本文導(dǎo)讀：
記者點評：
降價補償“暗戰(zhàn)”迭起
一邊是開發(fā)商為了促銷轟轟烈烈地降價，另一邊則是老業(yè)主看著資產(chǎn)縮水心一陣陣地疼，讓圍觀的購房者心生猶豫。為盡快結(jié)束購房者“舉棋不定”的觀望情緒，一種沒有法律依據(jù)、被業(yè)內(nèi)同行視作“壞規(guī)矩”的做法——“降價補償”，近期在杭州盛行起來。推出這一做法的大多是前期去化不多的新推樓盤，在龍年進行新一輪大幅降價的同時，對之前下單的老業(yè)主做出各種形式的差價補償。先例一出，幾個樓盤立刻跟進，引起了房產(chǎn)業(yè)界與購房者的同時矚目。眾多開發(fā)商害怕這種補償會成為慣例，讓本就含淚割肉的降價行為雪上加霜，而降價樓盤的老業(yè)主更是羨慕嫉妒恨，紛紛奔走相告，希望通過自己的維權(quán)行為也能爭取到補償?shù)拇觥?/p>
話題
開發(fā)商邊降價邊補償老業(yè)主
價格戰(zhàn)外是開發(fā)商和老業(yè)主的“補償暗戰(zhàn)”
2月9日，率先打響龍年價格戰(zhàn)的城北樓盤方正·荷塘月色，在宣布降價的同時宣稱將對老業(yè)主進行全額差價補償。荷塘月色均價從去年首開時的15800元/平方米直降四千至11800元/平方米，戶型全部為90方，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示之前已售34套，以此來計算，老業(yè)主們將一共獲償1224萬元。據(jù)了解，荷塘月色老業(yè)主得到的補償多在20萬-30萬元之間。
趙先生是荷塘月色的老業(yè)主之一，他買了一套90方的邊套房源，原先總價約為150萬元，這次最終能獲得29萬元的補償。“補償方案是按照降價后同樣樓層的邊套或中間套房源價格來計算差價。像我是公積金貸款的，先改合同，再改按揭，補償款現(xiàn)金拿一部分，按揭總額再減去一部分。”對于這樣的結(jié)果，趙先生表示比較滿意。
“這周正在忙著和老業(yè)主簽訂關(guān)于補償金額的承諾書，下周開始辦理具體手續(xù)。”荷塘月色營銷總監(jiān)馮戎介紹說，由于還沒進行具體統(tǒng)計，整體補償數(shù)額還沒有一個確切的數(shù)字，預(yù)計為一千多萬元。
在荷塘月色搖號“夜光”一天之后速度跟進的附近樓盤華盛達·閱城，其降價則遭遇了來自老業(yè)主的不小阻力。閱城去年8月首開時價格約為16600元/平方米，降價后均價為12500元/平方米，透明售房網(wǎng)顯示此前已售156套。
經(jīng)歷近一周的雙方拉鋸后，開發(fā)商方面作出了一定的讓步。20日，開發(fā)商發(fā)布《致華盛達·閱城業(yè)主的公告》稱，將對至今為止一次性付款及按揭貸款已獲發(fā)放的業(yè)主，每戶贈送一個地下車位。據(jù)悉，符合這一贈送要求的購房者戶數(shù)達到了156套的四分之三左右，以15萬元/個的車位原價來計算，華盛達將付出總價值達約1755萬元的代價。然而對于開發(fā)商的這一舉措，閱城的部分老業(yè)主并不買賬，“我們想補差價，這個車位遠不夠補償我們的損失”。
同是20日，青楓墅園繼閱城之后在當(dāng)天晚上發(fā)布官方微博稱，降價后將補償老業(yè)主地下車位一個(按10萬元／個計)，其余差額以現(xiàn)金方式補償。據(jù)了解，青楓墅園該批房源此前售出30多套，預(yù)計補償數(shù)額將達800多萬元。
探究
怎么樣的情況下開發(fā)商會選擇“降價補差”？
開發(fā)商之前賣了多少，直接決定補償與否
龍年的這第一輪降價潮來勢洶洶力度很猛，但和去年下半年行情不同的是，此輪降價潮降價幅度很大、明降多過暗降、房源續(xù)推多過首度低開，由此也引發(fā)了為數(shù)不少老業(yè)主的不滿和“維權(quán)”。一時之間，降價補償成為杭城樓市熱門關(guān)鍵詞，該不該補、補多少、怎么補，也成為目前橫亙在降價開發(fā)商和老業(yè)主之間的糾結(jié)命題。
從購房者角度來說，房價大幅跳水，資產(chǎn)大量縮水，首付打了水漂，心疼肉痛在所難免，如果能讓開發(fā)商進行一定的補償甚至全額補差，那自然是最理想的結(jié)果；但從開發(fā)商角度來看，降價已是情非得已，補償又涉及一大筆錢，說起來也是苦不堪言。“按照現(xiàn)在的行情，降價是不得已而為之，而且還得大降，不然照樣賣不動，為了生存，你能不降嗎？降了吧老業(yè)主就來圍住售樓部討說法，嚴重影響正常銷售，總得安撫一下吧？一來二去，本來按照合同約定開發(fā)商是可以不補償?shù)?，但往往無奈之下只能進行補差，買方市場下開發(fā)商已經(jīng)成為弱勢群體。”一位降價開發(fā)商向記者大嘆苦經(jīng)。
“開發(fā)商降價補償，補多少、選擇怎樣的補償方式，完全要視其具體銷售情況而定。一方面，要看該樓盤之前銷售了多少房源，去化量越小，去化比例越少，補償起來壓力越小，相對于還沒實現(xiàn)的大量銷售額而言也越合算；另一方面，補償?shù)目倶说念~大小也是關(guān)鍵因素。”多位資深業(yè)內(nèi)人士如此分析。
以荷塘月色為例，去年9月首開時推出5號樓共223套房源，其中已售34套，可售189套，該樓盤總建筑面積約13萬平方米，總戶數(shù)為997戶，以此來計算，之前的已售套數(shù)占整盤比例僅為3.4%。同時，按降價后均價11800元/平方米、推出的160套90方房源售罄來計算，樓盤降價后將能回收約1.7億元，而老業(yè)主差價補償總額約為1224萬元，賠付比例為7.2%，這樣以小頭換大頭的生意，自然還是合算的。
再來看閱城，去年8月首開時推出12、13號樓共369套房源，之前已售156套，而該項目總建筑面積18萬方，總戶數(shù)700戶，已售比例達22.3%。首期已售房源占到了整盤的近四分之一，也因此閱城最后作出的讓步是贈送車位，即便如此，該批車位總價值也達到了1755萬元。此外，閱城降價房源尚未開盤，最終能夠銷售多少在現(xiàn)今降價效應(yīng)不斷遞減的狀況下并不好說。
由此可見，降價后補不補、補多少、怎么補，開發(fā)商心中自有一本賬，一切說到底也仍是由經(jīng)濟杠桿來決定的。有業(yè)內(nèi)人士保守估計稱，一般樓盤賣了四成以上再降價的，基本上不可能再補償老業(yè)主，補了就虧了。
降價補償潮席卷全國，更多的是廣告效應(yīng)
從去年底開始，全國范圍內(nèi)就有超過30個樓盤開始推出降價補償計劃，短短幾個月從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等二三線城市。
去年最受矚目的“降價補償”個案要數(shù)上海的明星樓盤——星河灣，當(dāng)時星河灣在上海的兩個項目宣布降價，開發(fā)商號稱準備了6億現(xiàn)金進行補差。據(jù)悉，去年7月星河灣二期開盤均價75000元/平方米，而后均價降至60000元/平方米，前后相差15000元/平方米左右，星河灣給約400名老業(yè)主進行了補償。在“6億元”的保障下，新老業(yè)主一掃陰霾，紛紛下單。據(jù)了解，優(yōu)惠活動當(dāng)日收繳定金就達幾億元，而要差價補償?shù)臉I(yè)主必須在2012年1月31日前完成按揭手續(xù)，或完成付款，只有符合這一“門檻”的業(yè)主才能最終拿到補償。對星河灣開發(fā)商來說，放棄一部分房款，但獲得了大量資金的回籠，還有免費廣告和好名聲。
激辯
是一種短視行為還是對購房者的心理安慰
不顧市場規(guī)則，是一種短視行為
“按照法律要求和契約精神，地產(chǎn)商并沒有責(zé)任與義務(wù)賠償老業(yè)主。”一位本地開發(fā)商就不贊同“降價補償”的做法，“從宏觀層面看，這種做法是違反了市場規(guī)則的，如果房價跌了開發(fā)商要補償，那么房價漲了是不是要購房者再付錢給開發(fā)商？另外，這種做法也只是短期內(nèi)有效，如果下行通道長時間持續(xù)，開發(fā)商不得不進行第二波、第三波更大幅度的降價，那到時現(xiàn)在這批買房的‘老業(yè)主’怎么辦？所以，‘降價補償’是一種短視行為，更像飲鴆止渴。”
“降價補償”只適合個別公司
有了“降價補償”的范本，購房者自然以此為依據(jù)討說法，讓開發(fā)商參照著補償，但事實上對絕大多數(shù)房企而言，根本吃不消補。一位同樣被降價與補償所困的開發(fā)商說：“這次推出為老業(yè)主全額補差價的樓盤都只賣了30多套房子，量少，所以可以承擔(dān)這筆費用，如果前期去化房源是三四百套就吃不消了。而且本土公司一兩個樓盤也還可以補，如果是全國性開發(fā)公司，這么多項目都要降、都要補，怎么可能？這種做法只是在特定的節(jié)點適合個別公司。”
短期內(nèi)盤活潛在購房需求
其實，把“降價補償”這個話題拋給開發(fā)商，沒有一個人愿意接，已經(jīng)做出“補償”行為的有一肚子苦水要倒，一定程度上也是老業(yè)主砸盤維權(quán)倒逼所致；而至今還在猶豫要不要補償?shù)拈_發(fā)商則選擇三緘其口，內(nèi)心糾結(jié)自知。一業(yè)內(nèi)人士表示，“這種營銷策略的確在短期內(nèi)給了購房者一顆定心丸，有效盤活持幣‘舉棋不定’的潛在購房需求，在開發(fā)商以活下去為大前提的情況下，這種辦法可以促進銷售，加快資金回籠，也是不得已而為之。”
補償不在于多少，是對購房者的心理安慰
曾經(jīng)在2009年樓市低潮起被開發(fā)商補償過差價的王女士認為，有得補當(dāng)然好，開發(fā)商這一行為更多的是對購房者的心理安慰。“我現(xiàn)在居住的小區(qū)當(dāng)時也出現(xiàn)了大幅降價，但對我們這些以自住為目的的購房者來說，倒沒硬要開發(fā)商補償，鑒于其他組團業(yè)主的壓力，開發(fā)商最后還是補償了。我那套毛坯房補了300元/平方米(裝修券，可以換購家電或裝修材料等)外加一個精裝修陽臺，雖然總價算下來和樓盤的降價幅度還是有很大的差距，但至少給我們這些老業(yè)主情感上一個安慰，也不至于被其他人看成買貴了的‘冤大頭’。”
“降價補差”：是良藥？還是毒藥？
在降價之后，迫于業(yè)主壓力，閱城終于表態(tài)補償老業(yè)主，雙方之間的“戰(zhàn)爭”暫時告一段落。昨晚，臨平樓盤野風(fēng)·啟城也宣布加入補償大軍。再加上荷塘月色、青楓墅園的“補差”行為，有人說，老業(yè)主的“維權(quán)”取得了階段性勝利；也有人說，在開了這樣的補償口子后，市場降價行為將受到一定壓力。
● 現(xiàn)象
“降價補差”接二連三
該批開發(fā)商向老業(yè)主“補差”的行為無非三類：直接補差價，送車位，以及補差價與送車位的結(jié)合。
首先給出承諾與回應(yīng)的是方正·荷塘月色，公司方面已開始著手辦理對老業(yè)主的賠償手續(xù)。據(jù)悉，荷塘月色此次開盤均價為11800元/平方米，與之前的售價相比約打了7折；老業(yè)主們將獲得全額補差，收到的補償多在20-30萬元不等。
隨后跟進的是與荷塘月色毗鄰的華盛達·閱城，而相比于前者的主動賠償，閱城的賠償行為則是在飽受老業(yè)主困擾后的被動行為。此次閱城推出200余套均價12500元/平方米的特價房，較此前推盤價格有3000-4000元/平方米的跌幅，為此引發(fā)老業(yè)主不滿。最終華盛達房產(chǎn)作出讓步，承諾將向部分老業(yè)主贈送一個地下停車位；但約訂了簽約時間，若逾期則視為老業(yè)主自動放棄。
余杭區(qū)倉前的青楓墅園則在官博中公布了對于老業(yè)主的補償消息：“補償?shù)叵萝囄灰粋€(按10萬元/個計)，其余差額以現(xiàn)金方式補償。”至此，該三個樓盤的“補差”行為，首次撕開了杭城開發(fā)商因為降價而給予老業(yè)主補償?shù)目谧?。而昨天宣布將對老業(yè)主進行補償?shù)囊帮L(fēng)·啟城則尚未給出具體補償方案，僅表示“與老業(yè)主一路同行”。
而在全國，早有開發(fā)商向補償老業(yè)主的案例，最著名的便是去年下半年星河灣的補償之舉。總額6億元的降價補償，不但在星河灣的歷史上前所未有，也創(chuàng)下我國房地產(chǎn)市場差價補償?shù)淖罡呒o錄。
● 深入
損失小錢賺回大錢
實際上，每一個動作的背后自然存在深層次的原因。為什么會決定補償給老業(yè)主？在開發(fā)商們用“基于對業(yè)主的同情與理解”這樣的聲音回應(yīng)時，記者也替這些開發(fā)商算了一筆賬。
據(jù)透明售房網(wǎng)在宣布降價之前，荷塘月色共擁有老業(yè)主34位。據(jù)相關(guān)負責(zé)人透露，此次荷塘月色對老業(yè)主的全額補差總額逾千萬元。與此相對的是，2月15日晚，荷塘月色此次推出的160套特價房源被預(yù)訂一空；初步以約11800元/平方米的價格、90平方米左右的面積來看，倘若全部成功轉(zhuǎn)化為成交，開發(fā)商方面的最終收入可達1.7億元。
投入的1000余萬元在產(chǎn)出的1.7億元面前可謂杯水車薪，方正的這筆生意做得不虧本。
有著同樣道理的是青楓墅園。以4000元/平方米差價所對應(yīng)的金額來計算，每戶的賠償差在36萬元左右；減去價值10萬元的車位價格，每戶可獲補差26萬元左右。據(jù)了解，青楓墅園前期業(yè)主也僅約30位，因此此次的投入補償金額約780萬元，開發(fā)商只需后期賣出13套房子便可收回此次投入。
更有業(yè)內(nèi)人士指出，由于車位的銷售價格遠遠超過了其實際建造成本價，因此，像青楓墅園與閱城這樣“補車位”的行為，更難界定其具體成本。
不難看出，開發(fā)商賠償老業(yè)主也有著其特殊性，并非所有開發(fā)商都愿意承擔(dān)且能夠承擔(dān)。某板塊大盤的開發(fā)商就曾向記者透露，稱自己倘若降價，“賠不起也傷不起”：“我們前期已經(jīng)賣掉千余套房子，要是那么多業(yè)主一起來鬧，一起要求賠償，那可怎么辦?。克晕覀冎钡浆F(xiàn)也沒敢降。”
● 延伸
降價恐房鬧
開發(fā)商另尋出路
“不降價，怎么賣房？”有開發(fā)商直言，現(xiàn)在除了降價外，似乎已經(jīng)沒有其他可以贏得市場的方式。于是在一些開發(fā)商“明降”的同時，不少開發(fā)商也選擇了“暗降”。
一位購房者在看了濱江板塊的天陽·半島國際后告訴記者，自己看中了一套位于5樓的房源，“86平方米的三房兩廳兩衛(wèi)，送一個陽臺，說是16000元/平方米，價格還可以再商量。我覺得很實惠。”據(jù)悉，半島國際于去年下半年開盤時的均價為21000-22000元/平方米。盡管天陽相關(guān)負責(zé)人表示目前售價最低也在17000元/平方米左右，但購房者的現(xiàn)身說法不難表明半島國際價格松動的事實。
同樣出現(xiàn)暗降的還有寰宇天下。有購房者告訴記者，銷售人員透露，寰宇天下將新推出一批房源，不少單價在20000元以下。“由于項目分為相對獨立的幾宗地塊，此次會將降低其中幾幢樓的成本，部分窗戶、外立面的材質(zhì)也將作出改變。”該購房者說。
當(dāng)然，除此之外，也有開發(fā)商找出了另一條營銷思路。廣宇·上東城銷售負責(zé)人姚國高表示，接下來，上東城會推出一批準現(xiàn)房：“三期上東名筑將推出83-130平方米的房源，今年底左右就可交付。”據(jù)了解，上東城目前在售價格13000-14000元/平方米，而周邊新盤售價多11000-12000元/平方米。以現(xiàn)房的方式“用時間換金錢”，對于不少急于購房的客戶而言也頗具吸引力。
● 影響
“補差”或引發(fā)連鎖反應(yīng)
“補差”行為自然產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，其中諸多老業(yè)主首當(dāng)其沖。
“相當(dāng)滿意，開發(fā)商這樣的做法還是很不錯的。”獲得賠償?shù)暮商猎律蠘I(yè)主唐先生說。
“也有不少人來售樓處繼續(xù)鬧，嫌只送車位不夠，依然堅持要求全額補差價。”華盛達營銷總監(jiān)蔣琛說。
“我們對老業(yè)主表示同情，但這并不受法律支持。”浙聯(lián)律師事務(wù)所主任戴和平表示，從法律上說，開發(fā)商在完成了商品房交易后，沒有責(zé)任與義務(wù)為購房者承擔(dān)風(fēng)險，因此老業(yè)主的賠償要求實際上并不合理。
與此同時，市場中的觀點則鬧得更兇。此舉對開發(fā)商會產(chǎn)生怎樣的影響？對市場會產(chǎn)生怎樣的影響？對調(diào)控又會產(chǎn)生怎樣的影響？業(yè)內(nèi)人士眾說紛紜。
是否給其他降價樓盤帶來壓力？
記者向一些曾經(jīng)產(chǎn)生過“房鬧”的項目做了了解。一樓盤相關(guān)負責(zé)人坦言，在近期這一輪樓市補償方案出臺后，自己項目的老業(yè)主也有再度登門討說法的行為；而另一樓盤的置業(yè)顧問同樣表示，近幾天有不少老業(yè)主急電置業(yè)顧問，詢問是否會考慮補償。不難看出，這一批補償方案對于其他項目的老業(yè)主也產(chǎn)生了一定刺激。
“合同里沒有此條規(guī)定，所以我們不會作出補償回應(yīng)。”近日，保利·江語海、香檳國際宣布推出特價房，當(dāng)被問到是否考慮給予老業(yè)主補償時，銷售負責(zé)人丁浩如此表示。丁浩同時坦言，保利方面也做好了老業(yè)主再度維權(quán)的準備。
“開發(fā)商方面的壓力肯定是有的。”雙贏置業(yè)機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳分析認為，“但開發(fā)商即使不補償，也要做好良性溝通，畢竟購房者買房也不容易。”
“降價補差”是否會成風(fēng)？
在近期新浪樂居作出的一項調(diào)查中，“調(diào)控繼續(xù)，降價是大勢所趨”成為了多數(shù)受訪者的觀點，占比高達66.7%。倘若樓市持續(xù)走低，降不降？怎么面對老業(yè)主？就成為棘手的市場話題。
“不降價，房子可能會有價無市。此時開發(fā)商必須如實判定企業(yè)自身情況，若還能屏住過冬，那就可以堅持下去。”章惠芳說，“但一旦決定要降價，必須建立在降價后的銷售結(jié)果預(yù)判上，衡量補償帶來的投入產(chǎn)出比，否則只會得不償失。”
正如著名房產(chǎn)評論員丁建剛所說，替老業(yè)主“補差”實屬個體行為；盡管已有開發(fā)商開了先河，但補償行為無論放在杭州還是全國市場來看，都不是固定模式，多數(shù)開發(fā)商還是沒有作出回應(yīng)，因此對市場影響不會太大。
是否不利于房價理性回歸？
此前有業(yè)內(nèi)人士評論稱，2008年，上海、深圳等地也發(fā)生過開發(fā)商降價后補償老業(yè)主的事件。盡管開發(fā)商降價補償?shù)姆秶ǔ２淮?，但隨后都對房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生了微妙影響，有助于市場形成“房價是調(diào)不下去的”看法。
“但是，如果認定開發(fā)商補償老業(yè)主價差有干預(yù)市場經(jīng)濟的嫌疑，相關(guān)部門就要維護只降價不補償老業(yè)主的開發(fā)商的權(quán)益。否則，市場秩序會變得混亂。”該業(yè)內(nèi)人士說。
“在我看來，相關(guān)部門一般不會出面表態(tài)，宏觀層面也不會過多受到影響。影響最大的可能還是取決于市場行為，即開發(fā)商如何計劃后期動作。”合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)董事長畢明輝如是說。
扶一把，勝在姿態(tài)夠美
胡靈波
開發(fā)商主動補差價，原意不過想多少撫慰那些“受傷的心”，只是，售樓處表情憤怒的前業(yè)主們，表達出并不樂意接受這樣的示好；而深感壓力的同行，似乎也不盡能給予理解。
好人不易做。如此看來，降價又補差的開發(fā)商，好像真的吃力又不討好。尤其讓人納悶的是，這件看上去照顧他方情緒和利益的好事，甚至得不到輿論的支持，被認為過于“嬌寵”購房者，有不良示范效應(yīng)。
老拿著契約精神來說事的，我想大抵都是從這個產(chǎn)業(yè)鏈吃香、喝辣過的，要不然，就是早多年前就已經(jīng)完成了房產(chǎn)原始積累的，練就了對幾十萬元的資產(chǎn)變化無動于衷的本事，所以，很難理解為什么剛需人士遇到房價大縮水，就忍不住要氣急跳腳的行為。
房子這種特殊消費品，本來就不能同商場、賣場里的消費品類比。前者，是用來長久居住的，后者，不過是用完就扔、被快速淘汰的。所以，商場打折來勢再兇猛，也比不得房價縮水來得心理沖擊力強。一套兩三百萬的房子，有可能傾盡了幾代人血汗錢，買房的人日盼月盼等著房子交付，誰知買了可能不到幾個月，房子還沒住進去，總價就先縮水了二三十萬元，換位思考，我們誰又能做得到真正的心平氣和？即便沒有去售樓處打砸的勇氣，只怕心底也恨恨地將這低落的行情和不預(yù)先告知降價的開發(fā)商剝了層皮。
可能又有人會跳將出來說，股市虧錢，怎么沒見人去打砸上市公司？拜托。股市本就是一個投資性市場，各家證券營業(yè)所墻上最醒眼處，都掛著大大的“股市有風(fēng)險入市須謹慎”，開戶前，人家要你簽的文本中，就包含了風(fēng)險須知、風(fēng)險測評書、風(fēng)險揭示書等等提示性條款。那么，我們的樓市，在購房者下單之前有可有過“入市須謹慎”的警示？在簽購房合同時可有房價風(fēng)險須知的條款？
拋出“愿賭服輸”說法的人，我想，大概就是把將樓市等同于股市了，把房子等同于純粹的投資品了吧。讓購房者拿出樓盤漲價后盈利的人，出發(fā)點就把購房行為完全等同于投資行為了?？赡苓€有人要說，既然是自住，何必講究漲跌？這又有點強求購房者達到“不以物喜不以己悲”的圣人境界了。誰都知道，這些年房價的飆升，只能以畸形來論，若非如此，中央也不會下猛劑而治。不理性的打砸行為固然不足取，只是，短短數(shù)日之內(nèi)資產(chǎn)銳縮的人，連嚷嚷的權(quán)利都要被剝奪，只怕也是太殘忍了些。
個人認為，降價又補差的開發(fā)商，好似就比那個看到老人倒下去扶一把的路人。從法律意義上來說，看見倒在路上的老人，你無視地走過并不觸犯法律，但是，從道德意義上來說，我們似乎更愿意看到在這個時候能夠有人伸出手來，扶老人一把，至少可以讓我們感受到這個社會溫情尚在。
在市場處于上升通道時，樓盤不斷加價，房企追求利潤最大化，無可厚非。在如今這樣一個下調(diào)空間，降價補差價盡管略顯迫不得已，但是，打出這樣一張情感牌，能夠讓老業(yè)主們挽回些經(jīng)濟損失，最重要的是還能得到些心理慰藉，降低對項目未來的貶值預(yù)期，到底是件值得肯定的事。
其實，對降價補差價的開發(fā)商來說，也不全是犧牲，看起來是當(dāng)前的銷售利潤減少了，但是在樓市幾乎陷入“死結(jié)”的情況下，這樣一種戰(zhàn)術(shù)上的先機，或?qū)Ыo潛在的購房者更多的心理暗示。
補不補差，要看各家房企具體情況，我們不能去強求房企都做“活雷鋒”，傷筋動骨地去補差。不過，對那些降價補差的，我們也別再拿“可能帶來不良的示范作用，干擾市場的正常運行。”的話去傷人。好歹，人家這么做了，總比冷冰冰地回應(yīng)，“商品房買賣屬于市場交易范疇，雙方是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的合同，應(yīng)該按照合同予以履行。對于市場價格波動，購房者應(yīng)該自行承擔(dān)價格風(fēng)險。”人性化多了，有人情味多了。
補差價，是一種姿態(tài)，勝在夠美。
樓市怪胎
方張接
2008年9月，九堡魅力之城首開樓盤降價之先河，引發(fā)眾業(yè)主怒砸售樓部，鬧得滿城風(fēng)雨。萬科以一人之身頂住萬千壓力，為購房者奉獻了一堂風(fēng)險教育課。不料，時間已過三年，意欲降價自救的開發(fā)商，依然還需面對同樣的“打砸售樓部”之困擾，而不得不祭出“差價補償”的無奈之舉。市場進步之緩慢、樓市之特殊怪象，讓人心生悲哀。而人性化與道德感包裝下的“差價補償”，實乃市場經(jīng)濟下的一大怪胎。
船小好掉頭，無論是方正荷塘月色、還是華盛達閱城，以及青楓墅園，共同的優(yōu)勢在于：個盤、且已售房源甚少，于是為了避免勢必會出現(xiàn)的老業(yè)主責(zé)難之壓力，干脆做個順水人情，在降價甩賣的同時補償由此造成的老業(yè)主的損失，既回籠了資金又維護了品牌形象，大家皆大歡喜。
企業(yè)行為，本身無可厚非。至少從道德層面，應(yīng)該給予肯定。但是，道德上肯定了也就罷了，站在行業(yè)角度還是應(yīng)該投上否定的一票，更要警惕其所帶來的“示范”效應(yīng)。畢竟，這并非是企業(yè)主動而為的慈善之舉，而是無奈為之的下策，尤其是對于整個行業(yè)和市場規(guī)則而言是無益的。
萬科是第一個針對降價退房“維權(quán)”事件發(fā)布嚴正聲明的開發(fā)商，對于前期業(yè)主提出的退房、經(jīng)濟補償?shù)纫?，萬科堅決拒絕。此前，龍湖、中海、綠地等在上海遭遇了同樣的降價維權(quán)事件，也并未做出“補償”行為。難道是因為他們身上流淌的道德血液比人家少嗎？作為行業(yè)的領(lǐng)軍集團，他們對品牌形象的愛護會更甚于小開發(fā)商，他們對業(yè)主的忠誠度更為在乎，他們也不傻。無非是，盤子大了，差價補償成為了一件無力而為的事情，而且，作為行業(yè)的領(lǐng)軍者們，更有責(zé)任與義務(wù)來維護這個行業(yè)的市場秩序與契約精神。
即便是那些最兇的“房鬧”，其實心里也未必不了解合同與契約精神，但是眼觀今日的樓市，要求退房、賠償?shù)暮袈曇廊淮似鸨朔?，誓死維權(quán)的橫幅還是頻頻出現(xiàn)，在這過程中，“差價補償”的行為其實起到了間接的推波助瀾的作用。
廣東省體制改革研究會副會長彭澎曾經(jīng)直言不諱地表示，開發(fā)商補償老業(yè)主價差，某種意義上就是讓購樓者敢于高位出手，因為即使房價降了也有商家“補償”。這實際上是給市場一個不怕降價的信號。其次，這是對購樓者不理性行為的維護，客觀上鼓勵了砸售樓部的行為，讓人覺得房價跌去沖擊開發(fā)商或有關(guān)部門就會得到補償，或者以此為例要求開發(fā)商或政府補償，這其實擾亂了市場經(jīng)濟乃至社會秩序。
來自政府的聲音也沒有站在索取補償?shù)臉I(yè)主這一邊。去年10月，上海市政府新聞發(fā)言人就此問題發(fā)表看法，認為如果在購房合同執(zhí)行中發(fā)生矛盾糾紛，雙方當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定，協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，可以通過司法途徑解決。
而如果業(yè)主們走法律途徑，除非購房合同上買賣雙方有約定，在房價下跌時可以退房或者退款補償。否則，業(yè)主的這種訴求缺乏合同依據(jù)。2008年房價下跌的時期，各地都曾出現(xiàn)因房價下跌引發(fā)的業(yè)主訴訟案例。而頗具諷刺的是，這些糾紛最后都因房價上漲而消弭，當(dāng)房價再次上漲時，業(yè)主們反而希望是自己敗訴。
當(dāng)然，如今樓市，降價已然成風(fēng)，新人笑，舊人哭，新購房者欣然入市，老業(yè)主們卻心如滴血，這就是市場。情感上固然可以理解，“差價補償”卻大不必為之，別忘了，“差價補償”是“棄約”而不是“契約”，是市場怪胎而非企業(yè)慈善。
我所認識的華盛達·閱城的紳士精神
李坤軍
華盛達·閱城出公告那天，事實上，他們的銷售中心還是被一些老業(yè)主圍堵著，繼續(xù)表達著他們的憤怒與不足。當(dāng)然，在此之前，通過電話溝通，也有很大一部分老業(yè)主以一種愉悅的方式接受了開發(fā)商的解決方案。很難直接表明，繼續(xù)鬧的和已經(jīng)接受的這兩個群體，孰是孰非，在一個個事關(guān)個體切身利益的訴求面前，什么樣的表述或許都不為過。正如一位朋友所言，當(dāng)你傾其全力與一套房子廝守終身，甚至不惜押上自己下半輩子身家性命之時，房子早已超出房子的范疇，而上升為一種成家立業(yè)的起點、庇護家人的職責(zé)，甚至是家國文化的圖騰。
這真是一種萬般糾結(jié)的表述，一方面是禁不住為開發(fā)商叫好的，從契約的層面看，華盛達·閱城本來是用不著來做出任何補償?shù)模吘沟鹊绞袌鲛D(zhuǎn)暖，房子價值上升，房東是不可能與開發(fā)商來共享上漲紅利的。而從絕大多數(shù)開發(fā)商的做法來看，除了同一區(qū)域的荷塘月色外，似乎也沒有聽到太多有關(guān)補償?shù)南壤Ｓ腥苏f，華盛達·閱城是被逼的，我倒覺得這是他們真心實意地在探求一條解決之道，以我們這個社會最為倡導(dǎo)的一種“和諧”的方式。從規(guī)模來看，華盛達·閱城這次的補償對象，是有史以來最多的，任何一家開發(fā)商在面對多達156戶的補償訴求時，都應(yīng)該會有一種本能的退卻，華盛達·閱城能勇敢站出來，需要的是一種利益的舍棄，更需要的是一種說服自我的勇氣，尤其是在開發(fā)商普遍陷入一種銷售不暢資金緊繃的當(dāng)下。
另一方面，我是一個徹頭徹尾的“房鬧”同情者，這一方面是緣故我所見識過的太多“房奴”生活的窘迫，他們過早熄滅的人生夢想以及生活追求，就像曾經(jīng)的一位朋友所說，做了房奴后，你甚至連反駁老板的勇氣都沒有了，因為你太需要保全眼下的這份活為明天銀行的按揭催款電話做鋪墊，人生的所謂價值只有在每月將按揭款如數(shù)打入銀行賬戶時才有所蘇醒。另一方面，是我不太認同所謂的市場調(diào)節(jié)，這次房價的下調(diào)，更多的是行政手段的施效，換句話說，并不是純粹市場的因素導(dǎo)致老業(yè)主資產(chǎn)的縮水，因此，完全用市場的波折來堵塞其正常利益的訴求，并不可取。我是贊成調(diào)控的，因為不調(diào)控，我們的市場將更加失控。但這些購房者，絕對是受損者。當(dāng)他們被迫為調(diào)控帶來的陣痛埋單時，他們是受損的一代。
說的高尚點，開發(fā)商和老業(yè)主都具備了自我犧牲的精神，但當(dāng)這兩種犧牲精神碰撞在一起時，迸發(fā)出的卻是一種大家都不愿意看到的無序和混亂，這有種嘲諷的意味。開發(fā)商過于小氣嗎？顯然不是；老業(yè)主過于貪婪嗎？也顯然不是。明明都是受害者，卻還要在拳打腳踢之余論出個輸贏，沒有比這更荒謬和無奈的事了。贏家在哪里呢？
華盛達·閱城方面說，寫他們的稿子就圍繞著他們的項目說事就成，千萬別把他們樹為一個榜樣，別給同行添堵，華盛達·閱城還補償?shù)闷?，很多項目就難說了。這比補償本身還來得讓人感動，他在讓自己活下去的同時，還能兼顧整個行業(yè)的生存，具備了十足的紳士精神。不管愿不愿意，后來者還在延續(xù)，青楓墅園甚至更進一步，要是項目利潤尚可，還是希望有更多的補償出現(xiàn)，畢竟當(dāng)下買你們房子的，不是百分之百的剛需客，也應(yīng)該八九不離十了，而他們在房子之外，還需要承受更多的生存壓力。
