經(jīng)適房政策經(jīng)歷了幾次重大調(diào)整，其屬性定位已發(fā)生重大改變，舊有的“經(jīng)濟(jì)適用房”概念已蛻變升級
中秋節(jié)前后，上海市2011年第一批經(jīng)濟(jì)適用房(下稱“經(jīng)適房”)供應(yīng)全面啟動。浦東、閔行、青浦三區(qū)近4000套經(jīng)適房的申請人資格被集中“曬”出，接受社會監(jiān)督舉報(bào)。
早在1994年“房改”試探階段，上海市就曾先于全國其他城市為建設(shè)經(jīng)適房探路。但在1998年國家將經(jīng)適房作為“一種政策性商品房”全面推開時(shí)，上海卻意外地終止了經(jīng)適房建設(shè)。有知情人稱，當(dāng)時(shí)政府擔(dān)心“經(jīng)適房尋租、腐敗難控，爭議太大”。
2009年，經(jīng)由《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》的出臺，上海市重新啟動擱置10年之久的經(jīng)適房建設(shè)計(jì)劃，安排未來幾年將建設(shè)至少超過1100萬平方米的經(jīng)適房。
雖然也叫“經(jīng)適房”，但此經(jīng)適房已明顯不同于彼經(jīng)適房。
據(jù)了解，這批自去年開始陸續(xù)上市的“新經(jīng)適房”，其最大特點(diǎn)是“共有產(chǎn)權(quán)” 購房者僅享有60%~70%的有限產(chǎn)權(quán)，余下產(chǎn)權(quán)歸政府持有；相比此前因?qū)ぷ狻⒏瘮《柺茉嵅〉呐f式經(jīng)適房，新經(jīng)適房不能再被視為私產(chǎn)，隨意轉(zhuǎn)手或繼承，套現(xiàn)牟利的政策空子被大大壓縮。
就在上海市推出今年首批“進(jìn)化、升級版”經(jīng)適房的同時(shí)，一個(gè)或可視為“政策信號”的官方表態(tài)引起記者關(guān)注。不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥在一個(gè)內(nèi)部場合表示，從1998年到2007年，我國經(jīng)適房政策經(jīng)歷了幾次重大調(diào)整，經(jīng)適房的屬性定位已發(fā)生重大改變，制度規(guī)則也日漸完善。然而，目前大多數(shù)人對這一住房政策的連續(xù)性還不太了解，仍舊以過去的眼光非議現(xiàn)在的經(jīng)適房政策。
為免“魚目混珠”，齊驥說：“我們在想，最好把這名字(經(jīng)適房)給改掉。”
經(jīng)適房退潮
截至今年5月底，上海全市已累計(jì)開工建設(shè)經(jīng)適房超過1100萬平方米。預(yù)計(jì)至今年底，經(jīng)適房的可供應(yīng)房源達(dá)500萬平方米，約8萬套。
相比以往，上海“新經(jīng)適房”在防范“騙購”方面格外著力，非但對申請人家庭信息的審查核實(shí)嚴(yán)格落實(shí)給社區(qū)一級，還對不誠信的申請及使用行為提出了法律追責(zé)條款。而在對申請人家庭收入要求上，則體現(xiàn)出“放寬”原則，突破了以往對申請家庭年收入“6萬元上限”的通常規(guī)定，最高上限可至12萬元。
此外，利用經(jīng)適房和商品房市場“雙軌”之間的“價(jià)差”套現(xiàn)、牟利也將不再容易。新經(jīng)適房設(shè)置了封閉運(yùn)行的退出機(jī)制，規(guī)定業(yè)主住滿5年上市交易時(shí)，政府享有優(yōu)先回購權(quán)；經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)人死亡后，其繼承人如果不屬于申請家庭成員，將不再享有經(jīng)適房居住使用權(quán)。
與上海重啟經(jīng)適房建設(shè)計(jì)劃相反，目前北京、廣州和重慶等多個(gè)大城市均已表示要逐步壓縮甚至淡出經(jīng)適房建設(shè)規(guī)劃。
據(jù)我愛我家房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司副總裁胡景暉的觀察，目前北京市以天通苑、回龍觀為代表的“第一代經(jīng)適房”均已完成了“商品化”過程。昔日業(yè)主利用舊有政策的漏洞，或已上市套現(xiàn)，或已轉(zhuǎn)贈給子女及親屬。
從2006年開始，北京市逐步調(diào)整經(jīng)適房供應(yīng)方向，優(yōu)先向城八區(qū)拆遷安置居民傾斜。由于城市危改、文物保護(hù)、市政建設(shè)、奧運(yùn)場館建設(shè)和城中村整治等造成的拆遷居民每年約為6至7萬戶，迫使政府逐步將經(jīng)適房政策與城市中心土地置換政策捆綁一處進(jìn)行，對社會“散售”的經(jīng)適房越來越少。今年2月，北京市副市長陳剛在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》專訪時(shí)也表示，
北京市“十二五”期間計(jì)劃建設(shè)100萬套保障性住房，且將以公租房等租賃型住房為主，由過去的租售并舉，轉(zhuǎn)向以租為主。
重慶早在幾年前就已停止經(jīng)適房建設(shè)。重慶市國土房管局副局長孫力告訴記者，目前重慶正在整合各類保障房，把過去的廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房和公租房融為一體，以單一的品種實(shí)現(xiàn)分類保障。今后各類房子將逐步并軌至公租房項(xiàng)下。孫力表示，此舉意在保持國有資產(chǎn)不流失，杜絕過去經(jīng)濟(jì)適用房銷售出現(xiàn)的利益輸送問題。
廣州市不久前就是否應(yīng)該停建經(jīng)濟(jì)適用房展開了一場官民對話。該市住房保障部門在聽取業(yè)內(nèi)人士意見的基礎(chǔ)上表示，今后將逐步降低經(jīng)適房、限價(jià)房的建設(shè)規(guī)模，并研究對已售經(jīng)適房循環(huán)使用的管理政策。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，“經(jīng)適房退出歷史舞臺的時(shí)間不會太遠(yuǎn)了。”
在諸多大城市保障房一片“退潮”的大背景下，盡管上海市重啟了旨在完善制度的經(jīng)適房新計(jì)劃，卻仍被一些業(yè)內(nèi)人士指責(zé)是“復(fù)辟”行為。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者此前獲悉，今年地方及全國兩會期間，上海市不少人大代表和政協(xié)委員，均對政府提出的500萬平方米經(jīng)適房建設(shè)計(jì)劃表示質(zhì)疑或反對，認(rèn)為建500萬平方米經(jīng)適房僅能滿足8萬戶家庭住房需求，“受益面窄，尋租空間大”。
全國人大代表、東華大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長嚴(yán)誠忠告訴記者，迫于這種質(zhì)疑和反對聲音，上海市政府官員曾修正對住房保障體系的相關(guān)表述，強(qiáng)調(diào)上海市要構(gòu)建經(jīng)適房、拆遷安置房、公租房和廉租房“四位一體”的住房保障體系。在嚴(yán)誠忠看來，這或許是給日后的經(jīng)適房逐步淡出或與其他房子并軌留下余地。
經(jīng)適房新功能
上海市重啟“新經(jīng)適房”計(jì)劃的大背景，是2007年住建部等7部委聯(lián)合發(fā)布的新版《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，對經(jīng)適房屬性定位做出了重大調(diào)整：經(jīng)濟(jì)適用住房“是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房”。
在2004年我國第一部《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》中，對經(jīng)濟(jì)適用房的定義，“是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。
而1998年房改之初，恰逢亞洲金融危機(jī)波及中國，經(jīng)適房承擔(dān)的更多使命則是提振內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)。當(dāng)時(shí)相關(guān)文件中明確提出：“多數(shù)人通過購買經(jīng)濟(jì)適用住房來解決住房問題”。
有業(yè)內(nèi)專家指出，從肩負(fù)“拉動經(jīng)濟(jì)”使命、“多數(shù)人購買”，到“政策性商品住房”，再到“政策性住房”，對經(jīng)適房屬性定位的調(diào)整，集中濃縮了過去十幾年中國住房制度從單一市場化、過度市場化向住房保障、社會公共政策方向“糾偏”的艱難歷程。“經(jīng)適房的政策調(diào)整，可以說是中國住房制度改革的一個(gè)縮影。”
實(shí)際上，在2007年7部委經(jīng)適房“新政”出臺前后，有關(guān)經(jīng)適房是否應(yīng)該“停建”的爭論長久不絕。輿論的批評集中于經(jīng)適房分配及使用過程中的尋租、腐敗行為。某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家將對經(jīng)適房的批評上升到“體制”層面，認(rèn)為經(jīng)適房不經(jīng)濟(jì)，是住房領(lǐng)域腐敗的禍端，更是社會貧富差距拉大的推手。
接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪的專家認(rèn)為，由于經(jīng)適房政策屬性和市場屬性的邊界模糊，導(dǎo)致經(jīng)適房在中國住房體系中始終定位不清，角色多重，經(jīng)適房往往是一房多用、身兼數(shù)職。
接近上海市政府的分析人士告訴記者，上海市500萬平方米、8萬套經(jīng)適房建設(shè)計(jì)劃的一項(xiàng)“合理解釋”，是保障房建設(shè)籌資困難。而經(jīng)適房建了就能賣掉，回籠資金迅速，有利于保障房資金循環(huán)使用。且在開發(fā)貸款辦理及后續(xù)管理運(yùn)營環(huán)節(jié)，經(jīng)適房也明顯比公租房、廉租房“省事”。
此外，目前各地城市均已制定了經(jīng)適房上市交易、轉(zhuǎn)讓等推出機(jī)制，大致相同的策略是政府按比例分享經(jīng)適房增值收益，一般經(jīng)適房賣掉時(shí)，首先要優(yōu)先政府回購，其次要將增值收益與政府三七分或四六分。相當(dāng)于地方政府以“新政”的名義，為建設(shè)經(jīng)適房獲取“二次收益”埋下伏筆。
如此，經(jīng)適房既可成為地方政府籌建保障房的“融資工具”，又可視為城市未來財(cái)力增長的一筆基金性收益，這就促成了地方政府對經(jīng)適房“不忍放手”的現(xiàn)實(shí)驅(qū)動。
但嚴(yán)誠忠認(rèn)為，這種建設(shè)經(jīng)適房的動機(jī)，只是考慮了政府的工作方便，卻沒有考慮社會公平。“保障房建設(shè)一定要考慮受益面越廣越好，而不是只考慮回收資金。”
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥也表示，到目前為止，仍不能排除一些權(quán)力部門借助經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策，為內(nèi)部職工謀取福利。“但這絕不是我們今天國務(wù)院經(jīng)濟(jì)適用住房政策下的項(xiàng)目”。對此，將“發(fā)現(xiàn)一起查處一起
