去年調(diào)控“加碼”，盡管去年下半年以來，北京許多在售項目都推出了迅猛的促銷攻勢，但依然不能避免慘淡的成交。

來自專業(yè)機(jī)構(gòu)及本報記者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自去年9月份以來，北京市場共有125個項目開盤，累計供應(yīng)了35259套住宅，但截至今年2月19日，僅售出9466套，總體銷售率僅26.8%，尚不足三成。

過半取證樓盤成交低于50套

北京市住建委房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也顯示，自2011年9月至2012年2月份（截至2月19日）的近半年時間里，北京共有102個住宅項目取證（不包括限價房），其中有57個項目成交套數(shù)低于50套，超過了取證項目總數(shù)的一半以上，其中還有12個項目為零成交。

北京市住建委及相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的慘淡數(shù)據(jù)均顯示出市場交易的低迷，也顯示出買賣雙方濃厚的觀望情緒。

“經(jīng)過半年的市場變化，其實開發(fā)商在后期由于降價力度難以把握，且對項目降價后能否換回如期的銷量存有疑慮，已經(jīng)表現(xiàn)出遲遲不敢大幅度降價的跡象，導(dǎo)致了促銷動力不足。”某機(jī)構(gòu)副總高姍分析，供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，使得購房人“買漲不買跌”的心理已成型，“尤其是政府在歲末年初多次強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松，對于市場預(yù)期都起到了進(jìn)一步強(qiáng)化作用。”

少數(shù)項目實現(xiàn)“以價換量”

同樣的市場環(huán)境，同樣是降價促銷，有些項目降價之后依然頹勢不改，有些項目卻成功實現(xiàn)“以價換量”。通過對近半年入市的125個項目進(jìn)行梳理，記者發(fā)現(xiàn)，有28個項目銷售率大于50%，其中銷售率高于90%的項目有3個，分別是翼之城、金茂府、譽(yù)天下。

查看項目此前的開盤記錄，記者還發(fā)現(xiàn)K2·百合灣、翼之城等項目，開盤價降幅均超過20%，降價后比周邊項目普遍低了10%。此外，還有些項目在開盤時就制定了低于周邊其他項目的低價，一次到位，如世嘉光織谷、金茂府等項目。因此，價格因素?zé)o疑成為這場樓市淡季博弈中的制勝法寶。

“有些項目雖然調(diào)整了價格，但是沒有調(diào)到位，因為前期并沒有弄清楚客戶的實際需求，不了解客戶心理價位的底線，因此降了也白降。”思源經(jīng)紀(jì)北京公司副總經(jīng)理任莉?qū)τ浾弑硎尽?/p>

存量加劇未來銷售壓力

對于今年之后北京樓市的走勢，多位業(yè)內(nèi)人士都告訴記者，市場疲軟可能在2012年全年都將持續(xù)。“近半年以來，新增入市項目的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于消化的速度，且未來幾個月還將有新項目不斷入市，銷售壓力也將更大。”望京某知名項目負(fù)責(zé)人如是說。但對于項目后期是否會調(diào)整價格，他表示，高端項目有自身的定價規(guī)則，“市場越清淡，受到?jīng)_擊最大的并不是高端項目，而這也是高端住宅的保值功能”。

相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月19日，近半年來新開盤入市的項目仍然有25793套房源待銷售，而3月份，將有21個項目開盤入市，其中純新盤項目達(dá)9個，這些項目多位于大興、順義、昌平等新城區(qū)域。而從京城目前商品住宅的總存量來看，截至2月20日，京商品住宅存量達(dá)12.7萬套，未來開發(fā)商消化庫存的壓力還將增加。