因?yàn)槔麧?rùn)率高，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去一直被冠以暴利之名。然而，面對(duì)嚴(yán)峻的樓市調(diào)控政策以及土地、人工、財(cái)務(wù)等成本增加，2011房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)率出現(xiàn)下降跡象。

　　利潤(rùn)率預(yù)期普降

　　萬(wàn)科3月12日公布的去年年報(bào)顯示，2011年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額達(dá)到1215億元，同比分別增長(zhǎng)12.4%。繼2010年萬(wàn)科銷(xiāo)售額突破千億后，再次蟬聯(lián)行業(yè)銷(xiāo)售冠軍。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元，同比增長(zhǎng)32.2%。

　　在各項(xiàng)指標(biāo)中，利潤(rùn)率指標(biāo)的變化引起各方注意。年報(bào)顯示，2011年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率28.79%，較2010年下降0.96個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)算凈利率15.01%，較2010年下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)此，萬(wàn)科董秘譚華杰指出，2011年結(jié)算資源大部分為2010年底的已售未結(jié)資源以及2011年上半年所銷(xiāo)售項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，只是隨著市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)行，銷(xiāo)售的困難程度增加，公司的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和管理費(fèi)用占銷(xiāo)售金額的比重較2010年有所上升。因此利潤(rùn)率雖有小幅度下降，但并不明顯。

　　譚華杰同時(shí)表示，2011年下半年后，市場(chǎng)景氣度下滑，企業(yè)打折促銷(xiāo)行為增加，住宅銷(xiāo)售的毛利率亦不可避免地受到影響。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期，公司的結(jié)算毛利率和凈利率相對(duì)于2011年將有所下降。

　　除了萬(wàn)科外，在3月9日華潤(rùn)置地2011年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，華潤(rùn)置地主席王印也表達(dá)了相似觀點(diǎn)。王印表示：“公司去年的毛利率是39%，今年預(yù)算的利潤(rùn)率水平會(huì)低一點(diǎn)，大概希望維持在35%-36%的水平。”此外，標(biāo)準(zhǔn)普爾統(tǒng)計(jì)顯示，雅居樂(lè)未來(lái)兩年毛利潤(rùn)率將從2011年的54%，降至40%，反映未來(lái)海南市場(chǎng)收入貢獻(xiàn)比例的下滑和2011年末以來(lái)平均售價(jià)的降低。

　　開(kāi)發(fā)商讓利求售

　　“盡管超過(guò)2/3的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了程度不一的利潤(rùn)率下降。”蘭德咨詢(xún)公司總裁宋延慶表示，2010年上市房企的平均凈利潤(rùn)是15%，按照去年的市場(chǎng)狀況，2011年的上市房企凈利潤(rùn)可能會(huì)回落一到兩個(gè)百分點(diǎn)。

　　利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的兩大關(guān)鍵性指標(biāo)，根據(jù)由中房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)

　　銷(xiāo)售排行榜TOP50》的報(bào)告顯示，去年銷(xiāo)售金額榜前八位均為高周轉(zhuǎn)企業(yè)。

　　報(bào)告指出，高周轉(zhuǎn)必然會(huì)以犧牲利潤(rùn)率作為代價(jià)，但從整體效率上來(lái)看，周轉(zhuǎn)率的提升彌補(bǔ)了利潤(rùn)率的降低，并且提升程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利潤(rùn)率的下降幅度，沒(méi)有降低凈資產(chǎn)回報(bào)率。

　　在龍頭房企中，萬(wàn)科、恒大采用高周轉(zhuǎn)、低利潤(rùn)率的銷(xiāo)售模式。去年上半年，恒大凈利潤(rùn)、核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)、銷(xiāo)售面積、在建面積、銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率等六項(xiàng)指標(biāo)均位列全國(guó)第一。在全國(guó)龍頭房企中，恒大核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率僅15%，排名末位，但恒大通過(guò)薄利多銷(xiāo)的方式“以量取勝”，市場(chǎng)認(rèn)可度極高，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)均為全國(guó)第一。

　　面對(duì)今年市場(chǎng)形勢(shì)，不少房企選擇降低利潤(rùn)率謀求項(xiàng)目快銷(xiāo)。合景泰富主席及執(zhí)行董事孔健岷稱(chēng)，只要項(xiàng)目銷(xiāo)售能維持利潤(rùn)率15%或18%以上，會(huì)多做促銷(xiāo)，以盡快完成目標(biāo)。“新盤(pán)不存在減價(jià)問(wèn)題，因?yàn)檫^(guò)去沒(méi)有定價(jià)。能夠保證5%-10%的利潤(rùn)就可以應(yīng)對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況了。”國(guó)內(nèi)某品牌開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示。

　　利潤(rùn)率向合理水平靠攏

　　房企利潤(rùn)率的變化改變了房企的經(jīng)營(yíng)策略，一部分房企采取了多元化盈利策略，以規(guī)避利潤(rùn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，一部分房企則通過(guò)加強(qiáng)成本管理、快速開(kāi)發(fā)加速資金使用效率的手段來(lái)增加凈資產(chǎn)收益。

　　萬(wàn)科總裁郁亮于當(dāng)天業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，預(yù)計(jì)今年萬(wàn)科的毛利會(huì)回到2009年的水平，可能較2010年的時(shí)候有所下調(diào)，萬(wàn)科希望今年以提高費(fèi)效比,加強(qiáng)成本管理的方式,降低毛利下降對(duì)股東回報(bào)的影響。同時(shí),希望通過(guò)加快資金周轉(zhuǎn),能夠帶給股東回報(bào)。

　　房地產(chǎn)高利潤(rùn)一直被各界所詬病，然而，在土地成本、人工成本、財(cái)務(wù)成本逐步增加之后，不少地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，房企已經(jīng)告別過(guò)去的“暴利”，進(jìn)入微利時(shí)代。“房?jī)r(jià)暴漲的歷史終結(jié)，樓市下半場(chǎng)規(guī)則改寫(xiě)，2012下半年開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入微利時(shí)代。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)放緩至7.5%意味著房地產(chǎn)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展；而土地價(jià)格漲幅趨勢(shì)及資金成本上漲也將逐步壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

　　持相似看法的鏈家地產(chǎn)副總裁林倩預(yù)計(jì)，隨著樓市調(diào)控持續(xù)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)降價(jià)方式讓利快銷(xiāo)，房企的利潤(rùn)率將逐步降低至15%至20%左右的水平。郁亮表示，在目前的調(diào)控背景下，追求純利模式已經(jīng)過(guò)時(shí)了，未來(lái)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)在利潤(rùn)率方面會(huì)逐漸向合理的數(shù)值靠攏。