前幾日，和同行 老友們吃飯，飯桌上在談房子的問(wèn)題時(shí)候，有一個(gè)話題特別有意思。那就是，如果用20年，這么長(zhǎng)的時(shí)間跨度作為標(biāo)的來(lái)衡量中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，那 20年以后，中國(guó)的房產(chǎn)將會(huì)是什么樣子的呢？如果按目前銀行的政策，50年內(nèi)，居民房屋就折舊完畢了（20年樓齡一般不能作為資產(chǎn)抵押）。但對(duì)于現(xiàn)在很多購(gòu)房者而言，他們所購(gòu)的房屋多半為10年之內(nèi)的二手房或新房。當(dāng)他們漸漸老去時(shí)（到了40歲和50歲），這些房產(chǎn)已經(jīng)有了20年以上的樓齡，那么，它們還能保值嗎？
如果交易或置換，是否會(huì)因?yàn)檎叟f率而失損頗多？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)本身房屋價(jià)值增值，但銀行計(jì)算折舊率卻認(rèn)為房屋不值錢(qián)的情況出現(xiàn)？
OK，這個(gè)問(wèn)題解答的方面很泛泛。但我今天不去談什么外匯制度，土地政策，或者是城市化發(fā)展等等，而是用大家最容易懂的一個(gè)概念，人！
關(guān)注房產(chǎn)的人，都很關(guān)注日本房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)樗跉v史維度上很具有代表性。因此用日本的推演來(lái)說(shuō)明觀點(diǎn)再合適不過(guò)。
首先日本和中國(guó)房子最大的區(qū)別就是折舊率。高度概括講，就是日本的房子不能保值，房子的價(jià)值和建筑年限成反比，最終在設(shè)計(jì)年限上來(lái)講，價(jià)值趨于0。事實(shí)上，日本的老年公寓，幾萬(wàn)元就可以隨便買(mǎi)到。
過(guò)去在日本泡沫經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，大家都堅(jiān)信房?jī)r(jià)乃是不可能跌價(jià)的稀有資產(chǎn)，東京地價(jià)買(mǎi)美國(guó)的故事想必很多人都聽(tīng)過(guò)。
后來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，地產(chǎn)陷入寒冬，很多人認(rèn)為是泡沫經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致了日本地產(chǎn)的低迷。
其實(shí)不只是這樣的。
造成日本地產(chǎn)長(zhǎng)期低迷的因素除了泡沫經(jīng)濟(jì)以外，更致命的是人口老齡化。日本目前每年人口減少30萬(wàn)，每年出生人數(shù)已經(jīng)跌破100萬(wàn)，老齡人口比例超過(guò)20%乃全球第一。
目前日本房地產(chǎn)的情況是樓多人少，從而導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)房屋的質(zhì)量要求非?？量?。新公寓必須做到自動(dòng)馬桶成為標(biāo)配，全自動(dòng)智能家電不能不裝的地步。同時(shí)舊房子則無(wú)人問(wèn)津。
日本買(mǎi)房子除了看地段，最重要的參考就是建筑年數(shù)，同樣的地段，新房和老房的差價(jià)可以是10倍以上。
下圖的房子為全新公寓，裝修上沒(méi)有花費(fèi)一分錢(qián)（這房子還有無(wú)敵海景，位置在日本神戶市，80平米，220萬(wàn)人民幣）
由于房多人少經(jīng)濟(jì)差，日本房地產(chǎn)已經(jīng)完全 一般商品化，房子的價(jià)格更多的由房子本身的屬性決定，而非地段，投資價(jià)值等因素。
中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)拜計(jì)劃生育所賜，和日本一樣屬于雙峰。
（中國(guó) China ）
（日本J apan ）
而且如圖，中國(guó)人口結(jié)構(gòu)二十年后 將和日本重疊，成為老齡化國(guó)家。人口開(kāi)始減少，需求開(kāi)始疲軟。
而中國(guó)比日本蓋的房子更多，產(chǎn)能更加過(guò)剩，特別是人口開(kāi)始流出的二三線城市更加突出。
因此我認(rèn)為，如果中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)疲軟，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率鈍化，房子最終會(huì)成為一種會(huì)折舊，會(huì)貶值的商品。
但是一線城市隨著中國(guó)城市化的加速，依然會(huì)有大量的人口凈流入，依然會(huì)保持較穩(wěn)定的需求。因此房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)波動(dòng)，如東京。但是瘋漲的時(shí)代，將會(huì)離我們?cè)絹?lái)越遠(yuǎn)。
房?jī)r(jià)企高，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是好事兒?jiǎn)幔?
目前來(lái)看，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其實(shí)還算是蠻幸福的一代。幸福的是什么呢？
幸福的是許多人有能力用銀行的信貸杠桿鎖定現(xiàn)在的資產(chǎn)價(jià)格，并用未來(lái)的收入流創(chuàng)造現(xiàn)實(shí)的生活享受和分享未來(lái)的資產(chǎn)價(jià)值。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是雖然中國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)在虛高（尤其一線），但是還是可以通過(guò)背杠桿的方式上車(chē)，是有希望的。有希望的房?jī)r(jià)，給予了年輕人最后拼搏的動(dòng)力。
但是大家都知道，現(xiàn)在中國(guó)的階級(jí)分化越來(lái)越嚴(yán)重。那么如果20年后，階級(jí)固化將發(fā)展到很少有人可以跨越階級(jí)鴻溝的地步呢？房地產(chǎn)必然會(huì)成為區(qū)分階級(jí)的標(biāo)志之一。
所以很可能20年后，年輕人已經(jīng)完成了從憤怒到絕望，甚至從拼搏人生到躺著要福利不給就鬧事，寧愿吃低保也不加班的轉(zhuǎn)變。
準(zhǔn)確說(shuō)，歐美國(guó)家的消費(fèi)主義和及時(shí)行樂(lè)，正是他們已經(jīng)經(jīng)過(guò)了快速增長(zhǎng)階段的拼搏奮斗，而在長(zhǎng)期的階級(jí)固化中消磨掉了戾氣的結(jié)果，這也很可能是未來(lái)中國(guó)的樣子。
那時(shí)候一線房?jī)r(jià)依然會(huì)相對(duì)高，依然會(huì)買(mǎi)不起，但是卻不那么被關(guān)注了。
沒(méi)有上車(chē)的人，已經(jīng)永遠(yuǎn)擠不上車(chē)了，那還追什么車(chē)？有錢(qián)就花了及時(shí)行樂(lè)，反正出生就預(yù)見(jiàn)了人生的終點(diǎn)。
在快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體中，才有穩(wěn)定的上升渠道。因?yàn)楣拘枰獢U(kuò)大，才會(huì)有崗位增加，才有人有機(jī)會(huì)中國(guó)式跳槽，才有人能選工作，而不是失業(yè)。這時(shí)候房?jī)r(jià)虛高的原因，正是人們有盼頭，可以搶房。
如果一旦停滯，就會(huì)出現(xiàn)年功序列那種“維穩(wěn)”玩意。日本失去了二十年，無(wú)數(shù)老百姓都淪為屌絲。但是，核心區(qū)域的房?jī)r(jià)，始終不會(huì)崩得很難看，因?yàn)槭请A級(jí)標(biāo)志。
要是現(xiàn)在北上都50萬(wàn)一平米了，你還去關(guān)注房?jī)r(jià)嗎？
還有人買(mǎi)得起，還有人改善住房，而且不會(huì)少。
但是估計(jì)空軍已經(jīng)早早的回二三線城市，甚至回老家的農(nóng)村里面蓋一套小別墅享受生活去了。
未來(lái)，看看發(fā)達(dá)國(guó)家，富人區(qū)鎖死，然后產(chǎn)業(yè)向二線三線轉(zhuǎn)移，落后城市逐步發(fā)展，房?jī)r(jià)和收入比趨于穩(wěn)定。
老百姓小確幸，不再追求拼出個(gè)未來(lái)，明白了努力不出好日子，躺著要福利才有好日子。英國(guó)現(xiàn)在宅男沉迷游戲，二次元，比中國(guó)都嚴(yán)重。
無(wú)論階級(jí)固化，還是未來(lái)人口老齡化，需求減少。20年后的房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)終結(jié)。房子會(huì)被完全一般商品化。
不會(huì)有人再花大錢(qián)買(mǎi)一個(gè)毛坯房，也不會(huì)有人再去做房奴，指望著房子升值。因?yàn)榉孔拥南∪毙噪S著人口結(jié)構(gòu)變化會(huì)發(fā)生根本變化。
至于會(huì)不會(huì)達(dá)到那一步，就要看那時(shí)候的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境了。
