07年7月以來一二線城市銷量指數(shù)和房價指數(shù)高壓政策持續(xù)，寄望于兩會“求松綁”的開發(fā)商們開始認清現(xiàn)實。自國務(wù)院總理溫家寶公布《政府工作報告》以來，兩會中試圖試探中央政府調(diào)控決心的聲音開始沉寂下去；而在實體經(jīng)濟領(lǐng)域，求松綁無望的開發(fā)商們掀起一陣又一陣的促銷降價潮，積極融資，備戰(zhàn)過冬。
而在調(diào)控中的重點城市，全國樓市的風(fēng)向標(biāo)北京，3月份800多個項目開始降價期待剛需青睞，折扣范圍從郊區(qū)彌漫城區(qū)。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至昨日，相比2011年的市場最高價，房價回落20%以上的項目，更是有50個左右，最高回落已經(jīng)超過50%。
“求松綁”聲音沉寂
兩會伊始，各地代表委員關(guān)于放松樓市調(diào)控政策的建言就被炒得沸沸揚揚(詳見本報3月2日C 01報道《兩會房地產(chǎn)角力預(yù)熱開發(fā)商魚貫進京求松綁》)。但自3月5日溫總理作兩會工作報告肯定調(diào)控成果，并將進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸，兩會期間關(guān)于調(diào)控大方向的爭議開始沉寂。
南都記者注意到，去年還提出要《加大老城區(qū)城中村改造力度，降低房價穩(wěn)定市場》的全國政協(xié)委員、恒 大地產(chǎn)集團主席許 家印今年則在“兩會”期間痛批中超偽職業(yè)，大談足球。事實上，在全國政協(xié)委員本次提交兩會的6000多份提案中，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的提案亦明顯少于往年，來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全國政協(xié)委員和人大代表則普遍顯得低調(diào)，面對媒體的追問顧左右而言他。
不僅是堅持限購政策不動搖，兩會期間滬穗兩地甚至出現(xiàn)了調(diào)控加碼。3月6日，市場傳出上海調(diào)控再度收緊的消息，上海中原顧問有限公司給媒體的一份最新資料顯示，寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，只有未婚子女跟父母無共有住房的，才能再買一套；3月9日，市場傳出廣州叫停境外人員購買商鋪，廣州市國土房管局旋即公開強調(diào)該政策僅是重申和強調(diào)此前的各項調(diào)控政策，而未有任何政策上的調(diào)整。
“現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)遠沒有實現(xiàn)，如果現(xiàn)在松手，以后會造成更大災(zāi)難。”全國政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟研究中心主任蔡繼明建議，應(yīng)盡快在全國范圍推進房產(chǎn)稅，擁有房產(chǎn)越多稅收越高；對貸款購買第二套及以上住房的家庭，應(yīng)進一步提高首付款比例，同時執(zhí)行溢價貸款利率。
地產(chǎn)大佬紛紛預(yù)測房價將降
“2011年全國平均房價實際上在大城市，特別是上海北京這些城市已經(jīng)平均下降10%左右，我覺得今年一個合理回歸幅度大概就是10%到20%左右。”全國政協(xié)委員、萬達集團董事長王健林此前率先提出《對首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復(fù)7折優(yōu)惠利率》的提案，在他看來，真正影響房價就是幾個方面：供求關(guān)系、土地價格、稅費和預(yù)期。“其中最重要的是心理預(yù)期，如果心理預(yù)期房價今后是往下走的，購買者不出手，房價自然就下去了。”
無獨有偶，全國人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森亦認為“今年的房價還會繼續(xù)下行，整體上，省會城市和地級市整體會有15%的下行，甚至更多的可能性。”認同這一觀點還有“兩會”的全國政協(xié)委員、星河灣地產(chǎn)董事長黃文仔，他同樣預(yù)測今年樓市再降15%，并聲稱今年上半年是入市良機；全國人大代表、國家統(tǒng)計局原副局長賀鏗則表示，全國房價平均下跌20%至30%才合理。綜合下來，代表委員們預(yù)計2012年房價將下跌兩成左右。
“現(xiàn)在下定決心，至少七八個大城市的價格一定得降下來。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在列席十一屆全國人大五次會議青海團的討論時更是強調(diào)，房價如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個百分點的增長速度發(fā)展下去，將來一旦泡沫破裂，后果不堪設(shè)想。
與此同時，各地開發(fā)商降價促銷的消息不斷傳來。在深圳，招商地產(chǎn)開發(fā)的雍景灣項目售價從均價每平方米3 .6萬元降至最低每平方米2 .6萬元，降幅近30%，引發(fā)尾盤搶購。深圳房地產(chǎn)人士表示，與此前深圳開發(fā)商的促銷相比，招商地產(chǎn)的降價行為顯得十分“實在”，也預(yù)示著深圳樓市下一波降價潮將出現(xiàn)。
搶跑市場唯有降價
兩會堅持了調(diào)控不動搖，開發(fā)商不光喊降價，實際在市場上也開始了新一輪的降價跑量的較量。龍頭企業(yè)們紛紛大打促銷牌：龍年春節(jié)前后，保利于全國40多個主要城市舉行了“囍春行動”大型促銷，涉及100余個在售項目2萬套房源，打響了2012年樓市促銷的第一槍；3月3日至3月18日，深圳萬科清林徑與天譽共同推出了主題為“3月30套300萬優(yōu)惠，3月買3房，萬科惠龍崗”的促銷活動。
與此同時，近期密集出爐的萬科、保利、金地、恒 大等大型上市房企的2月銷售業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)大型上市房企在2月仍保持較高的同比(較上年同期)銷售增速。其中，萬科2月銷售金額為73 .4億元，同比增長20 .7%；保利2月銷售金額為36 .2億元，同比增長46 .3%。
“此輪市場反彈是市場以價換量的表現(xiàn)。”世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉向南都記者表示，春節(jié)后四周與春節(jié)前四周相比，北京商品住宅成交均價下降7%；上海商品住宅成交量均價下降11%；廣州商品房成交均價下降9%；深圳商品住宅均價上升1%.2月份，招商、綠地、萬科、龍湖、中海等品牌開發(fā)商再掀降價促銷潮，刺激了一部分剛需入市，帶動成交量的上升。
各大房企爭奪北京市場表現(xiàn)最為明顯。“當(dāng)前樓盤折扣普遍超過9 .5折，局部項目全款折扣甚至達到9折，相比2011年‘限購’初期的9 .5折而言，折扣幅度已經(jīng)明顯增大。”中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉向南都記者表示，已經(jīng)基本確定在3月份增加或維持折扣的項目達到了200個左右，占到了目前市場上活躍項目的一半左右。“預(yù)期3月份很可能出現(xiàn)一波降價潮，城區(qū)也逐漸開始參與。在預(yù)期入市的20個項目中，超過一半的項目目前均難以確定開盤售價，可見目前市場決定銷售量的最主要因素依然是降價幅度，價格下調(diào)超過20%的項目占據(jù)了市場銷售榜的前列。”
