自央行降息后，關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期不斷強(qiáng)化，樓市回暖的速度超出市場(chǎng)預(yù)期。與此同時(shí)，北京門頭溝一地塊溢價(jià)近五成成交、萬(wàn)柳地塊“地王相”的顯現(xiàn)，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于“土地市場(chǎng)回暖”的熱議。

然而，也有相反的情形發(fā)生。繼榮安地產(chǎn)（000517，SZ）6月22日公告稱退掉2009年寧波地王地塊——鄞州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地塊后，昨日（6月28日），銀億股份（000981，SZ）也以友好方式“退地”。

銀億股份公告稱，公司孫公司舟山銀億房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱舟山銀億房產(chǎn)）將停止開(kāi)發(fā)魯家峙島東南涂A地塊，該地塊因規(guī)劃調(diào)整無(wú)法按原出讓條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，經(jīng)過(guò)協(xié)商，近日簽署了《解除出讓合同協(xié)議書(shū)》，舟山市國(guó)土資源局將返還其已支付的出讓金1.165億元。

記者注意到，盡管上述“退地”開(kāi)發(fā)商處于不同區(qū)域，但它們都選擇了以友好協(xié)商的方式解除合同。

在調(diào)控政策出臺(tái)前夕的2009年至2010年，榮安地產(chǎn)和銀億股份均在土地市場(chǎng)上積極出手，后者更是在2010年1月29日一口氣拿下了5宗地。

“在2009年下半年至2011年上半年拿地的開(kāi)發(fā)商要承受較大壓力，尤其是2009年10月前后，土地儲(chǔ)備比較多的開(kāi)發(fā)商，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。”浙江省社科院房地產(chǎn)研究員王永太表示。

榮安地產(chǎn)“退地”爭(zhēng)議：當(dāng)時(shí)出讓的是不是凈地？

2009年，剛剛經(jīng)歷重組的榮安地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)131輪競(jìng)價(jià)，力壓萬(wàn)科、雅戈?duì)栔脴I(yè)，以230700.6萬(wàn)元的總價(jià)，一舉奪得寧波當(dāng)年的總價(jià)地王——寧波市鄞州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地。

誰(shuí)也沒(méi)想到，兩年半后，榮安地產(chǎn)就與寧波市國(guó)土局解除了這宗地的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

“從2011年開(kāi)始，榮安地產(chǎn)就多次以口頭與書(shū)面律師函的方式，要求解除土地合同。”寧波市國(guó)土資源局鄞州分局副局長(zhǎng)鄭琦6月27日對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，后者選擇退地與村民多次阻擾、影響進(jìn)場(chǎng)施工有關(guān)。

“廟堰和吳陸周兩個(gè)村認(rèn)為，土地征用補(bǔ)償?shù)?，因此進(jìn)場(chǎng)阻止開(kāi)發(fā)商施工。”鄭琦解釋說(shuō)，這些要求都是“超過(guò)國(guó)家政策”的。

據(jù)悉，按照當(dāng)?shù)氐耐恋卣饔醚a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)時(shí)土地補(bǔ)償款是9萬(wàn)多元/畝，在二級(jí)市場(chǎng)，榮安地產(chǎn)拿地時(shí)飆升至1560萬(wàn)元/畝，增加了100多倍。

昨日，廟堰村村支書(shū)仲國(guó)新對(duì)媒體表示，農(nóng)民阻撓開(kāi)工并不是心理不平衡，而是政府部門賣給開(kāi)發(fā)商的不是凈地，當(dāng)時(shí)這塊地上還有農(nóng)作物，政府部門并沒(méi)有進(jìn)行賠償。開(kāi)發(fā)商開(kāi)工要把作物推掉，這才發(fā)生了沖突。

“前期調(diào)研時(shí)，沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題，但遲遲交不出土地，等了一年。”榮安地產(chǎn)董秘胡約翰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，榮安地產(chǎn)拿到土地后，2010年3月16日，公司與子公司寧波康園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱寧波康園）出資設(shè)立了寧波康信置業(yè)有限公司。

據(jù)介紹，上述地塊原來(lái)是村集體土地，2009年農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，凈地出讓。按照合同約定，應(yīng)于2010年3月31日交地，2010年9月31日動(dòng)工，因?yàn)榇迕褡钄_，雙方又簽了補(bǔ)充協(xié)議，后約定2011年12月底動(dòng)工。

對(duì)于最后的賠償方式，胡約翰表示，“這是一個(gè)相互協(xié)商的過(guò)程。”鄭琦表示，榮安地產(chǎn)損失按照違約過(guò)錯(cuò)解決，若按照原簽訂合同要求，要支付2倍違約金，還要支付另外一筆補(bǔ)償款，款項(xiàng)按每天土地總款的千分之一計(jì)算。最后，雙方協(xié)商不按合同約定條款進(jìn)行補(bǔ)償，并征求了法院的司法意見(jiàn)，賠付標(biāo)準(zhǔn)確定為貸款利率的2倍。

6月27日，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，已經(jīng)平整的土地上雜草叢生，還搭建著幾間殘破的房子，由此可見(jiàn)平整的時(shí)間較長(zhǎng)。與此蒼涼相對(duì)照的是，對(duì)面就是一個(gè)知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高檔小區(qū)。

銀億股份“退地”迷局：為何規(guī)劃調(diào)整兩年后才退？

寧波“地王”退地之后，浙江又有一宗土地黯然退出。

昨日，銀億股份發(fā)布公告稱，孫公司舟山銀億房產(chǎn)將停止開(kāi)發(fā)魯家峙島東南涂A地塊，該地塊因規(guī)劃調(diào)整無(wú)法按原出讓條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)，雙方同意解除上述合同。合同解除后，舟山市國(guó)土資源局按原價(jià)收回東南涂A地塊土地使用權(quán)，并返還舟山銀億已支付的出讓金1.165億元，上述地塊于2010年1月29日以4.146億元的價(jià)格被競(jìng)得。

至于解除合同的依據(jù)，銀億股份稱，舟山市人民政府于2010年12月1日下發(fā)了《關(guān)于同意普陀區(qū)魯家峙島控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》（舟政函號(hào)），調(diào)整后的《舟山市普陀區(qū)魯家峙島控制性詳細(xì)規(guī)劃》明確了魯家峙島必須建設(shè)第二通道，即魯家峙島東南涂至半升洞大橋，大橋規(guī)劃線路橫穿東南涂A地塊，導(dǎo)致該地塊無(wú)法按原出讓條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

這個(gè)依據(jù)也產(chǎn)生了兩個(gè)疑問(wèn)。首先，控制性詳細(xì)規(guī)劃一般具有前瞻性，如上述控制性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)是在2010年12月1日，在其之前魯家峙島東南涂A地塊就應(yīng)在作前期調(diào)研、規(guī)劃和報(bào)批等，為何這塊地仍進(jìn)行了拍賣？其次，2010年12月1日這塊地的規(guī)劃環(huán)境已發(fā)生變化，為何直到今年才來(lái)解除用地使用權(quán)出讓合同？

對(duì)此，舟山市國(guó)土資源局普陀分局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)解釋稱，該宗土地進(jìn)入拍賣市場(chǎng)時(shí)，規(guī)劃未發(fā)生變化，至于近兩年時(shí)間來(lái)才解除合同，是因?yàn)?ldquo;有個(gè)過(guò)程，雙方一直在協(xié)商”。

值得一提的是，對(duì)于銀億房產(chǎn)而言，經(jīng)過(guò)土地競(jìng)拍并支付相應(yīng)土地款兩年后，得到的只是此前所支付的土地出讓金1億多元。

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剛泰控股轉(zhuǎn)行房企頻現(xiàn)“斷臂求生”

與調(diào)控前積極出手不同，當(dāng)前部分企業(yè)不約而同地選擇脫離房地產(chǎn)行業(yè)。

2009年至2010年，樓市政策相對(duì)寬松，不少開(kāi)發(fā)商頻頻拿地。“當(dāng)時(shí)是鼓勵(lì)性的，只要拿地，不愁錢，銀行會(huì)主動(dòng)找上門來(lái)。”寧波當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商表示，到了2010年2月，政策開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“有保有壓”。隨后，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)了。

2009年，除鄞州新城區(qū)廟堰-4號(hào)地塊外，2009年8月3日寧波康園（榮安地產(chǎn)子公司）以4.995億元的價(jià)格競(jìng)得寧波市鄞州區(qū)潘火片區(qū)世紀(jì)新村西側(cè)地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。到了2010年，榮安地產(chǎn)又拿了3宗土地。

對(duì)于銀億股份而言，在2010年1月29日一口氣拿下了5宗土地，目前將要解除合同的是其中最大一塊，“大概有900多畝”，舟山市普陀區(qū)國(guó)土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

值得注意的是，這些土地所在的區(qū)域都是開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)重鎮(zhèn)。銀億股份年報(bào)顯示，截至2011年12月31日，該合作項(xiàng)目已完成魯家峙島宗9地塊，面積為1337.11畝，出讓金合計(jì)約25億元。

眼下，雖然樓市有暖風(fēng)吹來(lái)，但開(kāi)放商的日子似乎過(guò)得仍不舒服。公開(kāi)資料顯示，已有27家房地產(chǎn)公司預(yù)告了上半年業(yè)績(jī)，其中有18家預(yù)計(jì)將出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑甚至虧損的情況，占比高達(dá)66.67%。銀億股份一季報(bào)顯示，公司一季度凈利潤(rùn)同比下降67.95%，并預(yù)計(jì)上半年凈利同比下降69.13%。

事實(shí)上，不少中小房企正在考慮退出房地產(chǎn)行業(yè)或者選擇第二職業(yè)。

因籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)而停牌一年之余的剛泰控股（600687，SH），昨日終于出爐重組預(yù)案，公司將通過(guò)重組剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)而轉(zhuǎn)型至礦產(chǎn)開(kāi)發(fā)。受此消息影響，公司股票開(kāi)盤即直封漲停，報(bào)收于14.15元。

從剛泰控股2011年年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，受政策調(diào)控影響，公司正加大力度徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，已于2011年8月23日將公司類型由房地產(chǎn)類變更為綜合類。此外，去年公司實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入，也只占全部業(yè)務(wù)收入的27.71%，表明公司正逐步轉(zhuǎn)型。

2009年5月完成重組，轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)公司的榮安地產(chǎn)，在今年4月的公告中披露，擬在寧波成立一家全資子公司，公司名稱暫定為“寧波榮安新材料投資有限公司”。注冊(cè)資本為2000萬(wàn)元，公司以自有資金出資，占注冊(cè)資本的100%。

“專注房地產(chǎn)已經(jīng)不行了，必須進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。”榮安地產(chǎn)董事長(zhǎng)王永方對(duì)記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去的增長(zhǎng)模式不可持續(xù)，應(yīng)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。