龍年伊始，蕪湖樓市新政策被叫停、中山“新限價(jià)令”被稱(chēng)為“試行措施”，樓市調(diào)控毫無(wú)放松跡象。面對(duì)庫(kù)存攀升、成交低迷的嚴(yán)峻市場(chǎng)環(huán)境，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加緊出貨。近日，深圳不僅出現(xiàn)了“6字頭”樓盤(pán)，還出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商“墊首付”等“非常規(guī)”促銷(xiāo)手段?！?
專(zhuān)家分析認(rèn)為，2012年樓市調(diào)控不會(huì)放松已是業(yè)內(nèi)共識(shí)，開(kāi)發(fā)商將加大促銷(xiāo)力度。但近期地方政府對(duì)“松綁”調(diào)控政策的試探舉動(dòng)，表明當(dāng)前樓市調(diào)控還需謹(jǐn)防“暗流涌動(dòng)”。
開(kāi)發(fā)商出貨壓力加大
截至25日，已有ST華源、ST中房、中茵股份、渝開(kāi)發(fā)4家房地產(chǎn)上市公司公布了2011年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，上市房企存貨繼續(xù)攀升，而負(fù)債也在持續(xù)增加，清倉(cāng)出貨壓力進(jìn)一步加大?！?/p>
雖然ST中房因轉(zhuǎn)讓控股子公司徐州天嘉55％股權(quán)，存貨和流動(dòng)負(fù)債大幅下降，但4家公司的存貨和流動(dòng)負(fù)債依然大幅攀升。數(shù)據(jù)顯示，4家公司的流動(dòng)負(fù)債已達(dá)到149.52億元，同比增長(zhǎng)24.95％。其中，一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款達(dá)80.61億元，同比增加了702.13％。ST華源一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款更由2010年的500萬(wàn)元增加到41.76億元?！?/p>
過(guò)去的巨額舉債已到歸還之時(shí)，而出清存貨似乎是最明確的一條還債之路。數(shù)據(jù)顯示，4家公司的存貨同比增加了11.74％，達(dá)108.94億元?！?/p>
然而，近期樓市成交情況并不樂(lè)觀(guān)。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，深圳僅1月份有3個(gè)樓盤(pán)取得預(yù)售許可證入市，而2月份至今一直未有新盤(pán)領(lǐng)取預(yù)售許可證入市。截至2月25日，深圳可售商品房面積達(dá)到248萬(wàn)平方米，正在奔向歷史最高點(diǎn)。而成交方面，2月1日至24日，深圳共成交1369套，低于去年同期水平?！?/p>
深圳中原地產(chǎn)研究顯示，2012年深圳市潛在新增項(xiàng)目76個(gè)，住宅建筑面積約593萬(wàn)平方米，同比大幅增加52％，加上2011年約265萬(wàn)平方米的存量，今年深圳總供應(yīng)量近850萬(wàn)平方米。按照現(xiàn)在市場(chǎng)消化的情況來(lái)看，今年市場(chǎng)將面臨較大的供應(yīng)壓力，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格方面將有更大力度的促銷(xiāo)手段?！?/p>
“墊首付”卷土重來(lái)
面對(duì)低迷的成交，深圳樓盤(pán)的促銷(xiāo)力度明顯加強(qiáng)，不僅價(jià)格降至“6字頭”，甚至動(dòng)用了“墊首付”這類(lèi)“非常規(guī)”的營(yíng)銷(xiāo)方式?！?/p>
近日，深圳市場(chǎng)上出現(xiàn)了“6字頭”樓盤(pán)。位于深圳坪山新區(qū)的深業(yè)東城御園每平方米最低6800元，折后均價(jià)為6999元，總價(jià)26萬(wàn)元起，首付只需8萬(wàn)元?！?/p>
2月22日晚，原定于3月開(kāi)盤(pán)的位于深圳龍崗的中?？党菄?guó)際突然宣布加推五期176套66至88平方米的戶(hù)型，并配合“開(kāi)盤(pán)減8萬(wàn)”的促銷(xiāo)活動(dòng)，每平方米均價(jià)由1.4萬(wàn)元降至1.2萬(wàn)元左右。據(jù)稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)晚便銷(xiāo)售七成。記者24日致電中?？党菄?guó)際售樓處，電話(huà)的那頭人聲鼎沸，營(yíng)銷(xiāo)人員表示，所剩房源已經(jīng)不多?！?/p>
招商地產(chǎn)近日推出“真情越百年，春惠大地，利在龍年”感恩回饋活動(dòng)，分布在全國(guó)14個(gè)城市的22個(gè)在售項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)；恒大借15周年大慶之機(jī)，推出置業(yè)五重豪禮，全國(guó)各地樓盤(pán)推出的優(yōu)惠總額達(dá)10億元；越秀地產(chǎn)在廣州的五個(gè)樓盤(pán)也推出了8.8折的優(yōu)惠?！?/p>
除了降價(jià)，更有開(kāi)發(fā)商推出了“首付一成”的“墊首付”營(yíng)銷(xiāo)方式。位于深圳羅湖的港澳8號(hào)推出了三種優(yōu)惠措施：若一次性付款可享受八五折優(yōu)惠；若首付三成，享受八七折優(yōu)惠；若選擇“一成首付”，則享受開(kāi)發(fā)商墊付兩成，其中一成免費(fèi)優(yōu)惠，而另一成則需購(gòu)房者在年內(nèi)分三次無(wú)息還清，整體上看相當(dāng)于享受八八折優(yōu)惠?！?/p>
實(shí)際上，在改善型和投機(jī)型住房需求被抑制的情況下，不少開(kāi)發(fā)商將目光投向了支付能力不足的剛性需求。去年以來(lái)，沈陽(yáng)、蘇州、株洲、福州、南京、合肥等地均出現(xiàn)過(guò)“墊首付”賣(mài)樓的情況?！?/p>
中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說(shuō)，調(diào)控之下，開(kāi)發(fā)商把能用的降價(jià)、送面積、送裝修、回購(gòu)、“墊首付”等營(yíng)銷(xiāo)手段都用上了，表明了開(kāi)發(fā)商急于推盤(pán)的心理。在這種情況下，房?jī)r(jià)也從“環(huán)比上升、同比上升”逐漸變?yōu)?ldquo;環(huán)比下降、同比上升”，并走向“環(huán)比下降、同比下降”。
調(diào)控需謹(jǐn)防“暗流涌動(dòng)”
專(zhuān)家認(rèn)為，雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)已進(jìn)入下行通道，“墊首付”等“非常規(guī)”營(yíng)銷(xiāo)手段的出現(xiàn)，也表明了開(kāi)發(fā)商盡快出貨的迫切心情，但仍要謹(jǐn)防地方政府頻頻試探的各類(lèi)突圍招數(shù)，避免“暗流涌動(dòng)”給調(diào)控帶來(lái)的不利影響?！?/p>
世聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)部研究總監(jiān)王海斌表示，目前開(kāi)發(fā)商的資金壓力比較大，并且也已經(jīng)明確意識(shí)到了中央對(duì)于樓市調(diào)控的態(tài)度。同時(shí)，整體來(lái)看，購(gòu)房者已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)形成了下降預(yù)期，短期內(nèi)購(gòu)房者的預(yù)期不可能有所變化。因此，開(kāi)發(fā)商必須積極應(yīng)對(duì)，而非繼續(xù)博弈，否則樓市將保持成交低迷的狀態(tài)。這也是開(kāi)發(fā)商動(dòng)用各種手段加緊推盤(pán)的原因?！?/p>
世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，在債務(wù)壓力之下，2012年開(kāi)發(fā)商必須想盡一切辦法拼命收錢(qián)，否則將難以“保命”。
雖然房?jī)r(jià)已進(jìn)入下行通道，近期地方政府出臺(tái)的樓市新政策卻在頻頻試探調(diào)控底線(xiàn)，樓市調(diào)控需謹(jǐn)防“暗流涌動(dòng)”。
王海斌說(shuō)，樓市調(diào)控的對(duì)象本來(lái)是開(kāi)發(fā)商，但是在土地財(cái)政的影響下，調(diào)控對(duì)象也涉及了地方政府。正因?yàn)橛械胤秸谥虚g卡著，開(kāi)發(fā)商才一直對(duì)調(diào)控“松綁”抱有一絲希望。
近期，佛山、中山、蕪湖出臺(tái)的樓市新政策顯示出了地方政府對(duì)于放松調(diào)控已經(jīng)“心急如焚”，地方政府“力挺”開(kāi)發(fā)商的態(tài)度，無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商提供了一些“想入非非”的空間?！?/p>
同時(shí)，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，近三個(gè)月，央行已經(jīng)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢(xún)有限公司研究認(rèn)為，盡管存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后，優(yōu)先受惠的將是中小企業(yè)，但目前對(duì)首次置業(yè)客戶(hù)有較強(qiáng)的政策傾斜，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將可能間接受益。如去年12月首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，各地銀行針對(duì)首套房的利率基本從上浮利率回歸至基準(zhǔn)利率。而2月7日，央行也公布將“繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿(mǎn)足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”。在執(zhí)行了一年的嚴(yán)厲調(diào)控后，政策逐步放寬對(duì)首次置業(yè)客戶(hù)的限制。
宋丁說(shuō)：“兩次下調(diào)存準(zhǔn)率約釋放出8000億元資金。房?jī)r(jià)雖然仍將下探，但降幅不會(huì)太大。”
九成購(gòu)房者只看不買(mǎi)
最近，樓市打折降價(jià)的信息不絕于耳，各地看房客戶(hù)明顯增加，然而北京樓市交易量的回升只發(fā)生在一些降價(jià)房源，九成看房者只看不買(mǎi)，市場(chǎng)并未形成明顯的成交回暖?！?/p>
雖然截止到本月25日，北京新建住宅簽約套數(shù)為4899套，20日當(dāng)天北京樓市出現(xiàn)了近來(lái)少見(jiàn)的單日636套住宅簽約量，但如果細(xì)看數(shù)據(jù)可以看出，截至25日，合計(jì)剔除保障房的新建住宅類(lèi)物業(yè)僅為2400套，20日所簽出的636套住宅中僅124套為商品房住宅，其他為保障房簽約，商品房住宅簽約量仍舊低迷。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近樓市看房各戶(hù)明顯增多，但是愿意出手的并不多。有購(gòu)買(mǎi)需求的人對(duì)調(diào)控政策的持續(xù)產(chǎn)生疑慮，擔(dān)憂(yōu)如前幾次調(diào)控一樣，在樓價(jià)的反彈中再次踏空。另外臨近兩會(huì)，市場(chǎng)雙方都在期待政府對(duì)樓市調(diào)控的最新消息，特別是處于焦慮心態(tài)下的購(gòu)房者在看房的同時(shí)深度觀(guān)望?！?/p>
在仍舊高企的房?jī)r(jià)下購(gòu)房者對(duì)價(jià)格下行預(yù)期仍強(qiáng)烈。有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前所謂房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”剛剛顯現(xiàn)，在政策穩(wěn)定的前提下，以?xún)r(jià)換量將成為讓市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖進(jìn)而平衡的有效方法。預(yù)期在6-12個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)還有10%-20%的下調(diào)空間。
