清理小產(chǎn)權(quán)房的行動(dòng)多年來(lái)一直“雷聲大雨點(diǎn)小”，但土地越來(lái)越稀缺卻正將小產(chǎn)權(quán)“事業(yè)”逼上絕路。全國(guó)“兩會(huì)”期間，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史表示，今年開(kāi)始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。
3月15日，《華夏時(shí)報(bào)》記者從國(guó)土資源部相關(guān)人士處了解到，試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房以及啟動(dòng)全面清理工作都在加緊進(jìn)行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜絕小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)發(fā)展，再分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房。
動(dòng)刀小產(chǎn)權(quán)要分情況
杜南（化名）從2011年就退出了一直從事的“小產(chǎn)權(quán)房事業(yè)”，據(jù)杜南稱，資本是逐利的，隨著土地資源越來(lái)越稀缺，政策越來(lái)越嚴(yán)厲，樓市一直低迷，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)的生存空間和利潤(rùn)空間一再被擠壓，越來(lái)越多的人在退出這個(gè)領(lǐng)域。
“清理小產(chǎn)權(quán)房的政策由來(lái)已久，但一直以來(lái)執(zhí)行力度并不大，從2011年以來(lái)，業(yè)內(nèi)明顯感覺(jué)到政策越來(lái)越嚴(yán)厲。”杜南說(shuō)。
不過(guò)杜南認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房涉及中國(guó)至少上百萬(wàn)戶居民，政府治理小產(chǎn)權(quán)房，首先動(dòng)刀的應(yīng)該是在建和未售的，這一部分應(yīng)該是“清理”，然后才是已售出的，但這部分只能是“治理”。
3月15日，國(guó)土資源部相關(guān)人士則向記者證實(shí)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，政策會(huì)越來(lái)越嚴(yán)厲。大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，再分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房，首要目的是杜絕小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)發(fā)展。
小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展在近幾年可謂蔚為壯觀。根據(jù)REICO工作室的初步估算，1995-2010年間全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)約7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。
但截至目前，對(duì)于全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的具體數(shù)量，官方并沒(méi)有給出過(guò)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。有媒體統(tǒng)計(jì)稱，北京市的小產(chǎn)權(quán)房涉及超過(guò)30萬(wàn)個(gè)家庭，可能是全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模最大的城市，主要集中在通州、順義、懷柔、密云等區(qū)域，約占北京樓盤(pán)總量的20%左右。
百倍暴利助長(zhǎng)小產(chǎn)權(quán)
而龐大的小產(chǎn)權(quán)房事業(yè)的興衰與樓市興衰保持著統(tǒng)一步調(diào)。
北京西北旺的頤和山莊，堪稱北京市地理位置最好的小產(chǎn)權(quán)房之一，該小產(chǎn)權(quán)別墅區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)與市政燃?xì)獾扰涮自O(shè)施接軌，除了“小產(chǎn)權(quán)”的身份之外，配套與商品別墅不差分毫，房?jī)r(jià)也從10年前的1900元/平米漲到現(xiàn)在的19000元/平米，價(jià)格飆漲絲毫不亞于商品房。
據(jù)記者調(diào)查，像頤和山莊這樣小有規(guī)模成形并且與市政配套接軌的成形小產(chǎn)權(quán)房住宅區(qū)，在北京并不在少數(shù)，可以想見(jiàn)，對(duì)于這些已售小產(chǎn)權(quán)房，除了“治理”之外，似乎別無(wú)他法。
2008年到2010年間，被杜南認(rèn)為是小產(chǎn)權(quán)房的黃金時(shí)期也是暴利時(shí)期。
據(jù)杜南透露，2008-2009年間，他曾在昌平開(kāi)發(fā)一處山林純實(shí)木別墅，啟動(dòng)資金約為土地款50萬(wàn)，工程墊資，因?yàn)榧儗?shí)木材質(zhì)較高，建筑成本約為2200-2500元/平米，最終售價(jià)約為均價(jià)6500/平米，當(dāng)時(shí)最早開(kāi)發(fā)的一處大約180戶，每戶平均約250平米，基本上就是1個(gè)月清盤(pán)售空，最后去掉運(yùn)營(yíng)成本約賺1億多。基本上50萬(wàn)的啟動(dòng)資金，一年凈賺了1億多。
杜南向記者介紹，一般小產(chǎn)權(quán)房的啟動(dòng)資金就是一筆土地款，以前的小產(chǎn)權(quán)房地價(jià)很低，約為3.5萬(wàn)元/畝，相當(dāng)于52.5元/平米，100萬(wàn)元的土地款就可以買(mǎi)一大塊住宅區(qū)的土地，建別墅的話能建約75套約為250平米的別墅，板樓和磚混別墅的建筑 成本2010年前也就是800元/平米，一般工期不超過(guò)1年，小產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售走的是短平快，銷(xiāo)售期基本上1-3個(gè)月，算下來(lái)100萬(wàn)啟動(dòng)資金拿到一塊地后，按照2010年的小產(chǎn)權(quán)別墅售價(jià)，至少能到6000元/平米，全部售完的話最后能凈賺1個(gè)億。
“一般50-100萬(wàn)的啟動(dòng)資金，最后都能賺個(gè)幾千萬(wàn)甚至上億，不過(guò)小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)期間，需要一大筆資金去擺平涉及到小產(chǎn)權(quán)房的國(guó)土、城管、森林、消防、林業(yè)等多個(gè)部門(mén)，但最后還是能賺個(gè)上千萬(wàn)，巨額的暴利，就是為什么小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，逐漸壯大的根源。”杜南說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商退出小產(chǎn)權(quán)房
不過(guò)隨著土地的日益稀缺和政策逐漸嚴(yán)厲，小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)商的日子越來(lái)越不好過(guò)了。
“土地稀缺讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)也越來(lái)越意識(shí)到土地的價(jià)值，隨著小產(chǎn)權(quán)的地價(jià)越漲越高，加上建筑成本和人工成本都在漲價(jià)，而房?jī)r(jià)卻持續(xù)低迷，小產(chǎn)權(quán)房的利潤(rùn)空間逐漸被攤薄，加上政策越來(lái)越嚴(yán)厲，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商被送上法庭的事件，現(xiàn)在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商正在退出小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)。”杜南說(shuō)。
據(jù)記者了解，就北京周邊來(lái)看，之前3.5萬(wàn)/畝的小產(chǎn)權(quán)地價(jià)早已經(jīng)不復(fù)存在，現(xiàn)在即便在很荒涼的郊區(qū)地段，動(dòng)輒20萬(wàn)-30萬(wàn)/畝，而因?yàn)槌杀竞腿斯q價(jià)，現(xiàn)在的建筑成本也漲到了最低1200元/平米。
記者咨詢多家中介公司發(fā)現(xiàn)，目前小產(chǎn)權(quán)房仍有在售，但是銷(xiāo)售記錄慘淡，價(jià)格低迷。
而據(jù)記者從懷柔一小產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商處了解到，因?yàn)閲?guó)土、城管等部門(mén)都沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，所以以前在建的小產(chǎn)權(quán)即使收到國(guó)土等部門(mén)的拆除令，涉及土地的村里也會(huì)出面保護(hù)，加上送禮，最終多會(huì)被開(kāi)綠燈。但現(xiàn)在多部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法，公安部門(mén)也會(huì)參與，加上現(xiàn)在政策比較強(qiáng)硬，小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)已經(jīng)快要無(wú)路可走了。
“現(xiàn)在的政策首先是要杜絕小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)發(fā)展，政策規(guī)定誰(shuí)敢對(duì)小產(chǎn)權(quán)開(kāi)綠燈誰(shuí)下臺(tái)。”一地方國(guó)土部門(mén)相關(guān)人士告訴記者。
