10月30日，胡潤(rùn)研究院發(fā)布《2017胡潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)家榜》，許家印時(shí)隔六年再次成為首富，王健林財(cái)富縮水退居第三。
在“一進(jìn)一退”間，或可窺見(jiàn)整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的變化。
圖片來(lái)源：胡潤(rùn)百富官網(wǎng)
先來(lái)說(shuō)“一進(jìn)”。榜單中，恒大許家印地產(chǎn)財(cái)富增幅415%，以2600億元位居榜首；碧桂園楊惠妍地產(chǎn)財(cái)富增長(zhǎng)三倍多，奪得第二；融創(chuàng)孫宏斌通過(guò)一系列并購(gòu)，成為新晉富豪，緊隨王健林，位列第四。
相同的是，這三家房地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)布局較廣，且非常擅長(zhǎng)“高周轉(zhuǎn)”開(kāi)發(fā)模式。但在房地產(chǎn)調(diào)控背景下，這一模式還行得通嗎？
再來(lái)說(shuō)“一退”。榜單前十名中，王健林是唯一一位財(cái)富縮水的富豪。在過(guò)去一年中，他的地產(chǎn)財(cái)富下降了37%，主要原因是轉(zhuǎn)讓了酒店和文旅地產(chǎn)。
房地產(chǎn)行業(yè)加速洗牌。今年7月，萬(wàn)達(dá)折價(jià)將13個(gè)文旅城項(xiàng)目91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，將77個(gè)酒店賣(mài)給富力地產(chǎn)，這是目前中國(guó)地產(chǎn)史上最大規(guī)模并購(gòu)案。
高周轉(zhuǎn)模式行得通？
恒大、碧桂園、融創(chuàng)，是房地產(chǎn)行業(yè)有名的“高周轉(zhuǎn)”企業(yè)。
過(guò)去十年，恒大憑借低成本、高周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)模式，在全國(guó)攻城略地，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。截至今年6月底，恒大在全國(guó)200余個(gè)城市，擁有700多個(gè)項(xiàng)目，近3億平方米土地儲(chǔ)備。
憑借在全國(guó)的廣泛布局，2016年恒大實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額3733.7億元，超過(guò)龍頭房企萬(wàn)科成為“地產(chǎn)一哥”。最新公布的前三季度數(shù)據(jù)顯示，恒大銷(xiāo)售額接近4000億元，年內(nèi)有望突破5000億元。
和恒大一樣，有望突破5000億元大關(guān)的還有碧桂園。在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來(lái)，碧桂園在三、四線城市，甚至四、五線城市的廣泛布局，是其在此輪調(diào)控中依然能夠表現(xiàn)優(yōu)異的重要原因。
“從調(diào)控方向來(lái)看，一、二城市受影響較大，三、四線城市受影響比較小。受益于布局和調(diào)控，碧桂園在財(cái)富表現(xiàn)上突出，在排名中也靠前?！睆埡陚フf(shuō)。
同樣，對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，在短短幾年時(shí)間內(nèi)，從年銷(xiāo)售額僅百億元躍升到兩千億元，與其此前堅(jiān)持的“高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)”模式有關(guān)。
可以說(shuō)，在過(guò)去十幾年，利用這一模式，房地產(chǎn)行業(yè)造就了許家印、楊惠妍、孫宏斌這樣的巨富們。
但自去年以來(lái)，國(guó)家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。而隨著銀行信貸逐步收緊，房地產(chǎn)行業(yè)“高周轉(zhuǎn)”模式也面臨挑戰(zhàn)。
張宏偉告訴中新社國(guó)是直通車(chē)記者，對(duì)全國(guó)縱深布局比較好的企業(yè)來(lái)說(shuō)，高周轉(zhuǎn)可能還有機(jī)會(huì)，畢竟“東方不亮西方亮”，資金回籠可使開(kāi)發(fā)得以繼續(xù)。但是，對(duì)主要布局在核心一、二線城市的企業(yè)來(lái)說(shuō)，高周轉(zhuǎn)已經(jīng)不靈了。
但是在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，相比有的房企囤地、囤房的“投機(jī)”行為，“高周轉(zhuǎn)”增加供給反而是企業(yè)更富有責(zé)任感的表現(xiàn)。
在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位下，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革穩(wěn)步推進(jìn)。十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
行業(yè)洗牌加速
房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)控期，房企大佬的財(cái)富在繼續(xù)增加。
與五年前相比，今年胡潤(rùn)房地產(chǎn)榜前三名，許家印財(cái)富是五年前10倍，楊惠妍財(cái)富是五年前5.8倍，王健林家族財(cái)富是五年前1.6倍。
胡潤(rùn)百富董事長(zhǎng)兼首席調(diào)研員胡潤(rùn)表示：“越是排名靠前，財(cái)富增長(zhǎng)速度越快?！?
盡管房地產(chǎn)大佬財(cái)富繼續(xù)增加，但在胡潤(rùn)百富榜上，房地產(chǎn)人數(shù)占比連續(xù)4年下降，從2013年的23.5%下降到14.6%。
圖片來(lái)源：胡潤(rùn)百富官網(wǎng)
張宏偉認(rèn)為，這表明房地產(chǎn)行業(yè)正面臨“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”的局面。一方面，企業(yè)內(nèi)生式增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)?；瘜?dǎo)致強(qiáng)者愈強(qiáng)；另一方面，外延式擴(kuò)張，并購(gòu)，重組導(dǎo)致企業(yè)分化。
通過(guò)并購(gòu)、重組，進(jìn)而擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)份額，萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)和富力地產(chǎn)的并購(gòu)案即是一例。此外，融創(chuàng)還拿下金科股份、北京鏈家、天津星耀、重慶華城富麗等多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。
憑借一系列并購(gòu)動(dòng)作，融創(chuàng)孫宏斌以650億元成功晉級(jí)地產(chǎn)富豪榜。
恒大在并購(gòu)方面也是動(dòng)作頻頻，收購(gòu)嘉凱城后又倒手融創(chuàng)，入股廊坊發(fā)展，與深深房重組。
港交所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。
對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，如何在新局面下走出一條自己的路。
張宏偉建議，中小房企應(yīng)著力“小而精”。一方面，做區(qū)域深耕，在個(gè)別區(qū)域或單個(gè)城市站穩(wěn)腳跟；另一方面，做細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)品，比如有的企業(yè)在綠色建筑、科技住宅、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、住宅產(chǎn)業(yè)化方面有優(yōu)勢(shì)，應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)做精品。
嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，新條件下，房企需要研究行業(yè)發(fā)展方向，到底是規(guī)模第一還是盈利能力第一。
另外，從中小房企走勢(shì)來(lái)看，做加法和做減法都需要具備，加法在于依然要對(duì)一些有成長(zhǎng)性的小城市積極拿地，減法則是要對(duì)一些小項(xiàng)目進(jìn)行剔除，提高資金使用效率。
