和其他領(lǐng)域改革一樣，房地產(chǎn)“四梁八柱”的深化改革，翻過(guò)一山又一山，快馬加鞭未下鞍。
12月8日，中共中央政治局會(huì)議分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作，提出加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，是2018年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，并強(qiáng)調(diào)要“力爭(zhēng)取得明顯成效”。
很多人都說(shuō)改革好，但往往忽視改革的艱難與波折。住房制度改革的首次提出是在1998年。彼時(shí)的房改23號(hào)文件指出，“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配的貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，最低收入家庭由政府或者單位提供廉租住房，中低收入家庭，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他收入家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)格的商品住房”。
十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，”幾乎是1998年房改方案的延續(xù)。
作為1998年房地產(chǎn)制度改革起草小組的主要成員，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)回憶道，20年前（我們）就在研究住房制度改革，并出臺(tái)了住房制度改革方案，也就是現(xiàn)在推行的住房制度改革方案。但1998年房改主要是破除了舊體制，即原來(lái)的福利分配制被徹底取消，但并沒(méi)有真正地建立起住房新體制，之后政府很少再提住房制度改革，取而代之的是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。
20年后的今天，中央再次提出加快住房制度改革。顧云昌解讀道，目的就是建立新制度，歸納為“兩多一并”，即多途徑、多渠道住房保障和租購(gòu)并舉。這是新住房制度的框架。在新的一年要加快推進(jìn)住房制度改革，最終還要通過(guò)改制和立法，即建立和完善新制度，頒布《住房法》，將住房制度改革成果寫入《住房法》。
住房制度改革重獲重視
1996年,全國(guó)住房制度改革進(jìn)入到關(guān)鍵階段,當(dāng)時(shí)的國(guó)務(wù)院副總理朱镕基在多個(gè)場(chǎng)合表示,要把住房建設(shè)作為新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)。
顧云昌回憶道，1998年住房制度改革是4個(gè)輪子同時(shí)啟動(dòng)，一是分配制度改革，取消福利分配，實(shí)行貨幣分配；取消福利制實(shí)行市場(chǎng)化；二是建立對(duì)不同收入家庭采取不同住房政策的供應(yīng)體制；三是發(fā)展二手房市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介，活躍房地產(chǎn)交易；四是發(fā)展房地產(chǎn)金融，主要是發(fā)展個(gè)人住房*押貸款。
正是1998年住房制度改革成就了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輝煌20年，帶來(lái)了中國(guó)城市面貌翻天覆地的變化，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。
但破舊的同時(shí)，新的住房制度并未真正建立起來(lái)，20年過(guò)去了，住房制度改革再次迎來(lái)制度建設(shè)和完善的新時(shí)代。也有人認(rèn)為，這可以算是中國(guó)的二次房改。
2017年中央政治局會(huì)議提出“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”列為2018年要著力抓好的重點(diǎn)工作之一，并強(qiáng)調(diào)要“力爭(zhēng)取得明顯成效”。這意味著明年我國(guó)在落實(shí)“住有所居”目標(biāo)上將邁出實(shí)質(zhì)性步伐。
中央政治局會(huì)議是對(duì)2018年經(jīng)濟(jì)工作的總部署，與十九大精神是一致的。十九大報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
顧云昌表示，十九大報(bào)告實(shí)際上已經(jīng)為此后一段時(shí)間內(nèi)的住房制度改革定下方向，就是要以實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居為最終目標(biāo)，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度為工作任務(wù)，而此次政治局會(huì)議定下的基本框架，將在此后的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上得到更充分的討論、完善和部署。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，住房制度的建立是深化住房制度改革的主要內(nèi)容，應(yīng)著重落實(shí)“怎么住”的問(wèn)題;加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，則可以更好地維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定、防范風(fēng)險(xiǎn)。
2018年機(jī)制建設(shè)提速
相較2016年中央政治局會(huì)議關(guān)于“加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”的說(shuō)法，2017年的中央政治局會(huì)議明確提出“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”，政策口吻變化預(yù)示未來(lái)住房長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將進(jìn)一步落實(shí)和提速。
從今年年初提出的差異化供地政策，到租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等公共住房建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，再到十九大重申“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”，中央立足供給側(cè)的施政方向已逐漸明晰，政策正趨于理性。
“2018年有望成為房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)年。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛建議，應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖、不放松、不歇腳、不松懈，從金融、土地、財(cái)稅等方面采取切實(shí)措施，推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)邁出實(shí)質(zhì)性步伐。
顧云昌認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制可以歸納為1+3，1指的是住房制度本身的長(zhǎng)效機(jī)制；3指的是財(cái)稅制度、房地產(chǎn)金融制度以及土地制度，三方面都要發(fā)力才是真正構(gòu)成長(zhǎng)效機(jī)制的全部?jī)?nèi)容。僅建立住房制度，不足以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正建立發(fā)展。長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的落腳點(diǎn)要落在全體人民住有所居，同時(shí)促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是否健康發(fā)展直接關(guān)系到金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。歷史證明，近期世界上發(fā)生的金融問(wèn)題，如美國(guó)次貸危機(jī)、1997年亞洲金融危機(jī)、1991年日本樓市泡沫破裂，都和房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康發(fā)展有著直接關(guān)系。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展了，才能化解這些金融風(fēng)險(xiǎn)。
目前，圍繞“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的政策面、資金面、市場(chǎng)面均已開(kāi)啟。隨著國(guó)內(nèi)首單租賃住房REITs的成功落地，住房租賃市場(chǎng)開(kāi)展資產(chǎn)證券化將加快步伐。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、土地登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)信息系統(tǒng)建設(shè)也已基本完成，今后基于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)制度體系建設(shè)也將不斷推進(jìn)，特別是房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)稅改革、農(nóng)村土地改革等一系列制度建設(shè)也將有新的進(jìn)展。
但中國(guó)住房長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)不是一蹴而就的，什么時(shí)候能完成？5年、10年？抑或更長(zhǎng)時(shí)間？顧云昌預(yù)計(jì)，最晚2035年前應(yīng)該能全部建立起來(lái)，爭(zhēng)取更快一些如5~10年時(shí)間。
從現(xiàn)在到2020年，是全面建成小康社會(huì)決勝期。從2020年到2035年,在全面建成小康社會(huì)的基礎(chǔ)上,基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化。這個(gè)目標(biāo)決定了必須具備現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系。而現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系離不開(kāi)住房保障體系、金融體系、住房供應(yīng)體系等房地產(chǎn)住房市場(chǎng)體系的完善。
2018年最有可能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的建設(shè)，顧云昌認(rèn)為，主要是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、完善共有產(chǎn)權(quán)住房制度?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)在許多城市都是有必要的。要讓保障房市場(chǎng)更加規(guī)范，而不是像過(guò)去那樣產(chǎn)權(quán)不清晰，申請(qǐng)人群收入界定不清晰?！?
華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)說(shuō)：“我們很希望建立一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，最好把戶籍制度和土地制度都改了，讓中國(guó)的政策改得更合理，這樣長(zhǎng)效機(jī)制就可以穩(wěn)定增長(zhǎng)?！?
