住房租賃站在了風(fēng)口上。
12月8日的中共中央政治局會(huì)議提出，“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”是明年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。
相比此前的“加快研究”，此次的“加快建設(shè)”有了更具操作性的意味。而作為住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制的開端，房住不炒、租購(gòu)并舉、發(fā)展租賃成為當(dāng)前的重點(diǎn)，新的住房供應(yīng)體系已初見端倪，與此同時(shí)，與住房相關(guān)的財(cái)稅制度等配套改革亦在推進(jìn)。
12月8日在廈門，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮指出，必須要認(rèn)識(shí)到“租購(gòu)并舉”為什么租在前面；12月9日，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰進(jìn)一步說(shuō)明，租賃將成為未來(lái)住房供應(yīng)的主要形式。
嗅覺敏銳的不光是地產(chǎn)商。曾在1998年房改時(shí)率先推出個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)的建行，也開始發(fā)力租賃金融，服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃和個(gè)人租房。其他諸多銀行與地產(chǎn)商、中介代理公司以及各界社會(huì)資本紛紛參與其中。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道粗略統(tǒng)計(jì)，目前建行、工行、平安銀行等均已布局租賃金融，萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、金地、旭輝等大中型房企也已加碼租賃業(yè)務(wù)。不過，截至目前，租賃市場(chǎng)如何做、如何建立租賃的盈利模式，并沒有成熟的路徑，多方仍在探索中。
風(fēng)口上的租賃
一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是有租有購(gòu)。但在過去20年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本是以商品房買賣為主的單向度市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期沒有得到發(fā)展。
而當(dāng)下，“租”與“購(gòu)”的轉(zhuǎn)化已經(jīng)在發(fā)生。郁亮指出，當(dāng)前重點(diǎn)發(fā)展租賃市場(chǎng)，是對(duì)1998年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的糾偏，從購(gòu)租并舉到租購(gòu)并舉，要租放在前面。
中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”開始變成一個(gè)中長(zhǎng)期的政策基調(diào)，未來(lái)租賃人群會(huì)逐步上升，這對(duì)無(wú)論銀行還是地產(chǎn)的決策，都會(huì)產(chǎn)生非常深遠(yuǎn)的影響。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰指出，提供中小戶型、中低價(jià)位為主的長(zhǎng)租公寓，對(duì)緩解大城市住房困難有著重要的作用。2016年我國(guó)公寓市場(chǎng)規(guī)模1.38萬(wàn)億，預(yù)計(jì)到2020年市場(chǎng)規(guī)模將接近2萬(wàn)億。
開發(fā)商已將租賃視為風(fēng)口。在眾多房企的多元化布局中，以長(zhǎng)租公寓為代表的租賃業(yè)務(wù)幾乎已成為“必選項(xiàng)”。記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年銷售額位列前20名的開發(fā)商目前均已進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。
從碧桂園、招商蛇口的遠(yuǎn)期規(guī)劃看，其長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模均定在100萬(wàn)間。華菁證券測(cè)算，到2027年中國(guó)租賃市場(chǎng)將達(dá)到5萬(wàn)億，行業(yè)整體管理規(guī)模預(yù)計(jì)為1060萬(wàn)間附近，而龍頭公司管理規(guī)模約為100萬(wàn)間。
銀行也積極投身租賃。在支持機(jī)構(gòu)租賃方面，建行和工行已對(duì)北京、廣州等地的機(jī)構(gòu)房東許諾數(shù)千億資金投放。 如11月30日，工行北京分行宣布未來(lái)五年為北京住房租賃市場(chǎng)參與主體提供總額不少于6000億元融資支持；12月5日，建行上海分行宣布為碧桂園提供200億元資金支持以發(fā)展長(zhǎng)租公寓；
在個(gè)人租房支持方面，11月初建行深圳分行推出的個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”則把“期限最長(zhǎng)10年，額度最高100萬(wàn)”作為產(chǎn)品特質(zhì)，利率亦低于同期購(gòu)房按揭貸款。
據(jù)平安銀行行長(zhǎng)胡躍飛透露，目前平安集團(tuán)也在積極開展住房租賃金融服務(wù)體系的研發(fā)和構(gòu)建，希望聯(lián)手各大房企共同推動(dòng)這一市場(chǎng)的成長(zhǎng)。
據(jù)中原研究中心統(tǒng)計(jì)，目前已有多家銀行與開發(fā)商數(shù)千億資金將投入租賃市場(chǎng)。中原預(yù)計(jì)，作為政策鼓勵(lì)的房地產(chǎn)發(fā)展方向，涉足租賃的資本與開發(fā)商預(yù)期將繼續(xù)大幅度增加。
尋找成熟商業(yè)模式
盡管政策推動(dòng)，各方看好，但仍有不少業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場(chǎng)并非想象的那么美好，其商業(yè)模式、盈利模式并未成熟。
“租賃市場(chǎng)現(xiàn)在也有很多問題，比如說(shuō)稅收、利率、土地來(lái)源、規(guī)范的建立等，做租賃市場(chǎng)并沒有那么容易?！弊T華杰說(shuō)，他不太同意租賃是大風(fēng)口的說(shuō)法，好像這是發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)。
他說(shuō)，萬(wàn)科做租賃業(yè)務(wù)的投資決策是人工智能，這和以前開發(fā)商直接用加減乘除運(yùn)算，根本不在一個(gè)技術(shù)難度等級(jí)上，所以租賃市場(chǎng)很不好做。
劉志峰也表示，加快住房租賃是解決目前住房問題的主要途徑，但也暴露了租金收入模式能不能在財(cái)務(wù)上可行，少交稅、不交稅能不能長(zhǎng)期為繼等問題。
旭輝董事長(zhǎng)林中指出，未來(lái)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，需要解決市場(chǎng)制度、金融工具支持、相關(guān)稅收的激勵(lì)政策，以及租賃用地的推出、財(cái)務(wù)模型等方面問題。旭輝非常關(guān)注控制增長(zhǎng)率、負(fù)債率和利潤(rùn)率，核心就是要控制融資成本。房企要從開發(fā)經(jīng)營(yíng)、開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)持有的模型，中間最大的問題就是綜合融資成本，未來(lái)的租金回報(bào)要大于綜合融資成本，租賃的商業(yè)模式才可持續(xù)。
巴曙松表示，開發(fā)商和銀行要有合作的心態(tài)做一些創(chuàng)新。比如，在當(dāng)前嚴(yán)厲的調(diào)控下，開發(fā)商很難賣的房子可以租給銀行，銀行成立一個(gè)房地產(chǎn)租賃管理公司，把十年的租金給開發(fā)商，裝修管理后再租給租戶，構(gòu)建一定的場(chǎng)景推APP，提供消費(fèi)信貸、理財(cái)、按揭等業(yè)務(wù)，就把沒有流動(dòng)性的資產(chǎn)盤活了；房子還是開發(fā)商的，五年后房子增值再拿回來(lái)也很好。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，建行在深圳與十幾家開發(fā)商合作就是類似這種模式。
隨著今年來(lái)相關(guān)支持政策的進(jìn)場(chǎng)，租賃住房的行業(yè)痛點(diǎn)正在被正視。尤其在租賃的土地供應(yīng)端，多地政府通過推進(jìn)招拍掛市場(chǎng)低價(jià)自持用地、利用村集體用地和企業(yè)自有用地等多種方式推進(jìn)租賃用地供應(yīng)。
據(jù)興業(yè)證券測(cè)算，上述措施將大幅提升租賃土地和房源供給，將租金收益率從不足2%的水平有效提升至6%。
未來(lái)，隨著土地、資金成本下降，租金收益率提升，租賃類REITs和ABS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有望加快放行。近期，證監(jiān)會(huì)稱正加緊研究面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品，制定相關(guān)政策法規(guī)，其中租賃運(yùn)營(yíng)類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵(lì)的方向。
近日來(lái)相關(guān)落地也在加快。10月23日，保利地產(chǎn)發(fā)行國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs，發(fā)行總額不超過50億元；12月1日，招商蛇口首單儲(chǔ)架式長(zhǎng)租公寓CMBS獲深交所審議通過，發(fā)行規(guī)模60億元；12月4日，招商蛇口與建行共同推出200億元“飛馳-建融招商長(zhǎng)租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）”。
招商證券指出，未來(lái)一旦REITs正式落地，通過REITs自持公寓將成為主流的運(yùn)營(yíng)模式之一。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，公寓創(chuàng)業(yè)一哄而上的階段已過去，未來(lái)它們將走向不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理，這代表著真正的藍(lán)海。
