數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市新建住宅價格中，僅廈門環(huán)比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個城市全部上漲，房價呈現(xiàn)出穩(wěn)中有漲態(tài)勢。不過，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于統(tǒng)計(jì)口徑等因素，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或存在結(jié)構(gòu)性“失真”，市場其實(shí)已經(jīng)在“轉(zhuǎn)涼”。記者調(diào)查也顯示，目前多個一線及熱點(diǎn)城市的新房市場已出現(xiàn)降價促銷，包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨；最能反映真實(shí)市場的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現(xiàn)價格下跌或成交低迷。同時，房企對后市也表現(xiàn)出謹(jǐn)慎偏悲觀的預(yù)期。在北京地區(qū)，“限競房”成交低迷，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)觀察，北京限競房的網(wǎng)簽率僅為11%左右。即使算上所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售（已簽定書面購房合同，但尚未履行網(wǎng)簽程序），這17個限競房項(xiàng)目的平均去化率也不足4成。（張星）
導(dǎo)讀
顏建國指出，7月31日中央政治局會議提出“堅(jiān)決遏制房價上漲”的表述不同于以往，目標(biāo)是合理引導(dǎo)價格預(yù)期，打破市場對房價長期上漲的預(yù)期，短期內(nèi)市場觀望情緒會加重，最近這一兩個月已經(jīng)有所顯現(xiàn)。
在持續(xù)不斷的調(diào)控高壓下，8月份國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測的70城房價，仍然錄得了令人意外的普漲。
數(shù)據(jù)顯示，上月70個大中城市新建住宅價格中，僅廈門環(huán)比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個城市全部上漲，刷新歷史記錄。
業(yè)內(nèi)人士指出，快速去庫存、棚改貨幣化安置、限價有所放松是8月房價出現(xiàn)普漲的原因，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在結(jié)構(gòu)性“失真”。
事實(shí)上，隨著7月底中央定調(diào)“堅(jiān)決遏制房價上漲”，住建部展開“嚴(yán)打”、“約談”，深圳出臺最嚴(yán)“8·31”新政，秋意漸濃的9月，樓市的寒意也已襲來。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查顯示，目前多個一線及熱點(diǎn)城市的新房市場已出現(xiàn)降價促銷，包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產(chǎn)商都在加緊出貨；最能反映真實(shí)市場的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現(xiàn)價格下跌或成交低迷。
開發(fā)商對后市預(yù)期普遍不樂觀。億翰智庫指出，房企對未來預(yù)期相對悲觀，雖為下半年儲備了充足的貨量，并將高比例推貨，但去化率的設(shè)定卻相對偏低。
多數(shù)房企對于投資的態(tài)度更趨謹(jǐn)慎，不盲目獲取高價地塊，并且為了控制拿地成本，越來越多的房企傾向于通過收并購方式收納土地；當(dāng)前土地流拍增多，供需失衡下，地價下行的跡象已現(xiàn)。
結(jié)構(gòu)性上漲
針對8月份普漲的70城房價，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在結(jié)構(gòu)性失真。
從城市看，房價上漲集中二三線熱點(diǎn)城市。31個二線城市新房價格環(huán)比上漲1.3%，35個三線城市新房價格環(huán)比上漲2.0%；4個一線城市新房價格環(huán)比上漲僅0.3%。
中原地產(chǎn)認(rèn)為，二三線城市已然處于去庫存過程中。庫存快速去化后，二三線城市普漲加速，特別是中西部區(qū)域，量價明顯上漲。
楊紅旭進(jìn)一步指出，部分熱點(diǎn)城市今年限價趨松，限價標(biāo)準(zhǔn)也有松動，部分高價盤得到放行，于是這些城市的房價環(huán)比上漲或大漲，這只是結(jié)構(gòu)性因素。
此外，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示二手房價上漲，與鏈家等市場機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)形成一定反差，楊紅旭認(rèn)為，機(jī)構(gòu)的二手房價格更接近最新市場真相。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心何倩茹認(rèn)為，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)是備案數(shù)據(jù)，一般會比市場的實(shí)際成交滯后。
易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)有信號意義，即前8月市場的降溫態(tài)勢減弱，但在實(shí)際的市場中，部分城市也有降價，因購房首付比例、利率較高，會抑制市場需求；部分房企資金回籠壓力大，也會出現(xiàn)降價等行為。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，現(xiàn)在樓市的確有回落跡象，但只是個案?！艾F(xiàn)在地價正在回歸。正常情況下地價跌了，房價也有下跌的可能性?！?
房價下跌已現(xiàn)
當(dāng)前，市場已傳遞出了降溫的信號。
記者調(diào)查顯示，一二線城市不少樓盤出現(xiàn)了三年來久違的降價促銷。其中廣州樓市近期降價明顯，尤其是推貨量較大的南沙、蘿崗、番禺等區(qū)域。
廣州南沙保利城銷售人員稱，樓盤現(xiàn)在打折促銷，以74平方米戶型為例，原價每平約21000元，現(xiàn)商業(yè)貸款可享受額外9.6折，折后每平大約兩萬；如果戶型是126平，折扣優(yōu)惠會更大，每平1萬8千多。
廣州番禺時代柏林銷售人員表示，均價3.8-4萬每平方米，現(xiàn)推出一次性付清9.3折優(yōu)惠。以111平方米的房源為例，總價400萬左右，可以優(yōu)惠28萬。如果是分期付，首付越高，則越優(yōu)惠。
上半年樓市表現(xiàn)較熱的杭州，近期也有了涼意。如濱江御江南排屋的預(yù)售證均價為48680元/平方米，但在上一次開盤中排屋的備案均價為51286元/平方米，對比價格下降了2606元/平方米。
而在房價最堅(jiān)挺的深圳，自“8·31”新政實(shí)施以來，成交和價格都在調(diào)整中。9月17日，“網(wǎng)紅”盤華潤城三期再次推出新房源，價格與上次持平，市場的熱度和吸引力卻在下降。深圳多位業(yè)內(nèi)人士表示，華潤城三期處于當(dāng)前樓市的拐點(diǎn)，去化率可能難超上一次推盤。
不過，何倩茹指出，“目前市場上價格下跌的是部分項(xiàng)目，如我們監(jiān)測的北京、廣州一些項(xiàng)目降價促銷，但大范圍的降價情況還沒有發(fā)現(xiàn)”。
而在更能反映市場真實(shí)情況的二手房方面，多數(shù)一、二線城市的成交也出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。
一線城市中出現(xiàn)明顯下跌的是廣州。樂有家市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環(huán)比上漲2.5%；成交均價為24280元/平方米，環(huán)比下跌6.2%。
上海出現(xiàn)了量價雙跌。據(jù)上海中原研究院數(shù)據(jù)，上海8月二手住宅成交量12985套，環(huán)比下滑3.32%，成交均價38052元/平方米，環(huán)比下跌2.13%。
就連二手房一直堅(jiān)挺的深圳也出現(xiàn)價格下跌。據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手住宅過戶7208套，環(huán)比上漲3.10%，成交均價55011元/平方米，環(huán)比下跌1.95%。
二手房成交量下降最多的則是北京。根據(jù)貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月北京二手房市場迎來更深度的回落，實(shí)時成交量環(huán)比減少20.9%；不過價格仍未明顯回調(diào)， 8月北京二手房成交均價為63227元/平方米，環(huán)比上漲0.8%。
熱點(diǎn)二線城市中，大多數(shù)二手房成交價下跌。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數(shù)熱點(diǎn)二線城市上漲，如南京微漲0.42%。
廣州一位大型開發(fā)商人士認(rèn)為，樓市的調(diào)整才剛剛開始，今年四季度和明年的市場極其不樂觀；現(xiàn)在只是一二線市場開始下行，接著三四線城市也會降價。預(yù)計(jì)這輪調(diào)整的力度堪比2008年，大家現(xiàn)在都在想怎么“過冬”。
開發(fā)商預(yù)期悲觀
近期，全國各地土地流拍事件頻現(xiàn)，流拍節(jié)奏加快，一二線城市“地冷價跌”現(xiàn)象明顯。
據(jù)東吳證券研究所數(shù)據(jù)，截至2018年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計(jì)流拍建筑面積達(dá)7954萬平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。2018年土地流拍的建筑面積和流拍率，都達(dá)到了歷史高位。
這些現(xiàn)象背后，是開發(fā)商的投資思路已改變，7月份以來普遍對后市謹(jǐn)慎偏悲觀，拿地積極性下降。
張大偉認(rèn)為，房企資金壓力逐漸出現(xiàn)，疊加歷史上最密集的調(diào)控政策潮，大部分房企搶地積極性降低，土地流標(biāo)下半年可能繼續(xù)增加。
此外，保利地產(chǎn)研究院表示，今年以來房企償債壓力增大而融資不暢，“現(xiàn)金流”管控重要性凸顯。企業(yè)應(yīng)放緩拿地、加緊回籠資金、現(xiàn)金為王，以應(yīng)對行業(yè)調(diào)整的風(fēng)險。
大多數(shù)房企都在主動降負(fù)債，管控風(fēng)險。億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，目前規(guī)模型房企凈負(fù)債率保持降低水平，如萬科始終維持在35%以下；碧桂園、恒大出現(xiàn)不同程度的下降。
據(jù)中期財(cái)報(bào)，恒大降負(fù)債明顯，截至今年6月30日，恒大資產(chǎn)負(fù)債率為81.7%，與去年年底相比減少了4.6個百分點(diǎn)，凈負(fù)債率為127.3%，與去年年底相比減少了56.4個百分點(diǎn)。
更重要的是，對開發(fā)商而言，最大的風(fēng)險來自于調(diào)控政策的不確定性，一些調(diào)控政策如房地產(chǎn)稅等可能超預(yù)期出臺。
“目前政策處于高度多變期，隨時可能出來下一步新的政策，我們對市場保持高度審慎謹(jǐn)慎?！弊鳛樽罘€(wěn)健的龍頭房企，中國海外董事會主席顏建國表示。
顏建國指出，7月31日中央政治局會議提出“堅(jiān)決遏制房價上漲”的表述不同于以往，目標(biāo)是合理引導(dǎo)價格預(yù)期，打破市場對房價長期上漲的預(yù)期，短期內(nèi)市場觀望情緒會加重，最近這一兩個月已經(jīng)有所顯現(xiàn)。
“現(xiàn)在不少城市房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加碼，沒有放松，下半年會延續(xù)這種從緊態(tài)勢；根據(jù)市場情況，我們的投資節(jié)奏有所放緩，這是因勢而變，主動地調(diào)整；寧可錯失一些機(jī)會，也不想投錯幾塊地?！鳖伣▏f。
