)行房地產(chǎn)稅費(fèi)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的契機(jī)。在我國稅源由以房地產(chǎn)開發(fā)為主，進(jìn)入到以房地產(chǎn)持有和轉(zhuǎn)讓為主，土地財(cái)政趨于減少情況下，通過對房產(chǎn)持有征稅，是增加地方稅收，彌補(bǔ)地方財(cái)力不足，構(gòu)建地方收稅體系的重要途徑，也有利于抑制投資性和投機(jī)性購房，促進(jìn)稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

房價(jià)拐點(diǎn)并未出現(xiàn)，現(xiàn)在買房行政風(fēng)險(xiǎn)過高

自今年1月份以來，二三線城市房價(jià)上漲壓力逐步減少，樓盤降價(jià)潮頻襲，空置率上漲；而一線城市樓市也處于低迷狀態(tài)。有很多消息說我國樓市已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，但我并不這么認(rèn)為。由于前幾年的連續(xù)上漲，房價(jià)已經(jīng)超越了它的合理水平，房價(jià)有漲有跌，這是很正常的。但是，長期以來我國房價(jià)持續(xù)性上漲，而沒有出現(xiàn)過一個(gè)大的調(diào)整，如果此時(shí)房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，也是一種正常、合理回歸。

目前，部分媒體所說的房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，主要依據(jù)：一是房價(jià)上漲幅度在大幅度下降，尤其是環(huán)比上漲幅度在下降，并不是指總體房價(jià)出現(xiàn)明顯下降，也沒有出現(xiàn)價(jià)格負(fù)增長；二是房屋交易量出現(xiàn)了大幅度下降，而不是房價(jià)出現(xiàn)大幅度下降；三是所例舉的房價(jià)調(diào)整是結(jié)構(gòu)性的，個(gè)別城市房價(jià)出現(xiàn)了下降，而且下跌幅度比較大，但是大部分城市并沒有出現(xiàn)房價(jià)下跌，總體房價(jià)還在上漲。所以，不能把個(gè)別城市出現(xiàn)了房價(jià)調(diào)整看成整個(gè)房價(jià)的拐點(diǎn)，目前還沒有依據(jù)說房價(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

如果我們從整個(gè)政府的政策導(dǎo)向來分析，長期以來我們都在強(qiáng)調(diào)房價(jià)的宏觀調(diào)控，而十八屆三中全會并沒有出臺相關(guān)的政策，也沒有提房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，有些地方還開始悄悄地在取消限購。這里其實(shí)也隱含著一種政策指向，我國房地產(chǎn)新政已把房地產(chǎn)區(qū)分為成兩大體系，一個(gè)是保障房體系，由國家通過土地、信貸、稅費(fèi)政策提供保障；另一個(gè)是商品房體系，由市場決定。在這一前提下，我們看到土地價(jià)格不跌反升。再進(jìn)一步從整個(gè)經(jīng)濟(jì)情況來看，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)不景氣情況下，房地產(chǎn)依然是保增長的重要因素。在目前環(huán)境下，要說房價(jià)會大幅度下降或者出現(xiàn)房價(jià)拐點(diǎn)，還為時(shí)尚早。

說我國房地產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)還沒有出現(xiàn)，并不是說投資房地產(chǎn)沒有風(fēng)險(xiǎn)，而是已經(jīng)累積了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。未來我國房地產(chǎn)具有很大的不確定性，這個(gè)不確定性不是市場自發(fā)的不確定性，而是政府行政的不確定性。就我國情況而言，行政性因素對房價(jià)影響大于市場性因素。如果土地價(jià)格繼續(xù)上漲，如果政府對房地產(chǎn)放松調(diào)控，房價(jià)出現(xiàn)系統(tǒng)性價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的可能性就比較小。如果政府真有決心擠壓房價(jià)泡沫，以調(diào)控房價(jià)為主采取措施，房價(jià)出現(xiàn)系統(tǒng)性價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的概率就會大幅增加。問題是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格比刺破房地產(chǎn)泡沫更有效，這也是房地產(chǎn)還沒有出現(xiàn)拐點(diǎn)的重要理由和依據(jù)。但房地產(chǎn)稅立法及推進(jìn)，對購房者而言將面臨價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和稅收風(fēng)險(xiǎn)雙重沖擊和影響，買房已經(jīng)不再是一個(gè)很合適的時(shí)機(jī)和投資選擇。