不是鋼筋水泥的價值決定房價，而是買房所能獲得的各種服務的價值決定房價。

　　近一段時間，房價出現了“結構性”的變化，三四線城市的房價開始下跌，而一二線城市卻相對還比較堅挺。為什么不是普遍的下跌，而是出現這種結構性的差異？有的人認為是三四線城市居民的收入水平比較低，大城市居民的收入比較高。但這種解釋顯然是缺乏說服力的，因為畢竟三四線城市的房價相對大城市來說還是要低得多。房價盡管與收入水平有很大的關系，卻不是最主要的決定因素，與任何其他商品的價格一樣，房價的高低及其變化主要還是取決于對房子的需求。

　　和一般商品不同，人們購買房子不是為了消費鋼筋水泥，而是獲得購房所帶來的各種服務，除了居住外，還包括教育、醫(yī)療和交通等等。假如購買到相應的住房，才能夠享有相應的服務，那么房價的高低和那些服務的價格必然就是正相關的，因此，不是鋼筋水泥的價值決定房價，而是買房所能獲得的各種服務的價值決定房價。

　　當我們理解了房價很大程度上取決于相關服務的價值之后，那么對于文章前面提出的那個問題，即房價的結構性變化就會有很好的認識，因為它其實已經告訴我們應該從“服務”的角度去考察房價及其變化。

　　相比農村，城市之所以對人們有吸引力，是因為在城市中，人們才能獲得比較好的教育、醫(yī)療及其他各種服務，在中國，有個很明顯的現象，就是越是大城市，這些服務的“質量”就越高，比如有更好的醫(yī)院，更好的學校和道路。根據上面的論述，這解釋了為什么大城市的房價比小城市貴，而小城市的房價又比農村貴。但是，還需要解釋的是，為什么會出現大城市提供的服務要比小城市好，而小城市的服務又比農村好呢？除了城市具有集聚效應和規(guī)模效應，導致越是大城市，就越有利于各種服務的供給這個一般性的原因之外，不可忽視的一面是，在中國，城市的基本公共服務是由政府投資的，如教育、醫(yī)療和交通，由于它們是政府投資形式的，所以也被稱為“公共品”。

　　政府投資“公共品”有一個特征，就是“差序格局”。在中國，城市的“級別”往往就決定了一個城市有多大的投資能力。級別高的城市比級別低的城市從中央獲得的稅收返還和轉移支付更多。這意味著級別越高的城市，可汲取或可利用的財政收入的“地域范圍”就越大，比如北京，相當于利用了全國的財力，而一個省會城市可以利用的財力只限于一個省的范圍，而對一個地級市來說，只是一個地區(qū)。

　　所以，越是級別高的城市，掌握的公共資源就越多，投資公共品的能力就越強，如北京治理霧霾就打算花幾千億，一般的省會城市顯然沒有這個能力。正是不同級別的城市間投資能力上存在的這一差別，導致了不同級別城市間公共品數量和質量的差別，進而導致房價的差別。由于政府部門都集中在城市，特別是大城市，理性的政府會優(yōu)先在自己所在的城市投資公共品，所以，政府部門越多的城市，公共品也越多。

　　最近人們可能都注意到這樣一則新聞，由于北京部分行政部門要搬遷至河北保定，導致保定等城市的房價一夜之間上漲了幾千元，這個例子很好地驗證了本文的觀點。由于政府推行的“京津冀一體化”，北京周邊的一些城市被納入到了一個級別更高的城市中，在中國特色的城市“差序格局”中的地位一下子上升了，這意味著它們的公共品投資能力的增強以及公共品的改善，相應地，房價自然就會提高。

　　因此 ，中國的房價并非真正的市場價格，相反，很大程度上帶有計劃經濟的特征，是畸形市場的體現。要改變這種狀況，應該消除政府對公共品投資的壟斷，消除城市的“差序格局”，讓市場機制充分發(fā)揮作用。