2011年，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，2012年房地產(chǎn)形勢(shì)如何？合理房?jī)r(jià)應(yīng)該如何定位？當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)何以令百姓望而卻步？房?jī)r(jià)虛高問題應(yīng)該下什么藥才能根治？在河南省房地產(chǎn)業(yè)龍年新春年會(huì)暨中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)高峰論壇上，一向被人稱為“任大炮”的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)[3.85 2.12%　研報(bào)]股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)以其獨(dú)特的觀點(diǎn)為河南房地產(chǎn)業(yè)界做出了透徹的分析。

　　關(guān)于2012的確定

　　國(guó)家的調(diào)控政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)加碼？房地產(chǎn)泡沫會(huì)不會(huì)破滅？房?jī)r(jià)是否已經(jīng)探底？對(duì)于房子，消費(fèi)者買還是不買？2012年，房地產(chǎn)業(yè)界似乎充滿了太多的變數(shù)和不確定性。而作為業(yè)界專家任志強(qiáng)卻堅(jiān)定地認(rèn)為2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)確定性最明確。

　　任志強(qiáng)指出，首先，今年的調(diào)控政策不變是確定的，不論是溫家寶總理的講話，還是國(guó)家的相關(guān)部門都在強(qiáng)調(diào)要鞏固去年的調(diào)控成果，調(diào)控政策要堅(jiān)持毫不動(dòng)搖。其次，今年的房地產(chǎn)投資會(huì)下降也是很確定的，去年房地產(chǎn)投資年底較年初有較大下降，今年的投資下降還將延續(xù)。再次，今年的新開工面積下降也是必然的，不過，他認(rèn)為因?yàn)橛写罅勘Ｕ戏咳胧?，今年的銷售面積估計(jì)會(huì)略有增長(zhǎng)。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)

　　目前，房?jī)r(jià)是否已經(jīng)下跌？如何定位合理房?jī)r(jià)？這不僅是開發(fā)商關(guān)注的問題，更是購(gòu)房者所關(guān)注的。2011年，很多城市的樓市價(jià)格確實(shí)降了，但是作為老百姓卻沒有感受到房?jī)r(jià)的下降，沒有得到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠，依舊在為買不起房而發(fā)愁。對(duì)此，任志強(qiáng)指出，重要的原因是銀行提高首套房貸款利率以后，把錢轉(zhuǎn)移到銀行的兜里去了。盡管房?jī)r(jià)是下降了，但是，銀行首貸利率的提高導(dǎo)致老百姓實(shí)際支出能力在減弱，國(guó)家機(jī)構(gòu)紛紛要求加大對(duì)首套房信貸的支持力度，如果銀行信貸能回到“國(guó)八條”所說的差別利率的情況下，銷售才會(huì)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的略有增長(zhǎng)的目標(biāo)。否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。

　　日前，溫家寶總理再次強(qiáng)調(diào)促使房?jī)r(jià)合理回歸不動(dòng)搖，但是應(yīng)該回歸到一個(gè)什么樣的價(jià)格，這是一個(gè)疑問，也沒有一個(gè)指標(biāo)可以表示合理房?jī)r(jià)。任志強(qiáng)根據(jù)對(duì)各國(guó)房?jī)r(jià)和收入進(jìn)行累計(jì)比較，發(fā)現(xiàn)當(dāng)房?jī)r(jià)和收入的彈性指數(shù)為1的時(shí)候，房?jī)r(jià)相對(duì)合理，他還通過對(duì)香港、日本、美國(guó)等地區(qū)和國(guó)家進(jìn)行比較分析房?jī)r(jià)和收入的彈性指數(shù)。他指出，中國(guó)從2003年實(shí)施宏觀調(diào)控以來(lái)至2010年，房?jī)r(jià)和收入的彈性指數(shù)為1.38，房?jī)r(jià)偏離了收入，是過高的。

　　把脈樓市

　　是什么導(dǎo)致了中國(guó)的高房?jī)r(jià)？任志強(qiáng)認(rèn)為首先是土地供給制度的壟斷。2003年，實(shí)行土地的招拍掛制度，土地招拍掛制度就是價(jià)高者得，通過價(jià)高者得大大抬高了城市地價(jià)和租金。一方面土地制度和戶籍制度限制了居住用地的轉(zhuǎn)換和國(guó)土面積的使用，也導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格的高升和整體房屋價(jià)格高于人均收入水平。另一方面政府拿出太少的土地給人們或城市用于居住，他指出，美國(guó)城市建成區(qū)占國(guó)土面積的3.1，日本占國(guó)土面積的4.2，中國(guó)所有的建成區(qū)加起來(lái)只占國(guó)土面積的0.33，而所有的城市建成區(qū)真正用于居住所占有的面積只有全部國(guó)土面積的0.11，因?yàn)槌鞘欣锩孢€有道路、橋梁等。

　　低利率和寬松的貨幣政策也是推動(dòng)住房?jī)r(jià)格上漲的原因。任志強(qiáng)通過計(jì)算指出，人們把錢存在銀行只能取得少量利息，且實(shí)際購(gòu)買力會(huì)有所下降，但是購(gòu)買住房，卻可能成幾倍的增長(zhǎng)，無(wú)論是過去還是現(xiàn)在住房投資回報(bào)都是增長(zhǎng)的。“利率和貨幣政策導(dǎo)致人們?cè)敢馔顿Y房產(chǎn)”他說。

　　開方治“病”

　　“必須對(duì)癥下藥才能讓房?jī)r(jià)過快上漲的問題得到合理的回歸。如果不能解決對(duì)癥下藥的問題，僅僅靠行政力量去限制房?jī)r(jià)的話，最終它仍然是背離的，而且一松手的時(shí)候，一定會(huì)反彈。”任志強(qiáng)這樣說。那么對(duì)癥應(yīng)該如何下藥？

　　任志強(qiáng)給出了自己的藥方。一是改變現(xiàn)有的土地制度和土地供給方式，給予土地自由交易的權(quán)利。因?yàn)橘Y源配置首先在于能按市場(chǎng)需求的資源配置，就是它不是壟斷的，它有自由的交易權(quán)利，否則沒有自由交易權(quán)利的產(chǎn)品，是無(wú)法進(jìn)行自由交換和壟斷的。二是住宅購(gòu)置是資產(chǎn)購(gòu)置，應(yīng)給予相對(duì)優(yōu)惠的利率，并對(duì)貨幣政策和稅收政策進(jìn)行一定的調(diào)整。三是房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)是一個(gè)固定資產(chǎn)投資的過程，不能把住房問題當(dāng)做政治問題來(lái)解決。當(dāng)政治問題來(lái)解決，必然違反市場(chǎng)的基本規(guī)律。