“過(guò)去，銀行貸款對(duì)我們而言是打著燈籠也難找，最近竟然有銀行主動(dòng)來(lái)找我了解情況，還為我提供了可以授信的方案?！苯?jīng)營(yíng)青年公寓的王生（化名）已經(jīng)率先感受到了形勢(shì)變化。
??與今年來(lái)住房貸款業(yè)務(wù)不溫不火形成鮮明對(duì)比的是正在開(kāi)放的住房租賃市場(chǎng)。近期，包括中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)交通銀行、中信銀行在內(nèi)多家銀行“正規(guī)軍”已經(jīng)展開(kāi)了對(duì)住房租賃市場(chǎng)的嘗試。
??12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦明確提出，要“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。東方證券報(bào)告預(yù)測(cè)，至2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。
??然而，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，目前銀行對(duì)于住房租賃市場(chǎng)還處于試水階段，如同王生這樣的“二房東”及其租客雖然占據(jù)很大市場(chǎng)份額，卻因?yàn)樾庞脝?wèn)題，依然難以切實(shí)獲得銀行的資金支持。
??銀行競(jìng)逐萬(wàn)億市場(chǎng)
??在12月18日至20日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，提出了明年要做好8項(xiàng)重點(diǎn)工作，其中之一就是“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。
??會(huì)議指出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，實(shí)行差別化調(diào)控。
??這已經(jīng)不是今年國(guó)家層面對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的首次表態(tài)了。近期召開(kāi)的政治局會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)；在此前的十九大報(bào)告中亦提出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
??7月，住建部等九部委還印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取廣州、南京、沈陽(yáng)、鄭州等12個(gè)城市作為首批單位開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。8月，國(guó)土部、住建部又確定了上海、廣州、杭州等13個(gè)城市，開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
??在種種利好政策的刺激下，“住房租賃是一片藍(lán)?！钡母拍畋皇袌?chǎng)普遍認(rèn)同。根據(jù)東方證券報(bào)告預(yù)測(cè)，至2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。這也吸引了傳統(tǒng)銀行機(jī)構(gòu)分食這塊萬(wàn)億元蛋糕。
??當(dāng)前，“銀政合作、銀企合作”是銀行試水住房租賃市場(chǎng)的普遍形式。如12月18日，交行廣東省分行與多家房企及住房租賃平臺(tái)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，給予了包括萬(wàn)科、保利和佛山市建鑫住房租賃有限公司在內(nèi)的簽約主體合計(jì)超過(guò)1500億元意向性授信額度，專項(xiàng)用于金融支持住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展；11月16日，工行廣東省分行營(yíng)業(yè)部與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，將為廣州市住房租賃市場(chǎng)參與主體提供5000億元授信資金支持。
??特別是，建行還在廣東、深圳、湖北等地區(qū)**成立了住房租賃公司，截至目前已揭牌成立了四家。通過(guò)住房租賃公司，建行聯(lián)合有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商共同打造品牌長(zhǎng)租社區(qū)，推出“CCB建融家園”長(zhǎng)租房源。以建行在深圳地區(qū)的試水為例，“CCB建融家園”是由建信住房（深圳）負(fù)責(zé)租賃專業(yè)化管理、批量小區(qū)品牌化管理，并保證房源穩(wěn)定長(zhǎng)租。
??建行廣東省分行行長(zhǎng)劉軍此前在公開(kāi)場(chǎng)合表示。建立“租賃、購(gòu)房、保障”三位一體的住房服務(wù)模式是未來(lái)的方向。
??同時(shí)，為推動(dòng)住房租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行，還有銀行推出了交易服務(wù)平臺(tái)。如建行在佛山、湖北等地區(qū)開(kāi)發(fā)的住房租賃服務(wù)平臺(tái)，由住房租賃監(jiān)測(cè)分析平臺(tái)、住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)、政府公共住房服務(wù)平臺(tái)、住房租賃服務(wù)共享平臺(tái)、企業(yè)租賃服務(wù)管理平臺(tái)五大系統(tǒng)組成，覆蓋了地方政府在租賃市場(chǎng)管理、交易、運(yùn)營(yíng)方面的需求。針對(duì)住房租賃市場(chǎng)存在的經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、信息不真實(shí)等現(xiàn)象，該平臺(tái)可以給出較為有效的解決方案。
??中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼告訴記者，明年應(yīng)該會(huì)有更多銀行參與到住房租賃市場(chǎng)，亦會(huì)包括一些中小銀行。
??“門(mén)外漢”的角色轉(zhuǎn)變
??作為住房租賃領(lǐng)域的“門(mén)外漢”，銀行正努力進(jìn)行著角色轉(zhuǎn)變。為何選擇在今年大舉進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)？政策導(dǎo)向其中的重要因素之一。
??在過(guò)去一年多的時(shí)間里，“930新政”“317新政”等房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷。
??同時(shí)記者了解到，在降杠桿的大背景下，央行在今年初對(duì)各家銀行進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，控制各家銀行新增貸款額度，目前部分城市房地產(chǎn)成交量無(wú)論環(huán)比還是同比出現(xiàn)下滑，房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，房貸需求也會(huì)相應(yīng)下降。
??“過(guò)去住房租賃市場(chǎng)不成熟，對(duì)應(yīng)的住房交易市場(chǎng)也不完善，而且消費(fèi)者的觀念也是買(mǎi)房而非租房，因此銀行較少涉足。”某國(guó)有銀行個(gè)貸部人士告訴記者，“近年來(lái)，消費(fèi)者的觀念正在轉(zhuǎn)變，再加上政策導(dǎo)向，市場(chǎng)正走向正規(guī)，銀行此時(shí)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，也為了盡早布局，搶占先機(jī)?！?
??“另一方面，銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展方向正在轉(zhuǎn)變，由過(guò)去崇尚的‘二八定律’轉(zhuǎn)變?yōu)闋I(yíng)銷(xiāo)‘長(zhǎng)尾客戶’，從過(guò)去的注重公司、投行業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展‘大零售’。住房租賃貸款正是消費(fèi)貸款，屬于零售業(yè)務(wù)。”上述國(guó)有銀行個(gè)貸部人士補(bǔ)充道，且一套租賃住房，連接著B(niǎo)和C端兩個(gè)客戶，有客戶就有市場(chǎng)也就有產(chǎn)品，可以為銀行零售業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型打基礎(chǔ)。
??但在初步試水階段，銀行進(jìn)行得也十分謹(jǐn)慎。記者了解到，無(wú)論是在B端還是C端，住房租賃都是輕資產(chǎn)市場(chǎng)，缺乏*制押物是銀行此前鮮少涉足的原因之一。盡管今年在大量政策鼓勵(lì)下，銀行發(fā)力進(jìn)軍住房租賃行業(yè)，但如何控制風(fēng)險(xiǎn)依然是銀行不可忽視的。
??王生告訴記者，由于像他們這種“二房東”只有經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)、*押物，銀行原來(lái)是無(wú)法授信的?！拔覀兤綍r(shí)的房屋管理、裝修都需要資金，之前我們都是依靠租客的租金以及民間資本，貸款利率達(dá)到12%到15%。雖然十九大之后，有些銀行主動(dòng)找到我們，而且貸款利率在7%左右，這確實(shí)是我們沒(méi)想到的，但需要有大的擔(dān)保公司、有資質(zhì)的、有國(guó)企背景的公司為我們擔(dān)保。這對(duì)我們而言是很困難的，要到處找關(guān)系，還要公關(guān)?！蓖跎寡浴?
??對(duì)于銀行而言，征信確實(shí)是一大關(guān)。目前銀行會(huì)與一些第三方機(jī)構(gòu)合作，來(lái)掌握潛在客戶的信息。
??國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)信用評(píng)估公司——閃銀奇異聯(lián)合創(chuàng)始人李昊告訴記者：“在十九大過(guò)后，來(lái)我公司進(jìn)行住房租賃行業(yè)咨詢的銀行逐漸增多，其中不乏國(guó)有銀行。而他們大多數(shù)注意的是B端風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閺拇饲氨┞兜娘L(fēng)險(xiǎn)看，房源真實(shí)性和交易真實(shí)性是很關(guān)鍵的，也會(huì)出現(xiàn)B端和C端聯(lián)合起來(lái)套現(xiàn)的情況，B端風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生就可能會(huì)形成多米諾骨牌效應(yīng)，而這些信息的核實(shí)工作對(duì)于銀行而言是很繁重的?！?
??“住房租賃金融市場(chǎng)是一個(gè)新的市場(chǎng)，產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新和完善以及客戶群體的不斷擴(kuò)大需要一個(gè)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程應(yīng)該不會(huì)太長(zhǎng)。”董希淼如是說(shuō)。
