只有恒大地產(chǎn)董事局主席許家印還在力挺三線城市的房地產(chǎn)市場。

??在3月31日的業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，許家印三次強調(diào)，三線城市市場不行的觀點是錯誤的，2013年恒大地產(chǎn)的銷售業(yè)績突破1000億元中有46%都是三四線城市貢獻(xiàn)的。

??但這并不能解釋，恒大地產(chǎn)從去年開始將拿地重心轉(zhuǎn)移到北京、上海等一線城市的舉動，而且一向標(biāo)榜只在三四線城市拿便宜地塊的恒大地產(chǎn)，在北京、上海等城市甚至不惜高價搶奪地王。

??《第一財經(jīng)日報》記者此番調(diào)查的三個三四線城市中，恒大地產(chǎn)在其中的連云港和營口兩個城市都有項目，除連云港有一個項目在售且銷售業(yè)績還算可以之外，連云港另一個項目拿地三年有余幾乎閑置，營口的項目銷售業(yè)績也不盡如人意。

??連云港和營口是否都屬于許家印所說的三線城市中的“個別情況”？事實上，佳兆業(yè)早在恒大地產(chǎn)之前就已經(jīng)收縮了三四線城市的布局。

??企業(yè)的投資選擇其實已經(jīng)說明了一切。

??城市招商的正反面

??拿地容易、地價便宜、政策優(yōu)惠等，都是房地產(chǎn)企業(yè)選擇三四線城市的重要理由。

??的確，在土地財政的發(fā)展模式下，地方對土地出讓、發(fā)展新區(qū)都有著強烈的欲望，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展有迫切需求，同時又有大量土地可供出讓的三四線城市，都會向有實力的大型房地產(chǎn)企業(yè)拋出“繡球”，希望借助這些企業(yè)的入駐投資吸引更多的企業(yè)進(jìn)來。

??綠地集團(tuán)在連云港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的遭遇就是一個典型案例。在綠地集團(tuán)進(jìn)入連云港后，保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)及卓越集團(tuán)都陸續(xù)進(jìn)入該區(qū)域。

??但這些房企在連云港的開發(fā)“蜜月期”剛過，就迎來當(dāng)?shù)卣畵Q屆，城市發(fā)展重點發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，當(dāng)初政府描繪的區(qū)域規(guī)劃前景成為泡影，項目發(fā)展也隨之遭遇阻滯。

??綠地集團(tuán)一位區(qū)域公司負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》記者稱，綠地集團(tuán)選擇項目有三個要素，即“捆綁”地方發(fā)展城市副中心、配套先行、大盤模式。連云港項目在城市規(guī)劃重點變化，前兩個要素都不復(fù)存在，項目遭遇困境難以避免。

??有連云港當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，在連云港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，有不少項目都已經(jīng)爛尾。就在綠地世紀(jì)城不遠(yuǎn)處的汽配城，“建好后就沒人了，老板也不見了”。還有更多的項目只停留在規(guī)劃中，或半途夭折。

??在營口，恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、保利地產(chǎn)和嘉里集團(tuán)都先后被當(dāng)?shù)卣腥膂阳~圈板塊，在這些公司的項目開工后，周邊又有數(shù)十個項目陸續(xù)拔地而起，市場嚴(yán)重供過于求，企業(yè)此時已欲退不能。

??事實上，當(dāng)連云港、營口及常州每年上千萬平方米的土地供應(yīng)都轉(zhuǎn)化為實實在在的房子時，這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入及人口基數(shù)等都不足以撐起一個足夠大的市場來將這些房子完全消化。

??而且這些城市基本上都屬于人口輸出型城市，當(dāng)?shù)氐揭欢€城市發(fā)展的人口并不在少數(shù)，因此，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)需求增長并不明顯。

??雖然這兩年人口流出趨勢有所減弱，同時也有一部分在一二線城市工作的人員回流置業(yè)，但這些需求對于三四線城市巨量的市場供應(yīng)而言，仍然是杯水車薪。

??更重要的是，三四線城市的低地價并不意味著高利潤率。金輝地產(chǎn)連云港公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》記者稱，在三四線城市開發(fā)地產(chǎn)項目的利潤率其實還不如一二線城市?！敖^對值在那里，三四線城市的項目單價上漲幾百元，對購房者來說就是10%的概念。而在不少一二線城市，房價的上漲基本都是千元起步?！?

??他建議，企業(yè)要想在三四線城市深耕，除了跟緊政府的發(fā)展方向外，還需要把握準(zhǔn)客戶的消費習(xí)慣和消費心理，同時對項目的產(chǎn)品設(shè)計及成本控制有一定的要求。“有時候一個項目的贏和賺可能就在那幾百元之間。在三四線城市，幾百元要漲半年，這需要企業(yè)對自身的綜合能力有足夠的了解?！?