上半年接近尾聲，北京二手房市場(chǎng)也呈現(xiàn)逐漸回溫態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)今年上半年北京二手住宅成交量將在7.6萬套左右，環(huán)比去年下半年上漲56.2%，但這一成交量依然是2015年以來四年同期的最低年。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，去年至今的樓市調(diào)控邊際效果不斷減弱，同時(shí)二手房?jī)r(jià)格泡沫被擠壓后，剛性及改善性需求的交替入場(chǎng)導(dǎo)致市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇。預(yù)計(jì)今年下半年，北京二手房市場(chǎng)將呈現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)或略微下行。

每月1.5萬套的穩(wěn)定線

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月截至25日 ，北京二手房住宅簽約12107套，相比創(chuàng)造調(diào)控以來新高的5月同期的14768套下調(diào)了21.9%。預(yù)計(jì)6月全月，北京二手房住宅簽約將在1.55萬套，低于5月單月的18096套。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，自4月以來，北京二手房市場(chǎng)成交量明顯抬頭，5月也延續(xù)了4月的復(fù)蘇之勢(shì)。之所以6月成交量環(huán)比下滑，主要原因在于5月成交量數(shù)據(jù)虛高，家庭內(nèi)部過戶、學(xué)區(qū)政策調(diào)整導(dǎo)致的交易量提升，推高了5月網(wǎng)簽數(shù)量。這一影響在6月逐漸減弱，導(dǎo)致6月北京二手房市場(chǎng)成交量回歸平穩(wěn)。

張大偉表示，今年上半年，預(yù)計(jì)北京二手住宅成交套數(shù)將達(dá)到7.6萬套左右。若這一數(shù)據(jù)與市場(chǎng)成交量一致，則同比下降了13%，環(huán)比上漲了56%。不過，這一成交量依然是2015年以來北京二手住宅市場(chǎng)同期成交的最低點(diǎn)，這意味著或創(chuàng)近四年同期的新低。

“2018年上半年，北京樓市新盤供應(yīng)不多，二手房成交量整體上看依然低迷，但已經(jīng)逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期。特別是4月以來，北京二手房市場(chǎng)開始復(fù)蘇，每個(gè)月的市場(chǎng)成交量基本維持在1.5萬套左右。”張大偉如是說。

從需求端來看，貝殼研究院報(bào)告顯示，上半年北京二手房市場(chǎng)經(jīng)過了剛需入場(chǎng)、改善性需求進(jìn)入，促使市場(chǎng)進(jìn)入緩慢復(fù)蘇階段。4月，學(xué)區(qū)房政策調(diào)整（東城、海淀分別在2018年6月30日和2019年1月1日開始實(shí)行多校劃片）導(dǎo)致?lián)Q房需求集中釋放。在調(diào)控后期，低總價(jià)剛需盤成交占比不斷提升，改善盤比例下降。5月之后，改善性成交占比超過首次置業(yè)占比。

調(diào)控政策邊際效果減弱

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，自去年“3·17”新政以來，北京樓市遭遇了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。通過限購(gòu)、限貸等方式在最大程度上擠壓了投資需求，同時(shí)也令市場(chǎng)陷入深度調(diào)整中。如今，調(diào)控政策的邊際效果逐漸減弱，目前北京二手房市場(chǎng)的復(fù)蘇只是從低谷向正常回歸。

在張大偉看來，促使剛需購(gòu)房者開始入市的一個(gè)主要原因在于二手房?jī)r(jià)格的調(diào)整。目前，北京二手住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下調(diào)多月，從2017年4月開始，二手住宅一年內(nèi)累計(jì)跌幅超過15%，部分區(qū)域房源價(jià)格下跌超過20%。對(duì)于部分購(gòu)房者來說，當(dāng)下北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到心理價(jià)位。

以5月為例，據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京市二手房掛牌價(jià)為62824元/平方米，環(huán)比跌幅為2.7%，同比下跌11.6%。從各城區(qū)降價(jià)房源量來看，朝陽區(qū)降價(jià)房源量最多且遙遙領(lǐng)先于其他城區(qū)，5月共有4330套降價(jià)房源，其次為海淀區(qū)，降價(jià)房源量為2270套。從過去一年掛牌情況來看，市場(chǎng)較冷，掛牌價(jià)穩(wěn)定下跌。

北京商報(bào)記者走訪朝陽區(qū)、海淀區(qū)及大興區(qū)等多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上二手房?jī)r(jià)格與新政前相比，降幅很大。朝陽區(qū)一家中介門店經(jīng)紀(jì)人稱，“一些老小區(qū)相比去年三四月份，價(jià)格降幅超過20%。近幾個(gè)月房?jī)r(jià)較平穩(wěn)，也促使剛需購(gòu)房者入場(chǎng)，導(dǎo)致交易量有所增長(zhǎng)”。

貸款利率仍將上升

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，近幾個(gè)月北京二手房市場(chǎng)的升溫屬于低位復(fù)蘇階段，一旦回歸正常，交易量?jī)r(jià)立刻從上行轉(zhuǎn)向了平穩(wěn)甚至下行，過熱并未出現(xiàn)。

事實(shí)上，樓市政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響不言而喻。貝殼研究院關(guān)于2018年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望的報(bào)告認(rèn)為，行政調(diào)控暫不具退出條件，下半年政策總體偏緊。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控面臨一些問題，如市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的“抵抗力”逐漸增強(qiáng)，導(dǎo)致調(diào)控的邊際效果不斷減弱；旨在抑制過熱需求以及規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的調(diào)控政策帶來的“副作用”是抑制了市場(chǎng)供給。盡管如此，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制仍在路上，局部居民杠桿率仍處警戒線邊緣，且市場(chǎng)溫度調(diào)控效果不盡如人意，故下半年調(diào)控政策依然偏緊。

從貸款利率來看，4月全國(guó)首套房貸平均利率上升至5.56%，相當(dāng)于1年期基準(zhǔn)利率的1.28倍；同比上升23%。二套房平均貸款利率也持續(xù)上浮，本月躍升至5.91%。預(yù)計(jì)今年貸款利率仍有可能緩慢上升。

今年下半年，二手房市場(chǎng)下行壓力略大于上行動(dòng)力，總體二手房市場(chǎng)將趨穩(wěn)或略微下行。對(duì)于調(diào)控力度較大的北京等城市而言，今年下半年二手房市場(chǎng)將保持平穩(wěn)。

“從價(jià)格走勢(shì)看，2018年北京市場(chǎng)因?yàn)橛写罅糠吭垂?yīng)，調(diào)控政策繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，所以價(jià)格出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大。但在經(jīng)歷過2017年大幅度下調(diào)后，市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行將是2018年下半年的主要趨勢(shì)。”張大偉如是分析。