錢塘帝景的“日光”是近日的一個(gè)熱點(diǎn)。上周，錢塘帝景以特價(jià)清盤的方式推出1、6號(hào)樓中間套，共約150余套房源。據(jù)悉，房源幾乎被預(yù)定一空。截至目前，已經(jīng)簽約了100余套。
據(jù)公開信息，此次錢塘帝景特價(jià)房源起價(jià)為15000多元/平方米，均價(jià)約17000元/平方米。而錢塘帝景在2011年7月首次開盤時(shí)，開發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行了公示：成本20975元/平方米，預(yù)期利潤(rùn)6525元/平方米，27500元/平方米的毛坯均價(jià)。時(shí)至今日，類似的房源，單價(jià)相差萬(wàn)元以上，難道開發(fā)商真的是虧本大甩賣了？
價(jià)格確實(shí)降得多
3月6日錢塘帝景清盤房源推出時(shí)，老業(yè)主們得知消息帶著紅色的油漆，小錘子、橫幅等來(lái)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，要求開發(fā)商對(duì)驟降的價(jià)格給出說(shuō)法。對(duì)此開發(fā)商表示：“這個(gè)調(diào)控的市場(chǎng)下，不降價(jià)就賣不出好的銷售額，可一旦降價(jià)，對(duì)老業(yè)主必然會(huì)有傷害，難以兩全。”
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，“錢塘帝景”的標(biāo)識(shí)不是被紅油漆涂抹去，就是被業(yè)主用小錘子砸去，售樓處的墻外寫著的紅色標(biāo)語(yǔ)是業(yè)主們的“傷心”。業(yè)主反應(yīng)如此之激烈，可見這次降價(jià)確實(shí)狠了。
本次錢塘帝景以均價(jià)17000元/平方米的價(jià)格開盤，從定價(jià)上說(shuō)，這與去年的開盤價(jià)格至少相差10000元/平方米。而按照去年開發(fā)商公示的成本價(jià)，哪怕刨去所有預(yù)期利潤(rùn)6525元/平方米，僅僅成本還要20975元/平方米，難道錢塘帝景這次真是虧本清盤嗎？
開發(fā)商說(shuō)，整體不虧本，但沒盈利
上周末，記者來(lái)到了錢塘帝景的售樓處，150套房源已經(jīng)剩下不多，剩下的房源中大多是大戶型。其開發(fā)商表示：“我們這次賣得不錯(cuò)。至于說(shuō)盈利，我們并不是第一次開盤，1#、2#、3#、6#幾次開盤下來(lái)，總體上并沒有虧損。”據(jù)了解，錢塘帝景雖然降了價(jià)，但品質(zhì)不會(huì)降，項(xiàng)目所有的設(shè)計(jì)和施工原材料均不會(huì)改變。
開發(fā)商向記者表示，和上一次公示的成本相比，現(xiàn)在的預(yù)期利潤(rùn)有所調(diào)整，幾乎不盈利，所以稅費(fèi)大大降低，成本也降低了。該項(xiàng)目?jī)?nèi)部人士還透露，上次計(jì)算中的土地成本算得比較粗，包括了商業(yè)地價(jià)。如果單算住宅用地的價(jià)格，成本會(huì)略低一些。
按照目前售價(jià)，利潤(rùn)約為1300元/平方米
由于項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工原材料并沒有大的變化，記者以錢塘帝景這次17000元/平方米的均價(jià)重新來(lái)計(jì)算它的利潤(rùn)和稅費(fèi)。
按照去年7月的公示，錢塘帝景房?jī)r(jià)構(gòu)成主要分為五大費(fèi)用，包括土地使用權(quán)取得費(fèi)、住宅開發(fā)成本、期間費(fèi)用、預(yù)期利潤(rùn)、稅金。其中，前三項(xiàng)仍然按照它去年公布的成本來(lái)算，即土地使用權(quán)取得費(fèi)5674元/平方米，住宅開發(fā)成本5665元/平方米，期間費(fèi)用2232元/平方米均不變。也就是說(shuō)，剩下的“稅金+預(yù)期利潤(rùn)”=17000元/平方米-5674元/平方米-5665元/平方米-2232元/平方米=3429元/平方米。
稅金主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方附加費(fèi)、水力建設(shè)基金、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等9項(xiàng)。業(yè)內(nèi)通常將其分為三部分來(lái)計(jì)算，即企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加(即除這三項(xiàng)之外的其余稅費(fèi))。
一般來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅及附加等按照銷售額的約6%繳納，即17000元/平方米×6%=1020元/平方米。企業(yè)所得稅=預(yù)期利潤(rùn)÷75%×25%，土地增值稅=增值額(預(yù)期利潤(rùn)÷75%)×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中，適用稅率(土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率)經(jīng)估算，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額(扣除項(xiàng)目金額=土地使用權(quán)取得費(fèi)+住宅開發(fā)成本+期間費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅及附加=14591元/平方米)的50%的部分，稅率為30%，而土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率中對(duì)應(yīng)的速算扣除系為0%，即土地增值稅=預(yù)期利潤(rùn)÷75%×30%-14591×0%。
開發(fā)商雖然聲稱不盈利，但記者假設(shè)預(yù)期利潤(rùn)為X，根據(jù)售價(jià)17000元/平方米反推即5674+5665+2232+1020+(X÷75%×25%)+(X÷75%×30%)+ X=17000，如此可得出預(yù)期利潤(rùn)X約為1300元/平方米。
由此算來(lái)，開發(fā)商雖然表面上降價(jià)十分兇狠，實(shí)際上并沒有虧，每平方米依舊盈利1300元。另外，本報(bào)在2011年7月14日B4版《錢塘帝景公示房?jī)r(jià)成本》一文中也曾質(zhì)疑：“成本表格中管理費(fèi)用(期間費(fèi)用之一)是894元/平方米也令人費(fèi)解，按照該項(xiàng)目總建筑面積38萬(wàn)平方米計(jì)算，總的管理成本將達(dá)到約3.4億元，是一個(gè)難以想象的數(shù)字。”如此細(xì)細(xì)分析，開發(fā)商顯然還不至于進(jìn)入“虧本甩賣”時(shí)期，距離“痛之入骨”的降價(jià)還差那么一點(diǎn)。
