周一就要開盤了。而剛剛，央行出了個重磅消息，個人住房貸款利率新規(guī)來了！這意味著什么？對個人買房有何影響？對房地產(chǎn)公司又有啥影響？
首先來看看央行說了啥。
央行今天一共發(fā)了兩條重磅消息，一個是《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》，另外一個是答記者問。
基金君整理了10條核心內(nèi)容。
1、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（也就是LPR）為定價基準加點形成。
2、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率。
3、二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。
4、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。
5、新老劃斷。2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
6、改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。
7、定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）
8、二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
9、人民銀行分支機構(gòu)將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
10、嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進行
房貸利率會不會降？
央行出了這個重磅政策，也意味著房貸的利率由基準利率變?yōu)閰⒖糒PR。
8月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2019年8月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為4.25%(此前為4.31%)，5年期以上LPR為4.85%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
而今天央行新發(fā)布的個人住房貸款利率中提到，定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。
當時新LPR首次報價出爐后半小時，央行副行長劉國強、銀保監(jiān)會副主席周亮等在國務(wù)院政策例行吹風會上對此次改革做了進一步解讀，里面就提到跟房貸利率。
對于房貸利率是否會隨之下降，央行也予以了回應(yīng)。
此次LPR定價新機制增加5年期以上的期限品種，央行有關(guān)負責人在政策發(fā)布時介紹，這是為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考，也便于未來存量長期浮動利率貸款合同定價基準向LPR轉(zhuǎn)換的平穩(wěn)過渡。
被問及個人房貸利率下限的政策會不會做相應(yīng)調(diào)整時，劉國強表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，房貸利率雖由參考基準利率變?yōu)閰⒖糒PR，但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩(wěn)定?！坝幸稽c是肯定的，房貸的利率不下降。”劉國強稱，過幾天人民銀行將會發(fā)布關(guān)于個人住房貸款利率政策的公告。
聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟學家李奇霖認為，5年期的LPR實際降幅偏窄，暗含了“房住不炒”，加強調(diào)控的政策原則。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全社會貸款成本都有所降低，房地產(chǎn)相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調(diào)的空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。
首套房、二套房貸款有何影響？
目前房貸利率的基準利率是4.9%。
以前房貸都是按照基準利率來上浮或打折。比如首套按照基準利率，二套按照基準利率上浮20%等。而今后，央行將推廣運用LPR，銀行在各類貸款中都要運用LPR作為定價基準，包括房貸。所以，大家今后還要多關(guān)注LPR的變化，尤其是在自己即將要貸款買房的時候。
以目前的LPR來舉例。目前的基準利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低于基準利率的。如果是首套房貸，執(zhí)行LPR利率是要比執(zhí)行基準利率低一些的。
如果按照原先的基準利率4.9%算，300萬貸款30年。一個月要還1.592萬元。
如果嚴格按照LPR最新的數(shù)據(jù)4.85%算，300萬貸款30年。一個月要還1.583萬元。
也就是說，如果銀行真的嚴格按照現(xiàn)行的LPR定價來給你放貸款，每個月房貸就輕松了100塊錢而已。不過目前加點可能性高。如果以后LPR利率再低一些，還的房貸的也就會隨之下降。
值得一說的是，央行對于房貸利率機制設(shè)定了下限。
也就是說，新機制下，如果按照目前的LPR，首套房貸利率就不能低于4.85%。二套房貸利率則是加上60個基點，不得低于5.45%。
而原先的定價機制下，各城市或各銀行對于發(fā)放的房貸利率水準不一，比如首套房貸，有的是基準利率，有的是上浮5%或10%，有的小商業(yè)銀行則還能有折扣。
以上海為例，融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，7月上海首套房貸款平均利率為4.84％，環(huán)比下降7個基點，上海地區(qū)首套房貸利率降至基準以下，超越廈門成為全國最低。上海地區(qū)監(jiān)測的30家銀行分支機構(gòu)中，7家銀行在7月下調(diào)了首套房貸款利率，3家銀行有所上調(diào)。調(diào)整后，執(zhí)行基準利率95折（即4.655%）的銀行數(shù)量增加至17家，有的銀行甚至可以做9折（4.41%）。
因此，10月8日起在上海新發(fā)放的首套房住房貸款利率，最低也要4.85%，比基準95折的4.655%水平要高出0.195個百分點。
而二套房一般是按照基準利率的10%、20%、30%，也就是5.39%、5.88%到6.37%。
二套房如果按照現(xiàn)在比較普遍的基準利率上浮20%來計算，就是5.88%的利率。而新政下就是5.45%，也是比按基準利率要低。
不過要注意的是，央行規(guī)定的是下限，當前調(diào)控從嚴的城市預計都會確定更高的加點下限，所以最終的利率還要根據(jù)各城市的加點下限上浮后才能確定。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為對于當下房地產(chǎn)按照貸款市場看，首套房貸利率過高，大部分執(zhí)行的利率都在5.39以上，這從政策預期看，后續(xù)有降低的可能性。
國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼點評道，央行省級分支機構(gòu)將按照“因城施策”原則，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限，預計多數(shù)地區(qū)個人住房貸款的實際利率將會基本保持不變，房價上漲較快的熱點地區(qū)或?qū)⒂兴仙?
附央行最新政策原文。
關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告
為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數(shù)值應(yīng)符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。
二、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。
三、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。
四、人民銀行省一級分支機構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
五、銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。
六、銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費者權(quán)益，嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進行。
七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
中國人民銀行有關(guān)負責人就個人住房貸款利率答記者問
1.公告發(fā)布的背景是什么？
個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項。
2.改革后個人住房貸款利率如何定價？
改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。
3.確定定價基準時，相應(yīng)期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應(yīng)的基準，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。
4.什么是利率重定價？
利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。
5.對于居民家庭有什么影響？
公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構(gòu)將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
6.何時實施？
2019年10月8日是定價基準轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。
