近幾個月來，全國多地樓市成交量開始回升，部分城市購房熱情有所升溫。但陸續(xù)公布的半年報卻顯示，上半年房地產企業(yè)整體經營狀況不容樂觀，近六成出現利潤下滑或虧損。隨著住建部等部委近期再次表態(tài)堅持樓市調控不放松，業(yè)內人士認為房企未來形勢將更加嚴峻，降低庫存壓力、加快資金回籠速度是下半年亟待解決的艱巨任務。 上半年房企業(yè)績難言樂觀
近日，滬深兩市已有49家房企以快報或預告等形式公布了上半年業(yè)績情況。其中，僅有21家房企業(yè)績有所增長，其余近六成房企均出現了不同程度的虧損或利潤下滑，數量同比有所增加。
從統(tǒng)計結果來看，中小房企虧損面 有 所 擴 大 。 其 中 ， 嘉 凱 城以4901.43%的利潤下降幅度居虧損企業(yè)之首，虧損3 .5億元，而去年同期盈利728.95萬元。在凈利潤降幅超過100%的10家企業(yè)中，排名100名之后的企業(yè)占絕大多數。除珠江、金宇車城(000803,股吧)、國興為續(xù)虧外，剩余7家全部為首虧，其中沙河股份(000014,股吧)、高新發(fā)展(000628,股吧)等預估虧損均在900萬元以上。
大型房企的表現雖然略好于中小房企，但也難現2009-2011年持續(xù)普漲的局面。從今年上半年銷售數據來看，35家大型房企銷售總額達5455.34億元，同比上漲11 .8%。但據鏈家地產統(tǒng)計，在排名前100的17家大型房企中，約47%的房企出現了虧損或利潤下滑。其中，保利地產(600048,股吧)上半年簽約面積和簽約金額均同比增長2 7 %以 上 ， 但 凈 利 潤 下 降12.13%。
針對近六成房企虧損或利潤下滑的現象，緯聯地產市場策略資源部高級分析師周飛認為，房企利潤下降并不等同于虧損，只是回歸到了比較合理的水平。“之前房企的利潤率普遍在20%至30%左右，目前則已下降到了10%到15%。這個利潤率是比較正常的。”
而萬科、中海、華遠等標桿房企則實現了營收、利潤雙雙增長。在凈利潤增長的公司中，中弘股份(000979,股吧)、億城股份(000616,股吧)、中關村等開發(fā)商的表現較為搶眼，凈利潤增幅超過100%，其中中關村預期增長4560%至5408%。
但對于飄紅的數據，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示懷疑，他說，從上市房企年度銷售指標的制定與去年同期銷售金額對比來看，個別房企年中業(yè)績可能存在粉飾成分。
“以價換量”帶來利潤率下滑
對于上半年近六成房企利潤下降，業(yè)內認為，這主要是一些房企“以價換量”導致了雖然表面業(yè)績上漲、但實際利潤率下降的現象出現。同時，部分房企上半年結算收入大幅減少，也導致其盈利能力大幅下滑。
鏈家地產市場研究部陳雪認為，部分房企的利潤下滑緣于報告期內結算項目少等結構性因素。嘉凱城(000918,股吧)在半年報中表示，公司之所以出現較大虧損，是因為房地產行業(yè)的整體環(huán)境對項目銷售進度和價格產生了一定影響。由于半年度實際可結算項目少，導致可確認的銷售收入較少。
“接近六成房企出現虧損或利潤下滑，這表明調控政策對房企利潤的影響已十分明顯。”陳雪認為，在調控作用下，部分開發(fā)商為去庫存，而選擇以價換量，以保持資金鏈穩(wěn)定。在這種情況下，即便銷售額增加，其利潤也會隨之減弱。周飛認為，部分房企降價促銷是為未來發(fā)展換取空間，盡快將銷售重點調整到剛需產品上，以迎合宏觀調控的主流。
據統(tǒng)計，上半年銷售金額在100億元以上的房企，平均銷售均價同比下降9.5%，平均銷售面積同比上升6.2%。其中，萬科推盤以剛需產品為主，144平方米以下戶型占比近9 0 %， 其 銷 售 均 價 同 比 下降10.6%，銷售面積同比上升6.1%；恒 大在4月份加大促銷力度以來，銷售均價環(huán)比下降10%，銷售面積環(huán)比提升126.2%。
張宏偉表示，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標，主要得益于降價策略的調整。如果降價走量的動力消失，下半年銷售指標能否完成值得進一步觀察。此外，業(yè)績較好的房企幾乎都是高周轉型的大型房企，并不是房地產行業(yè)的普遍現象。“從半年報中看，已經完成全年任務指標一半以上的現象并不普遍。”
盤活資金鏈仍是房企當務之急
在以價換量漸成市場主流的情形下，部分房企的半年報中卻呈現量價背離的狀況。有專家指出，在長時間的嚴格調控下，房企融資成本正在不斷上升。由于目前樓市尚存在諸多不確定性，下一步應警惕房企資金趨緊而帶來的金融風險。
國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所和中 國指數研究院日前共同發(fā)布的《2012中國房地產上市公司T O P10研究報告》顯示，滬深上市房地產公司的資產負債率與有效負債率近年來持續(xù)攀升，2011年達到4年來的高點。截至2011年末，滬深上市房地產公司的資產負債率 和 有 效 負 債 率 均 值 分 別 達63.43%和50.38%，債務壓力進一步加重。
而在負債水平攀升的同時，房地產上市公司的短期償債能力也趨于弱化，進一步削弱了資產流動性，加劇了資產減值帶來的經營風險。中 國指數研究院分析認為，目前近70%的房地產上市公司經營現金呈現“入不敷出”狀況，行業(yè)整體運行風險加速累積。
值得注意的是，目前房地產企業(yè)資金鏈狀況分化也非常嚴重。華中科技大學公共管理學院王國華教授指出，招保萬金等大型房地產企業(yè)，由于項目一般都比較好，資金鏈狀況一直不錯，融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線城市的許多中小型房企，融資成本卻在不斷提升。
王國華認為，對于房地產企業(yè)來說，目前高庫存和高負債的狀況沒有發(fā)生根本性改觀。房地產企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，市場量價齊升的態(tài)勢難以長久維持?！ ♂槍ο掳肽晔袌鲎邉?，中指院認為，上市房地產公司將更多地聚焦于深化調整價格策略、創(chuàng)新營銷手段。在堅持調控不放松的背景下，采用靈活的銷售策略緩解不斷攀升的庫存壓力，加快資金回籠速度，依然是開發(fā)商當前亟待解決的艱巨任務。
