3月14日，十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議閉幕，溫家寶總理在北京人民大會(huì)堂與中外記者見(jiàn)面，并回答記者提問(wèn)。談到房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)，溫家寶表示，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位?？偫黻P(guān)于房?jī)r(jià)的表態(tài)一出，當(dāng)天地產(chǎn)股應(yīng)聲大幅跳水。總理講話也被外界普遍解讀為“房?jī)r(jià)收入比”將成為判斷房?jī)r(jià)是否回歸合理水平的標(biāo)準(zhǔn)。昨日，“房?jī)r(jià)收入比”與“合理房?jī)r(jià)”的話題成為各界最為熱議的話題。
熱議
網(wǎng)絡(luò)瘋傳民間版“合理房?jī)r(jià)”
經(jīng)濟(jì)學(xué)家李稻葵稱，股市誤讀了總理的意思。“總理的意思說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是使得房?jī)r(jià)和收入匹配，但這件事并非短期1年之內(nèi)或半年內(nèi)要完成”。李稻葵稱，房?jī)r(jià)上漲是過(guò)去幾年或者十年形成的，是長(zhǎng)期的病狀，“怎么可能在1年內(nèi)解決呢？”
李稻葵認(rèn)為，治病需要一個(gè)過(guò)程，市場(chǎng)把總理的說(shuō)法解讀為短期就要房?jī)r(jià)迅速下降，這并不是實(shí)事求是的。市場(chǎng)可能沒(méi)有看到的是，總理說(shuō)房?jī)r(jià)要降，說(shuō)收入也要調(diào)，這是一個(gè)降一個(gè)升，兩個(gè)過(guò)程使得房?jī)r(jià)合理。
“中國(guó)經(jīng)濟(jì)畢竟是名義GDP收入增長(zhǎng)10%以上的經(jīng)濟(jì)體，在這個(gè)經(jīng)濟(jì)體里面，名義收入，老百姓工資、其它收入也好，總之是上升的。”李稻葵表示，不能靠短期內(nèi)擠房?jī)r(jià)這個(gè)方式達(dá)到調(diào)控的目的。也要看到中長(zhǎng)期收入也在上升，這本身也是調(diào)房?jī)r(jià)的一個(gè)過(guò)程。
然而，對(duì)于李稻葵的說(shuō)法，民眾更樂(lè)于強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)還要繼續(xù)下降。
兩會(huì)期間，在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)“房?jī)r(jià)降幅調(diào)查”，從參與調(diào)查的40多萬(wàn)名網(wǎng)友選擇情況來(lái)看，有超過(guò)五成的人認(rèn)為房?jī)r(jià)只有降50%或以上才是最合理的。昨日，各地網(wǎng)民更是紛紛用“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)?yè)Q算自己所在城市的“合理房?jī)r(jià)”。
在一份民間版本的“合理房?jī)r(jià)”計(jì)算表中，網(wǎng)民根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)計(jì)算出了一份上海的“合理房?jī)r(jià)”：4830.7元/平米。在這份表中，上海、杭州、佛山等14個(gè)城市“合理房?jī)r(jià)”最高為上海，最低的長(zhǎng)春則為2731.64元/平米。
分析
房?jī)r(jià)收入比科學(xué)性難定論
對(duì)于網(wǎng)民算出的“合理房?jī)r(jià)”，業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同。上海某網(wǎng)房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)某人認(rèn)為，上述的這個(gè)計(jì)算法錯(cuò)漏很多，“太離譜了”，其實(shí)是在挑撥民憤。
某人表示，房?jī)r(jià)是否合理，以房?jī)r(jià)與收入比為參照，確實(shí)比較科學(xué)和合理。但在統(tǒng)計(jì)和國(guó)際比較方面，存在很大難度。根據(jù)他近幾年持續(xù)跟蹤研究中國(guó)房?jī)r(jià)與收入比得出的結(jié)論是：拿近些年內(nèi)數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向比較，大致可認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)與收入比在6-7倍屬合理區(qū)間，北京、上海、杭州等城市8-10倍尚屬合理。
“2011年全國(guó)為7.5倍，略偏高，按今年房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)今年將回落至6.9倍左右，接近合理區(qū)間。”某人說(shuō)，但一線城市和部分東部二三線城市，房?jī)r(jià)收入比顯著偏離合理區(qū)間，北京、上海、廈門、杭州、深圳等城市多在12倍以上。
不過(guò)，也有說(shuō)法認(rèn)為，“房?jī)r(jià)收入比”并不是一個(gè)絕對(duì)可靠的計(jì)算方法。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，國(guó)內(nèi)目前流行的4至6倍的說(shuō)法，據(jù)考證是20世紀(jì)90年代初世界銀行專家黑馬（AndrewHamer）在進(jìn)行中國(guó)住房制度改革研究時(shí)，提出的一個(gè)世界銀行認(rèn)為“比較理想”的比例。
對(duì)于總理講話，房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷專家陳真誠(chéng)認(rèn)為，房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)一說(shuō)，溫家寶總理所指的應(yīng)當(dāng)是老百姓的真實(shí)收入對(duì)比和切身感覺(jué)，不是一些人所拿出的自己想當(dāng)然計(jì)算出來(lái)的所謂房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)。“事實(shí)上，在中國(guó)的當(dāng)前，對(duì)于房?jī)r(jià)收入比，幾乎沒(méi)人能真實(shí)計(jì)算出來(lái)，也未必能真實(shí)、有效地說(shuō)明問(wèn)題，哪怕是‘大概’。”
前景
一線城市房?jī)r(jià)降五成才合理？
“合理”的房?jī)r(jià)到底是什么？究竟什么叫“房?jī)r(jià)合理回歸”？判斷“合理房?jī)r(jià)”標(biāo)準(zhǔn)界線是什么？2010年-2012年，國(guó)務(wù)院三輪房地產(chǎn)政策調(diào)控一直未作具體的解釋，2012年《政府工作報(bào)告》中也未明確說(shuō)明何為“合理房?jī)r(jià)”。
陳真誠(chéng)表示，參照房?jī)r(jià)現(xiàn)實(shí)水平而言，目前房?jī)r(jià)至少需跌回2006年前后水平才行。要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，目前房?jī)r(jià)下降50%也許還不行，一些地區(qū)的一些房子的房?jī)r(jià)或甚至要下跌70%或更多才行。
專家謝逸楓認(rèn)為，如果按照溫家寶的合理房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)和解釋，國(guó)內(nèi)沒(méi)有一個(gè)城市房?jī)r(jià)回歸合理。理論上講，一線城市北上廣深中心城區(qū)房?jī)r(jià)至少下降50%-60%，一線城市的郊區(qū)房?jī)r(jià)下降30%，二線城市房?jī)r(jià)下降40%，三四線城市房?jī)r(jià)下降30%。“但是，政府會(huì)允許嗎？GDP增長(zhǎng)拉動(dòng)得起嗎？地方政府財(cái)政收入扛得住嗎？銀行承受得起嗎？”
陳真誠(chéng)分析認(rèn)為，最終能否做到“使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)”，目前來(lái)看還是未知數(shù)。但要看到的是，近期高層的一連串表態(tài)，已充分表達(dá)了中央政府的決策意志和將房?jī)r(jià)調(diào)控到底的決心，將會(huì)深度影響房?jī)r(jià)走勢(shì)乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期，加快房?jī)r(jià)下降速度，加大房?jī)r(jià)下降的幅度，并加速市場(chǎng)向更深度方向調(diào)整。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，如果這個(gè)合理回歸是建立在各地政府自己制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)之上，那么，按照當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)講，無(wú)疑對(duì)各地政府應(yīng)該來(lái)說(shuō)完成目標(biāo)已無(wú)大礙。從這個(gè)意義角度而言，各地政策面不會(huì)有進(jìn)一步從緊的可能性，市場(chǎng)的走向也不會(huì)出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)向。
■名詞解釋
所謂房?jī)r(jià)收入比，是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。一般認(rèn)為，合理的房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，若計(jì)算出的房?jī)r(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
