2017年是住房租賃政策全面深化的一年。在12月18日至20日舉行的中央經(jīng)濟工作會議上，“要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”被提出并列入2018年8項重點工作之一。
而圍繞這一定調(diào)，“租售并舉”正大力推進，在全國各地全面開花，比如山東、江西、廣州等地陸續(xù)推出“租售同權(quán)”落地政策；超過12個省份50個以上的城市都發(fā)布了與住房租賃相關(guān)的政策內(nèi)容；杭州、北京、成都、廣州、武漢等城市陸續(xù)推出住房租賃交易服務平臺。
在企業(yè)方面，建行、中信、中行等多家金融機構(gòu)涉足租賃，幫助開發(fā)運營方和租賃方緩解資金壓力；騰訊、阿里巴巴、58同城等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)承建住房租賃交易服務平臺，為租房提供升級的渠道服務；房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)商、中介服務商、商業(yè)運營商也憑借既有優(yōu)勢加碼長租業(yè)務，豐富各類長租形態(tài)，滿足不同人群的租賃細化需求……
不可否認，在“租售并舉”的號召下，租賃市場正在從多維度進行完善，并從多個角度滿足消費者的租賃需求，挖掘與激發(fā)其租房訴求。但“租”是否真的能與“售”并舉？無論是切身體驗，還是實際經(jīng)歷，消費者依然有疑問。
租房的“不安全感”能否緩解
據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2017年下半年，全國已有56個城市出臺住房租賃相關(guān)的政策，從一二線城市逐步向三四線城市深入。但對于租房，不少人仍有顧慮——租來的房子，真能和買來的房子，享受同等待遇？
這一疑問背后，租房市場普遍存在的一些“亂象”是顧慮之源，比如房源質(zhì)量差、中介良莠不齊、安全隱患較大等，無一不讓人對租房居住心懷顧慮。
來自58集團房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院的用戶調(diào)研就顯示，因為房東不守約定，臨時收回房屋而被迫換房的租戶人數(shù)占比約12%。缺乏“安全感”的租住體驗，是刺激人群購房意愿的重要因素。
也由此，租房人群的年輕化趨勢明顯，“2017租賃藍皮書”數(shù)據(jù)顯示，目前市場上，24歲以下的年輕人租房占比最高（37%），25~30歲之間的租房人群占比33%，30歲以上租房人群占比僅30%。
“居住的安全性會極大影響年輕人的租賃體驗，以及人們對租賃的選擇，因此各地政府發(fā)展租賃市場，首先在承租人的權(quán)益保障上，需要有政策輻射，這一點各地出臺的政策已均有著墨?！卑簿涌头慨a(chǎn)研究院首席分析師張波指出。
以北京為例，政策層面對于保障承租人權(quán)益提出了明確要求，例如租房合同期內(nèi)不許隨意漲租金、合同終止后3個工作日內(nèi)房主就應退回押金出租期間、不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房等。
“這是提升安全性及租金穩(wěn)定性的關(guān)鍵之一?！睆埐ㄕJ為，規(guī)范交易流程、立法保障租賃雙方權(quán)益、推動租賃備案制度等保障措施的推出和實施，才能促使租賃市場的規(guī)范化發(fā)展，使得租房的安全性增強，這既是租金穩(wěn)定性提升的保證，也才能有效促成“租購并舉”住房制度的真正落地。
能否成外地人安居樂業(yè)的土壤
根據(jù)推算，2017年全國約1.9億人有租房需求，且集中在一二線重點城市。作為租房市場主力的城市流動人口，也是當下“租售同權(quán)”最大的訴求方。
實際上，無論租房還是購房，人們內(nèi)心最終的訴求，都是“有自己的家”。那么租售同權(quán)制度出臺，真的能讓外來人口在大城市安家嗎？
答案是肯定的，“大城市”的定義已經(jīng)不限于傳統(tǒng)意義上的超級大城市，新興城市的發(fā)展正為外來人口培植“安家”的土壤。
一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，近年來，一線城市的外來人口凈流入比例逐步放緩，而新一線城市的外來人口凈流入快速增長，且增長未來還將持續(xù)。
來自中原地產(chǎn)的研究表明，目前中國四個一線城市租金收入占全國租賃市場總收入的21%。上海是全國租賃市場規(guī)模最大的城市，接近千億，其空間主要取決于外來人口的增速。但近三年，北京與上海的人口流入已基本停滯。
廣州與深圳保持年均5%以上的增速，二線城市中天津和武漢的外來人口流入增速，則高于6%。58同城租房數(shù)據(jù)也顯示，新一線城市成都、杭州、武漢、重慶等12城的租房需求量占全國需求量的20%，與2016年相比上漲43%，漲幅超過一線城市。對外來人口越來越大的吸引力，也帶動了這些城市的租賃市場的旺盛發(fā)展。
伴隨新一線城市和超大城市周邊重點城市的繁榮，加之政策的支持和人們觀念思維的轉(zhuǎn)變，新一線城市更可能成為外來人口“以租安家”的試驗田，為外來人口培植安居樂業(yè)的土壤。
租房與購房權(quán)益何時平等
實際上，在新政出臺此前，買房與租房之別，還在于能否在這座城市延續(xù)下一代、保證孩子的成長。因而租售同權(quán)命題下，“租房能否和買房一樣，享有學區(qū)等社會服務”成為人們的疑問之一。
“其實各試點城市的租賃政策中，均提到了租戶可以享受到的權(quán)益，包括教育、公共衛(wèi)生、社會保險等公共服務權(quán)益?！睆埐ǜ嬖V《每日經(jīng)濟新聞》記者。北京就規(guī)定，京籍租戶子女可在租房所在區(qū)享有義務教育的權(quán)利。上海、廣州、杭州等城市也明確了租戶可享受基本公共服務權(quán)益。這就從政策層面保障了租戶的合法權(quán)益，不斷縮小租房者與買房者在基本公共服務方面享有待遇的差異。
不過，值得一提的是，享受教育權(quán)和租房上名校是兩個概念，從目前的實際情況來看，更多城市名校資源還更傾向于學區(qū)房的擁有者，而非租住者。這也是租購同權(quán)真正落實，需要關(guān)注的細節(jié)問題。
張波認為，租售同權(quán)作為一項具有歷史意義的新政策，確實還有很多具體問題需要落實和解決，但是在中央引導、各地政府積極推進、社會各界的共同參與中，更多疑問會得到解決，這將會是中國人居形態(tài)的一次突破和升級。
