明天，這套充滿故事的法拍房就將正式開拍。

在開拍之前，先來為大家解答下這套房子的一些疑問點。

房子長啥樣？

早前報道：現(xiàn)場直擊！起拍價3179萬的西湖邊名人故居，全屋帶地暖露臺最愜意

故居建于1920年代，坐北朝南，兩開間，進深三室。南立面西間墻呈外突半圓形，每層南、西向開窗，底層是會客室、書房，二、三層是臥室；東間底層是客廳、樓梯間、餐廳。

進門之后先是一個小院，種植了不少樹木，包括兩棵水杉和一棵百日青等。

一樓廚房可以通向后院，后院應該和后面人家共用。

房子樓梯為螺旋式結構，五六個臺階一個轉彎，美式風格護墻從一樓到四樓露臺。

二樓南向是會客帶會議功能的大套房，并帶有陽臺，北向有個小臥室加儲藏室，并含露臺。

三樓上樓有個小型看書區(qū)，含南向兩個臥室北向一個臥室，其中主臥有走入式衣柜。

四樓是露臺，可以眺望西湖山水。

周邊環(huán)境如何？

故居地處湖濱商圈，周邊較為繁華，除了鄰近湖濱銀泰外，背后就是天長小學，龍翔橋地鐵站也在步行可達的范圍之內(nèi)。然而居住氛圍較為一般，大門右側是一家飯館，排煙道正對著該房產(chǎn)的二樓窗戶，左側是一棟辦公樓，門前的長生路車道較窄且無法停車。

為什么拍賣？

按拍賣主體拍賣的溫州市中級人民法院的說法：房子的主人欠銀行錢，還不出了。

長生路32號目前的產(chǎn)權歸屬于溫州紫凌奧東進出口有限公司，一家以經(jīng)營化工類產(chǎn)品為主的綜合型貿(mào)易企業(yè)。通過天眼查，記者發(fā)現(xiàn)，在過去的幾年里，該公司一直存在金融借貸問題，徐青甫故居曾不止一次的出現(xiàn)在和該公司相關的執(zhí)行裁定書上。

這棟房子增值性如何？

1954年，徐青甫攜全家搬入長生路32號，據(jù)了解，他當時買下這棟宅邸的成本為5000元。

據(jù)悉，在2008年，這套房子曾以1760萬左右的價格在出售過。

結合3179萬的起拍價來看，這棟房子在這些年里還是漲了不少。

目前，西湖邊已知的有產(chǎn)權可交易的名人故居總共就三套，分別是南懷瑾的潤廬、蔡元培女兒女婿的馬嶺山房以及徐青甫的長生路32號，因而，這套房子稱得上是稀缺中的稀缺。

房屋立面和庭院能修改嗎？

該建筑并不在杭州歷史建筑保護名錄中，因而沒有“不得改動外立面及內(nèi)部結構”的限制。然而這畢竟是棟名人故居，話題度和關注度較高，因而在具體執(zhí)行過程，如果要更改房子或圍墻外立面，仍需經(jīng)過規(guī)劃部門批準。根據(jù)歷史照片，這幢房子的外墻曾修繕過。

有多少隱性費用？

來拍法服首席知識官劉毅在采訪中表示，完整的稅費以及行政費用以相關主管部門的解釋為準。從他們處理標的經(jīng)驗來看，首先由于該套房產(chǎn)所有權人為公司，所以需要繳納土地增值稅。繳納方式有2種，一是成交價的5%，二是差額的20%-30%。

按照起拍價成交，5%成交計算，土地增值稅近160萬。

其次是增值稅，即為成交價與原始購入價差額的5.3%。還有常規(guī)房產(chǎn)買賣需繳納的契稅，在1.5%到3%之間。若按照起拍價3179萬成交，契稅在47萬到95萬之間。

以及萬分之五的印花稅，按照起拍價成交計算，約1.6萬。

由于此套房產(chǎn)在西湖景區(qū)范圍，根據(jù)《杭州西湖文化景觀保護管理條例》規(guī)定，西湖景區(qū)內(nèi)土地性質不能為出讓。如果后續(xù)政策有所變動，買受人可能需要補繳土地出讓金，三級以上用地，目前400-600元/平米的計算方式，該套房251平需繳納10萬到15萬之間?！?

綜上，除去不能確認的增值稅和土地出讓金，若以起拍價成交，稅費至少在208萬以上。

價格會拍到什么高度？

5月15日公開看樣那天，共有60余組預約。

從看樣當天的情況看，意向客戶中外地客戶比例較大，且購買意愿較強。

截至5月19日記者發(fā)稿前，阿里拍賣平臺顯示，該房源已有9人報名，考慮到距離拍賣還有1天的時間，預計拍賣當天的競爭會比較激烈，拍出高價的概率不小。