華南五虎全部趴下,招保萬金四大軍團正在實行降價混戰(zhàn),牢不可破的中國房價泡沫正在悄悄的破了,"房價萬年漲"正在成為歷史上的一句巨大的笑話,和日本1989年的《煉金術(shù)》被日本市民當街焚燒的奇觀一樣讓人無限感慨。
歷史給中國開了一個玩笑。本來房價泡沫在2008年就已經(jīng)破了,那時首先是恒大、碧桂園、珠江、富力和合生創(chuàng)展五大開發(fā)商,俗稱"華南五虎"資金鏈已經(jīng)岌岌可危,房價下行趨勢明顯,結(jié)果,陰差陽錯央行多印出了10萬億的鈔票,給了開發(fā)商一個逃生機會。但是,絕大多數(shù)開發(fā)商好了傷疤忘了痛,高價拿地,爭當?shù)赝?,一發(fā)不可收拾。
現(xiàn)在我們看出了什么?除專業(yè)房地產(chǎn)公司外,其他央企涉及房地產(chǎn)的公司在2010年下半年紛紛開始退出房地產(chǎn),大的樓市炒家在2010年第一次加息后的當月就開始出逃現(xiàn)在已經(jīng)逃得光光,留下一些中小炒家正在做著房價反彈的美夢。
最早降價的是誰?
最早降價的開始是恒大地產(chǎn),時間在2010年11月,距第一次加息的第二個月開始降價,將6900元一平米的樓盤,賣給內(nèi)部員工3900元,美其名曰"給內(nèi)部員工發(fā)福利",結(jié)果,"內(nèi)部員工"拿到指標轉(zhuǎn)手就賺錢。這是一種高明的營銷方法,規(guī)避了政策性風險,又推動了樓盤迅速熱銷。
隨后是萬科在北京上海等城市開始20%的降價銷售,以回籠資金,并期待在2013年有良好的資金流以便抄底。盡管萬科總裁郁亮隨后一口否認:萬科不是準備抄底,而是準備逃命。但是,事實上萬科藉此回籠了大量資金。隨后,上海市政府出面阻止房地產(chǎn)商降價銷售,以免影響上海拍出高地價,出臺了政策"降價20%要報政府備案"。這條政策其實封死了開發(fā)商下降的通道,很快便銷售不動,使得開發(fā)商回籠資金的速度一下降了下來。以后怕是連逃命的機會都沒有了。
再隨后,宋衛(wèi)平在南京一豪宅項目,一期價格高達27000元一平米,以實際價格16000元一平米開始回籠資金,并在春節(jié)后開展人海戰(zhàn)術(shù),招聘300名售樓小姐,用美女戰(zhàn)術(shù)試圖出奇制勝。
近日,保利集團在上海的一個樓盤單價從1.9萬元/平方米降至1.7萬元/平方米,而交房標準卻從毛坯升級為精裝修,如果考慮裝修成本,相當于8折優(yōu)惠。隨后,另一龍頭企業(yè)招商地產(chǎn)全國22個在售項目同時啟動優(yōu)惠活動,部分房源降價幅度達到15%。此外,金地、萬科、綠地、恒大、華潤等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進。
春節(jié)后,我去杭州、泰州、江陰、天津等城市去考察,當時保利還沒有傳出降價的新聞,我就對當?shù)匾恍╅_發(fā)商說:緊盯保利,只要保利開始降價,就表明中央政策不會出現(xiàn)任何松動。主要原因就是保利有深厚的背景。
混戰(zhàn)資訊
中國房地產(chǎn)市場始終是個資訊混亂的市場,一個原因是購房人對政府的資訊已經(jīng)失去信任,也被房價搞怕了,開發(fā)商抓住這個心理只要和房地產(chǎn)沾一點邊的資訊就視作房價要反彈。這樣一來,社會和市場對此的敏感程度已經(jīng)到了很脆弱的程度。
那么,我們必須澄清幾個認識:
一是戶籍問題。戶籍在國際上不是預(yù)判房價走勢主要因素,戶籍制度只存在中國。因為中國人多,因為我們的社會制度從封建時代沿革至今,戶籍管理一直是比較嚴格的。從人口遷徙的歷史來看,時至今日,戶籍完全放開的社會基礎(chǔ)并不具備。不管地方政府出臺任何的居住證制度,給與什么條件,一個現(xiàn)實就是,非戶籍所在地人口購買力并不高,更買不起所在地的住宅,對住宅的購買行為本可以忽略不計,但是,這樣一來購房指標就會遭到投機客的炒作,對房價調(diào)控纏身負面影響,但是,扭轉(zhuǎn)不了房價的走勢。
二是小產(chǎn)權(quán)房年年舊話重提。每一次提起這個話題,都被開發(fā)商進行一輪炒作,最后都市一陣風過,沒見過國土部門有什么大的作為。這是十多年客觀現(xiàn)實。就像國土部門年年爬起來說,對開發(fā)商囤積兩年以上的土地,沒有開發(fā)的一律收回。天天只打雷不下雨一樣,沒有什么實質(zhì)性進展。
三是貨幣政策繼續(xù)從緊的態(tài)勢沒有改變。去年M2增速只有13.6%,2012年的M2增長速度將會在"兩會"上宣布,市場預(yù)期是不超過14%。那么說明,貨幣政策沒有改變,繼續(xù)緊縮。只要這個數(shù)據(jù)不改變,房價下行的態(tài)勢就不會改變,地方政府對房價出臺的任何措施都不會對房價的走勢產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)性的影響,只能拖延開發(fā)商的銷售進展。因此,地方政府擅自出臺任何"救市"措施,都會被叫停。無論輿論上怎么鼓吹"救市"都不會成功,也是沒用的。
四大軍團是如何出逃的。
招保萬金四大軍團的動向是值得重視的。很多開發(fā)商暴利之心不死,總是找到一些理由不降價。有的開發(fā)商寧肯跑路也不降價,其原因其實很簡單,他們認為一直挺住,政府肯定會"救市",這其實是很荒謬的。
四大軍團當中,最危險的是金地。在海外債務(wù)當中,金地持有美元債務(wù)最多,今年6月到期贖回的壓力不小,很多樓盤不降價30%基本上沒有多大的購買力。當然,他們有可能展期,或者自己注冊一家公司接手債務(wù),但是,都是權(quán)宜之計,只有快速回籠資金方為上策。6月份,對金地是一個嚴峻的考驗。
萬科是不用說的,保利也將加速出逃。這四大軍團不僅影響一線城市的房價走勢,也將推動二線城市房價向下調(diào)整。
"小陽春"只是一個遠古的傳說,不會在今年出現(xiàn)。