從信托到銀行，房地產(chǎn)融資的收緊是近期金融領(lǐng)域的一大熱點。各大金融機構(gòu)都在相關(guān)監(jiān)管要求之下進行嚴查，同時嚴格控制流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。從市場和機構(gòu)反饋的重點來看，主要針對的是房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，比如信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、銀行開發(fā)貸等對公涉房信貸業(yè)務(wù)。

不過事實上，此輪調(diào)控覆蓋的范圍以及影響要更為廣泛。

日前，銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》（簡稱《通知》），重點檢查32個城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款、個人房貸、住房租賃貸款等。對銀行而言，目前接受嚴格監(jiān)管檢查的不僅對公涉房貸款，個人按揭貸款甚至個人信用貸款、消費貸都有明顯收緊跡象。

個人貸款管控被盯緊

“明顯感覺到下半年以來，個人信用貸批的速度慢了很多。上半年我申請了3筆，批得很快，都搶著批，下半年就不行了?！鄙虾５貐^(qū)一位信用貸申請人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。他認為，其背后的原因跟監(jiān)管收緊房地產(chǎn)融資是一致的，因為其實大家都知道這些個貸很大程度上最終都是流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域，其自身所申請的多筆貸款即是為此用途，“就是用來買房、買信托?！?

8月12日，21世紀經(jīng)濟報道記者以申請人身份咨詢信用貸情況，浙江地區(qū)一家信用貸業(yè)務(wù)較大的城商行個貸經(jīng)理表示，如果是用來買房的就別想了，這個途徑走不通，后期會查資金流向的，查得很嚴格。事實上，數(shù)月前，記者咨詢這一問題時，個貸經(jīng)理還建議可以通過現(xiàn)金取出、繞道賬戶等方式進行操作。

不過，當日也有另一家城商行個貸經(jīng)理對這一需求回復(fù)稱，仍可以操作。對比之下，該行的信用貸貸款利率和額度均較高，正常標準，其一年期個貸利率達到7.2%，額度為50萬元，上述銀行則分別為6.15%和30萬元。

南京、江蘇、無錫等江蘇的部分城市是今年房地產(chǎn)熱點區(qū)域，房價漲幅較高，也是此輪監(jiān)管的重點之所在。江蘇地區(qū)一位銀行業(yè)人士表示，最近幾個月，個貸額度已經(jīng)明顯收緊，針對信用貸的流向亦監(jiān)管嚴格，“近期就查出來有信用貸流向了房地產(chǎn)，結(jié)果銀行處罰了貸款經(jīng)理，并且要求申請人立即還上貸款。”

他還透露，此前該行有專門針對銀行內(nèi)部員工的信用貸額度，最近也全部取消了。與此同時，該行的按揭房貸業(yè)務(wù)也暫停了?！坝斜O(jiān)管檢查的原因，但是額度的控制和暫停這種決定是銀行自己做的，主要還是因為去年底到今年上半年放得太多了?！睋?jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，在當前時間暫停個人按揭房貸業(yè)務(wù)的并非個例。

個貸受沖擊邏輯

事實上，對個人房貸的收緊也是近期非常明顯的一個現(xiàn)象，具體體現(xiàn)在，一方面，熱點城市的房貸利率呈現(xiàn)上浮跡象，“上半年的時候 ，我們首套上浮5%-10%，現(xiàn)在在這個基礎(chǔ)上繼續(xù)上浮5%-10%。”上述人士介紹稱。據(jù)了解，南京、杭州、蘇州等地近期房貸利率上浮是較為普遍的現(xiàn)象。

另一方面，據(jù)記者了解，部分大城市房貸利率沒有變化，但是在放款節(jié)奏上有了很大調(diào)整。工行上海地區(qū)一位房貸經(jīng)理表示，目前該行仍執(zhí)行首套房九五折的房貸利率，其他條件也沒有什么變化，但是放款要等很長一段時間，以前證件齊全之后可能數(shù)天之內(nèi)就能放款到賬，但是現(xiàn)在要等一個月以上。究其原因，并非銀行缺錢，而是監(jiān)管要求對放款額度和節(jié)奏進行管控。

“以前放得太快了，很多二手房交易當中，資金到了上家的財務(wù)賬面上之后，他們會利用這個時間繼續(xù)炒房。上半年房價炒得太熱，現(xiàn)在要求對每天、每個月的額度進行控制?！痹撡J款人士介紹。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019 年二季度末個人住房貸款余額27.96萬億元，同比增長17.3%；個人住房貸款余額新增10900億元，環(huán)比下降2%，同比增長 11%，房貸余額新增額目前絕對值仍處于歷史較高位；個人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為 28%，環(huán)比上升9個百分點，同比上升4.6個百分點。

近年來，個人房貸規(guī)模經(jīng)歷了爆發(fā)式增長。央行公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年四季度-2014 年四季度的10年間，個人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，其間新增房貸余額約9.9萬億；2015年-2017年四季度，短短3年時間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，其間新增貸款余額約10.4萬億。對比之下，本輪僅用了30%的時間卻增加了105%的貸款。

隨著個人住房貸款余額的快速增長，居民部門杠桿率也迅速攀升。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《第二季度全國居民購房杠桿率研究》顯示，2019 年二季度，我國住戶部門杠桿率繼續(xù)上升至55.3%。2018年底，我國住戶部門杠桿率為53.2%，相比2008年底增長了35.3個百分點。