“很多人都在批評(píng)反向抵押保險(xiǎn)的以房養(yǎng)老，但這也許是因?yàn)樗麄儧]看懂什么是反向抵押保險(xiǎn)。”在送離記者、電梯門緩緩關(guān)上時(shí)，孟曉蘇再次重復(fù)了這句話。
“反向抵押以房養(yǎng)老”大力倡導(dǎo)者、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇在接受本報(bào)記者專訪之后，重新走進(jìn)辦公室，那里正有一個(gè)會(huì)議在等著他—來自資本界、房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的知名智囊，正在討論“反向抵押保險(xiǎn)以房養(yǎng)老”最終落地方案。
保監(jiān)會(huì)主席項(xiàng)俊波在1月份的全國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)管工作會(huì)議上稱，今年我國(guó)繼續(xù)鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司參與養(yǎng)老業(yè)服務(wù)，重點(diǎn)之一是開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn) 試點(diǎn)。不過上周，成都“以房養(yǎng)老第一人”對(duì)媒體稱生活質(zhì)量不如從前，自己很后悔。兩條看似矛盾的消息不禁讓人發(fā)問：以房養(yǎng)老到底是好是壞呢？
今年一季度，國(guó)內(nèi)有望進(jìn)行“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，首批“反向抵押保險(xiǎn)以房養(yǎng)老”產(chǎn)品或?qū)⒚媸?。?jù)了解，以幸福人壽為代表的一批頗有實(shí)力的保險(xiǎn)公司 將開始推廣這種反向抵押保險(xiǎn)產(chǎn)品。目前，“反向抵押以房養(yǎng)老”方案已經(jīng)基本就緒，正準(zhǔn)備在北京、上海等城市的部分老年家庭試點(diǎn)推廣。
面對(duì)社會(huì)上此起彼伏的質(zhì)疑，原幸福人壽董事長(zhǎng)、現(xiàn)任監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇，還原了最真實(shí)的“反向抵押以房養(yǎng)老”。
制度性互助
“倒按揭”后老人仍可出租房子
以房養(yǎng)老，也被稱為“反向抵押貸款（保險(xiǎn)）”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服 務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。反向抵押保險(xiǎn)養(yǎng)老是其中一種形式， 操作者是保險(xiǎn)公司。
“現(xiàn)在很多老人的退休收入只有2000多元，算上吃飯、看病，只能維持最低的生活水準(zhǔn)?！泵蠒蕴K說。
而發(fā)生于十多年前的房改使得這些家庭至少擁有一套房。這些業(yè)主坐擁數(shù)百萬元的房產(chǎn)，每個(gè)月可支配收入?yún)s只有幾千元，是事實(shí)上的“住房富人、貨幣窮人”。
去年11月“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”風(fēng)聲漸盛。住在朝陽(yáng)區(qū)牡丹園的一對(duì)老夫妻找上了幸福人壽的門。這對(duì)老夫妻有一套兩居的老公房，老兩口剛退休不久，月收入只有4000元左右。要不是依靠子女贍養(yǎng)，每個(gè)月連看病的錢都不夠。
“按照您現(xiàn)有的房產(chǎn)進(jìn)行倒按揭，每月的按揭款能夠拿到將近2萬元，一年是將近24萬元?！毙腋Ｈ藟鄯聪虻盅罕ｋU(xiǎn)試點(diǎn)組人員接待了他們，并且算了一筆細(xì)賬。
2012年北京市戶籍人口平均壽命為81.12歲，而60歲以上老人平均剩余壽命要高于戶籍平均壽命。這老兩口也許能拿到16年到20年甚至 更長(zhǎng)時(shí)間的倒按揭現(xiàn)金，而且隨著房產(chǎn)增值，老人能拿到的錢會(huì)水漲船高。也就是說，假定老夫婦未來能生存20年，則能拿到的錢最少是480萬元，房屋增值后 就能拿得更多。而且活多久就給付多久，領(lǐng)錢的時(shí)限和老人的生存時(shí)間同長(zhǎng)，直至老夫婦中的最后一人辭世。
昨日，來自鏈家地產(chǎn)的二手房數(shù)據(jù)顯示，牡丹園地區(qū)老房的二手房單價(jià)5.1萬元到6萬元之間，就算取中間值5.5萬元，這老兩口60平方米的房子也只能賣到330萬元。
和直接賣掉不同，抵押之后的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)雖然不歸老人，但還由老人居住和使用，如果老人用于出租可以再賺一份租金，日后房屋升值老人可以分享。
“這種保險(xiǎn)產(chǎn)品是一種制度性互助。不管老人活多長(zhǎng)時(shí)間，倒按揭的保險(xiǎn)都將負(fù)責(zé)到底?！睂?duì)于二者相較多出來的100多萬元，孟曉蘇解釋道，在保 險(xiǎn)業(yè)中有根據(jù)“大數(shù)法則”進(jìn)行計(jì)算的要求，長(zhǎng)壽老人本來就是大數(shù)法則所覆蓋的人群。只要能在大數(shù)計(jì)算上取得均衡，保險(xiǎn)公司不會(huì)計(jì)較在一兩套老人住房上的得 失。當(dāng)然，除此之外，還有一個(gè)因素，那就是如果現(xiàn)在賣掉房子獲得330萬元，這筆錢（雖然越花越少）過二十年能獲得一大筆利息。
市場(chǎng)化運(yùn)作
“三無”與失獨(dú)老人最適用
“在某些城市都有一群特殊的老人群體。他們是失獨(dú)老人和無子女或空巢老人。他們每人每月退休金只是2000元上下，難以維持日常的生活?！弊詮闹貑ⅰ胺聪虻盅阂苑筐B(yǎng)老”之后，孟曉蘇就在一線城市奔波，這樣的場(chǎng)景無數(shù)次出現(xiàn)在他面前。
孟曉蘇注意到：這些老年人都趕上了房改政策，名下的房子多在城市繁華區(qū)，一套市場(chǎng)價(jià)也能值個(gè)上百萬元或幾百萬元。
“這些城市中的失獨(dú)和無子女老人，是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的最適合的推廣對(duì)象。”孟曉蘇說，失獨(dú)老人、無子女老人或“三無老人”，即無贍養(yǎng)人 員、無生活來源、無勞動(dòng)能力卻有房產(chǎn)的“三無”老人，不可能靠賣房或者出租房屋來維持生計(jì)。如果將房屋反向抵押給推行反向抵押保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司，他們每個(gè)月 能領(lǐng)到幾千元或幾萬元的給付金；一直領(lǐng)到老人故去。
這方面的市場(chǎng)到底有多大？一份內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國(guó)2億老人中，大約有10%是無子女或者無人贍養(yǎng)老人，有1%即200萬人是失獨(dú)老人。
如果參加反向抵押保險(xiǎn)的老人過早離去，有繼承人要求繼承房產(chǎn)剩余價(jià)值，怎么辦呢？
“在現(xiàn)在的試點(diǎn)設(shè)計(jì)中，子女或者其他法定繼承人，會(huì)享有房屋的優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。”孟曉蘇說，實(shí)行反向抵押保險(xiǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)會(huì)用完全市場(chǎng)化的方式運(yùn)作這些資產(chǎn)。
如果一位老人在領(lǐng)取了一兩年的“以房養(yǎng)老”資金就乘鶴西去，子女或者其法定繼承人可以將老人已經(jīng)領(lǐng)走的錢、投保成本和利息還給保險(xiǎn)公司，然后繼承這套房產(chǎn)；即使老人已經(jīng)領(lǐng)取了多年，其繼承人也可以享受優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。
如果房屋面臨拆遷，老人尚在或者有子女可繼承房產(chǎn)，其拆遷補(bǔ)償款或者拆遷所得房屋利潤(rùn)，仍由老人獲取。除此之外，“反向抵押以房養(yǎng)老”也和其他保險(xiǎn)一樣設(shè)置猶豫期，如果老人覺得不好，隨時(shí)可以退出。
選擇性試點(diǎn)
或?qū)囊痪€城市推向外地
記者了解到，目前北京、上海相關(guān)政府部門負(fù)責(zé)人都和孟曉蘇直接商討過相關(guān)的問題，相對(duì)穩(wěn)定的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)面向失獨(dú)老人與其他社區(qū)老人開始了報(bào)名征集工作。
選擇在這些一線城市推廣試點(diǎn)，是因?yàn)橐粋€(gè)老人的故事觸動(dòng)了孟曉蘇。
10年前，居住在上海浦東的七旬老人楊招娣，養(yǎng)育前夫留下的一子一女長(zhǎng)大成人。丈夫離世后這雙子女卻合伙騙光了她存折上的錢，還拒絕贍養(yǎng)老人，老人將子女告上法庭。
慶幸的是，楊招娣老人在浦東有一室一廳的套房，根據(jù)計(jì)算倒按揭之后，每個(gè)月大約能領(lǐng)取到1萬元左右的給付金。如果有了反向抵押保險(xiǎn)，楊招娣老人不僅自己衣食無憂，而且還會(huì)有錢資助這雙子女。
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，北京和上海很多老人贊成“反向抵押以房養(yǎng)老”。其中無子女的老人愿望最為強(qiáng)烈，多子女老人次之，獨(dú)生子女的老人愿望最低。
按照目前已經(jīng)初步定型的方案，“反向抵押以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”將先從房?jī)r(jià)較高的北京、上海等一線城市試點(diǎn)，逐步推廣至全國(guó)。而目的就讓這些老人“從中產(chǎn)變成富翁”，從此衣食無憂。當(dāng)然需要引導(dǎo)他們形成新的消費(fèi)觀念，將這些錢用于改善生活，包括看病、旅游和保健。
“倒按揭讓老人下半輩子都能活得富裕而有尊嚴(yán)。愿意資助子女的老人可以拿現(xiàn)錢資助，不必要等老人辭世后再來分房產(chǎn)。”孟曉蘇說。
而對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，之所以在高房?jī)r(jià)地區(qū)、用高潛質(zhì)房屋進(jìn)行試點(diǎn)，也是降低試點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的考慮。孟曉蘇說，只有一線城市相對(duì)穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，才能讓參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司打消疑慮。
這樣的“反向抵押以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品”，會(huì)不會(huì)止步于一線城市呢？
“我國(guó)城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在實(shí)際上只有35%，而城鎮(zhèn)棚戶區(qū)中還住著4000萬戶待拆遷改造的家庭。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，‘以房養(yǎng)老’會(huì)從試點(diǎn)城市推廣 到其他城市；如果農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策明確，這種模式也可以推廣到農(nóng)村，沒有城市退休金和養(yǎng)老金的農(nóng)村老人，一樣可以通過抵押農(nóng)宅或宅基地來過上更好的日 子?！泵蠒蕴K說。
