在近日結(jié)束的博鰲亞洲論壇上，圍繞今年樓市走向，中外與會(huì)嘉賓展開激烈碰撞，探尋房?jī)r(jià)回歸的“市場(chǎng)底”。今年一季度樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，但各方對(duì)房?jī)r(jià)怎樣“合理回歸”仍存分歧。其中，就有嘉賓坦言房?jī)r(jià)會(huì)“再跌15%至20%到谷底”，認(rèn)為如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖，樓價(jià)底線最遲將在年底前出現(xiàn)。房?jī)r(jià)究竟還有多大下行空間，谷底何時(shí)出現(xiàn)？筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)平穩(wěn)下調(diào)的可能更大一些，但整體降價(jià)幅度卻難以超過10%。

首先，開發(fā)商當(dāng)年拿地成本過高。這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)因泡沫所招致的后果，也是開發(fā)商無法再降價(jià)的現(xiàn)實(shí)原因。特別是國(guó)際金融危機(jī)后的2009年，是房產(chǎn)泡沫生長(zhǎng)最快的一年，高房?jī)r(jià)刺激下的高地價(jià)，使得這一年地王頻出。當(dāng)年廣州珠江新城[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]某地塊樓面均價(jià)每平方米高達(dá)15323元，佛山也有地塊的樓面地價(jià)超過6000元每平米，這些樓王的成本價(jià)至少翻番。目前市面上許多在售樓盤普遍是2009年時(shí)高地價(jià)拿地，除戰(zhàn)略性下調(diào)，要維持成本價(jià)這些樓盤的價(jià)格走勢(shì)也只能是隨大勢(shì)平穩(wěn)下調(diào)，基本沒有“跳水”的可能。

其次，去年銀行等融資機(jī)構(gòu)相繼提高了房地產(chǎn)行業(yè)融資門檻。在花銷大、可融資金少的情況下，很多地產(chǎn)商不敢輕舉妄動(dòng)，特別是一些中小房企，都按兵不動(dòng)，寧愿等待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)。而自去年底央行相繼下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，另一方面，在今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥明確表示，近期不會(huì)再出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策“觸底”信號(hào)的發(fā)出，促使開發(fā)商“以價(jià)換量”，各種政策的傾斜使房企通過降價(jià)試水市場(chǎng)，敦促市場(chǎng)及早在高位回暖。調(diào)控政策實(shí)施以來不僅僅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來市場(chǎng)的縮減，也壓抑了合理的剛性需求。而最近全國(guó)多個(gè)城市頻繁傳出首套房貸利率重回打折時(shí)代的消息給剛性需求松綁。當(dāng)剛需爆發(fā)刺激樓市，開發(fā)商也就看到了某一階段定價(jià)的水位，而不可能再往下降。

誠(chéng)然，就目前全國(guó)房?jī)r(jià)普遍仍處于高水位的情況，房?jī)r(jià)再跌15%至20%對(duì)于更多的老百姓而言無疑最好不過，但筆者認(rèn)為，要回歸到這種“合理區(qū)間”尚待時(shí)日。在較早前的今年全國(guó)兩會(huì)上，溫家寶總理就表示一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，因此調(diào)控不能放松。但不容忽視的是“房?jī)r(jià)合理回歸”過程中的地方政府阻力。“市場(chǎng)底”何時(shí)出現(xiàn)，調(diào)整程度是否合理，重點(diǎn)還取決于地方政府會(huì)否自行給樓市“松綁”。如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖，而成交量回暖和價(jià)格止跌兩個(gè)指標(biāo)同時(shí)出現(xiàn)，就可以確認(rèn)底部出現(xiàn)。但就3月整體成交態(tài)勢(shì)來看，各地樓市“回暖”的跡象比較明顯，遏制已久的剛性自住需求已開始逐步釋放，基于此，其整體降價(jià)幅度就難以達(dá)到15%至20%，房?jī)r(jià)也開始逐步向平穩(wěn)過渡。