在商業(yè)地產(chǎn)成為很多開發(fā)商的避風(fēng)港灣的時(shí)候，市場(chǎng)泡沫或許正悄然來襲。

對(duì)此，專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的認(rèn)識(shí)或許更為深刻。“由于住宅地產(chǎn)受到政府調(diào)控的影響，很多資金熱錢涌入商業(yè)地產(chǎn)，造成或多或少的泡沫化發(fā)展。”中糧置業(yè)專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)部人士表示，這已成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展過程中面臨的最大挑戰(zhàn)。

與住宅領(lǐng)域的風(fēng)聲鶴唳形成鮮明對(duì)比的是，商業(yè)地產(chǎn)自2011年以來風(fēng)生水起。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010~2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，京滬商業(yè)地產(chǎn)銷售額更是創(chuàng)下2007年以來的新高。

據(jù)其監(jiān)測(cè)，北上廣深四個(gè)一線城市和成都、天津等重點(diǎn)城市，去年的商用物業(yè)售價(jià)和租金均呈上漲趨勢(shì)。其中北京商業(yè)地產(chǎn)成交150.12萬平方米，成交總額390億元，同比增長(zhǎng)34%；成交均價(jià)25871元/平方米，同比上漲7.5%。同時(shí)，寫字樓的空置率持續(xù)走低，租金漲幅屢創(chuàng)新高。

在SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹看來，商業(yè)地產(chǎn)最近一段時(shí)間的優(yōu)異表現(xiàn)，主要是由于此前的供應(yīng)較為稀缺，“以前，商業(yè)用地都被開發(fā)商蓋成住宅賣了”。

2006年已從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的陽(yáng)光新業(yè)目前在全國(guó)范圍持有或管理27個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)總建筑面積超過160萬平方米，分布在北京、青島、天津、西安、成都、沈陽(yáng)等十個(gè)城市。以資產(chǎn)總量來說，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占公司整個(gè)業(yè)務(wù)的52%，零售地產(chǎn)則占到47%~48%。

“今年我們重點(diǎn)有北京東三環(huán)新業(yè)中心·水晶宮、天津友誼路新業(yè)廣場(chǎng)、天津?yàn)I海新區(qū)MSD項(xiàng)目等3個(gè)新項(xiàng)目會(huì)開。”陽(yáng)光新業(yè)集團(tuán)副總裁吳堯表示，目前公司資金充裕，并不排除年內(nèi)會(huì)并購(gòu)1~2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的可能。據(jù)其介紹，在未來2~3年內(nèi)，陽(yáng)光新業(yè)還計(jì)劃新開7~9個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

“受租售價(jià)格上漲的刺激，2012年不僅商業(yè)項(xiàng)目在建速度加快，供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金在伺機(jī)進(jìn)入這一領(lǐng)域。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)專家表示，去年以來，有意愿投資商業(yè)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)和個(gè)人顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少是因?yàn)樽≌拶?gòu)而轉(zhuǎn)向商業(yè)，主要的誘惑就在于商業(yè)的價(jià)格在不斷上漲。

向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開發(fā)商當(dāng)中，不乏保利、金地、富力、龍湖等知名開發(fā)商的身影，甚至一直宣稱只做住宅開發(fā)的萬科也改口稱將涉足商業(yè)地產(chǎn)。

“受調(diào)控影響，住宅用地以底價(jià)成交的現(xiàn)象越來越普遍，而商業(yè)用地則量?jī)r(jià)齊升。”吳堯表示，2011年住宅用地比例下降，商業(yè)性用地增加，這種土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，在主要城市有較強(qiáng)代表性。而這些商業(yè)性用地將于2012~2013年供應(yīng)市場(chǎng)。

由于在建和潛在供應(yīng)量巨大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩的風(fēng)險(xiǎn)。吳堯表示，除了供應(yīng)量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等共同問題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏。

“一些轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，未來將面臨許多問題。”他預(yù)測(cè)，2012年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)問題將會(huì)逐漸暴露。“未來隨著問題項(xiàng)目的出現(xiàn)，也會(huì)伴隨著絕佳的并購(gòu)機(jī)會(huì)。”