不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。
解決房地產(chǎn)供給與需求之間的矛盾，對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，顯得尤為迫切。而發(fā)展租賃住房，已成為目前地方政府最為現(xiàn)實(shí)的選擇。如何通過(guò)發(fā)展租賃住房，達(dá)成城市的房地產(chǎn)格局重構(gòu)，為城市的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)？北京、上海和深圳分別交出了自己的答卷。（陳潔）
北京市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者回應(yīng)稱，2018年的土地供應(yīng)計(jì)劃尚未制定完成，但相關(guān)部門將按照北京市委市政府“2017年-2021年五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)租賃住房”的安排部署，制定相關(guān)計(jì)劃。
根據(jù)北京市規(guī)劃國(guó)土委消息，截至2017年12月底，北京市實(shí)現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應(yīng)203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應(yīng)任務(wù)。
《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》2017年8月印發(fā)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，被認(rèn)為可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。因此，其落地試點(diǎn)情況如何，供地節(jié)奏快慢，成為關(guān)注焦點(diǎn)。
北京市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)人士1月8日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者回應(yīng)稱，2018年的土地供應(yīng)計(jì)劃尚未制定完成，但相關(guān)部門將按照北京市委市政府“2017年-2021年五年內(nèi)供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)租賃住房”的安排部署，制定相關(guān)計(jì)劃。
超額完成2017年供應(yīng)任務(wù)
集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對(duì)外出售或以租代售。
據(jù)了解，2017年是北京首次將集體土地列入年度土地供應(yīng)計(jì)劃并超額完成。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的不完全統(tǒng)計(jì)，除東城、西城以外，北京各區(qū)均已有此類項(xiàng)目出現(xiàn)或完成。
北京市規(guī)劃國(guó)土委方面指出，已供應(yīng)的項(xiàng)目主要位于中心城區(qū)、城市副中心和平原地區(qū)新城范圍內(nèi)，符合“毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城”的選址原則，但從與市中心的絕對(duì)距離和通勤條件來(lái)看，距離市中心較遠(yuǎn)。
據(jù)房山區(qū)規(guī)劃分局網(wǎng)站，2017年完成集體土地租賃住房項(xiàng)目鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃條件工作的三個(gè)地塊分別位于琉璃河鎮(zhèn)興禮村、竇店鎮(zhèn)竇店村及竇店鎮(zhèn)下坡店，三地均位于六環(huán)外。
其中，琉璃河鎮(zhèn)興禮村項(xiàng)目總用地面積9.8公頃，距離其最近的燕房線星城站13千米。據(jù)百度地圖顯示，其公交車程1個(gè)半小時(shí)左右。
1月8日，有受訪專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此類項(xiàng)目更加關(guān)注“區(qū)域職住平衡”。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌曾對(duì)記者表示，集體建設(shè)用地租賃住房一般遠(yuǎn)離市區(qū)，配套基礎(chǔ)設(shè)施不如普通租賃住房，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于較低的租金，未來(lái)將與普通租賃住房形成高低配置。
北京市社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)趙弘則認(rèn)為，城市的發(fā)展需要過(guò)程。此前更多位置更好的土地已經(jīng)進(jìn)入商品房市場(chǎng)，而隨著北京軌道交通體系的建設(shè)，這些區(qū)域的區(qū)位條件將明顯改善。
集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，并不是新一輪房改背景下的“新鮮事物”，也不是北京獨(dú)有，早在2009年就有地方開(kāi)始探索。但在城市發(fā)展的不同階段，其政策導(dǎo)向一直有所不同。
2009年，上海市出臺(tái)《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見(jiàn)》（下稱《試行意見(jiàn)》），提出集體經(jīng)濟(jì)組織可以利用閑置的鎮(zhèn)、村企業(yè)用地或廢棄的其他集體建設(shè)用地，建設(shè)限定供應(yīng)的市場(chǎng)化租賃宿舍。
這一限定主要是指定向提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)員工租住的市場(chǎng)化租賃宿舍。值得注意的是，上海市對(duì)此類住房提出的“只租不售、封閉運(yùn)行”要求，在今天仍是各地制定文件的重要準(zhǔn)則。
2012年1月，國(guó)土資源部批復(fù)北京、上海作為集體建設(shè)用地建設(shè)公租房首批試點(diǎn)城市。北京陸續(xù)啟動(dòng)海淀區(qū)唐家?guī)X、朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)等5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。這一階段，北京方面規(guī)定，集體租賃住房由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并未提到聯(lián)營(yíng)、入股等方式，且主要采取將此類房屋躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租的租賃模式。
供地結(jié)構(gòu)調(diào)整抓手
在國(guó)家政策層面，此前一直以“審慎”態(tài)度為主。到了2017年8月，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定將在13個(gè)城市開(kāi)展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，則首次提出村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。
多位受訪人士均表示，供地緊張、房?jī)r(jià)上漲，一線城市房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)和城市居住需求之間需要更好的協(xié)調(diào)，而集體土地建設(shè)租賃住房，能減少土地入市環(huán)節(jié)，有效增加住房供給，因此得以加快試點(diǎn)。
趙弘認(rèn)為，在一線城市新一輪城市總規(guī)紛紛提出“做減法”、規(guī)劃建設(shè)用地總規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)的大前提下，土地供應(yīng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整成為工作重點(diǎn)。
全國(guó)土地利用總體規(guī)劃專家組成員、中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明則認(rèn)為，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，一方面是通過(guò)住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，把過(guò)去通過(guò)購(gòu)買商品房“一步到位”滿足住房需求的方式細(xì)化，解決當(dāng)前困擾人口凈流入城市的住房供需矛盾；另一方面，也是在通過(guò)多主體供應(yīng)的方式，配合農(nóng)村集體“三塊地”改革，解決政府在土地供應(yīng)一級(jí)市場(chǎng)的壟斷問(wèn)題。
他表示，新一輪試點(diǎn)中，各地提出的包括允許企業(yè)聯(lián)營(yíng)、拓寬融資渠道、限定流通范圍等措施，思路更加清晰，政策更加細(xì)化，實(shí)際上是不斷厘清土地市場(chǎng)各主體之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系、土地增值收益與成本分配關(guān)系的過(guò)程。
比如，對(duì)于集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，北京目前已有一套政策體系。
去年11月，北京市印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），對(duì)集體租賃住房項(xiàng)目的選址條件、申報(bào)主體、運(yùn)營(yíng)模式及申報(bào)程序等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。
其中，在廣受關(guān)注的資金和運(yùn)營(yíng)模式層面，《意見(jiàn)》指出了四種資金籌措模式，分別是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的自有資金；市區(qū)住房保障專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)或簽約租賃的企業(yè)支付租金；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以建設(shè)用地預(yù)期收益，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的抵押貸款；以及由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)的方式，與國(guó)有企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)。
對(duì)于第四種模式，《意見(jiàn)》專門提出，集體經(jīng)濟(jì)組織在新成立企業(yè)的持股比例不得低于51%，且應(yīng)有保底分紅。
