在北京和上海試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)房讓社會(huì)“夾心層”群體歡欣鼓舞。

自2014年4月住建部確立6個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)城市以來(lái)，幾個(gè)城市在試點(diǎn)過(guò)程中逐漸自成體系，且各有特色。即使同作為一線城市的北京與上海，二者間在定價(jià)模式、房屋處置權(quán)等管理細(xì)則中也同樣存在著不小差異。

結(jié)合兩地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，目前共有產(chǎn)權(quán)房在功能定位、產(chǎn)權(quán)比例、建筑標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主自主權(quán)等方面還有進(jìn)一步完善的空間。

功能定位需明確

共有產(chǎn)權(quán)房是政府和家庭共同努力解決住房困難，相關(guān)的制度應(yīng)遵循幫扶原則，避免權(quán)力尋租與居民投資套利。

在功能定位上，目前試點(diǎn)的幾個(gè)城市之間主要存在兩種差異。北京、深圳的共有產(chǎn)權(quán)房定位為政策性商品住房，具有保障性和市場(chǎng)性的雙重屬性。上海、淮安的共有產(chǎn)權(quán)房是從經(jīng)適房體系中剝離而來(lái)，更加側(cè)重于住房保障功能。

二者間的不同直接體現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格上。北京的共有產(chǎn)權(quán)房從自住房演變而來(lái)，定價(jià)雖低于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)，但上海、淮安兩地的共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)的差距更大。

同樣，由于這種差別導(dǎo)致共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入人群也存在差異。

北京共有產(chǎn)權(quán)房可提供給非京籍人士，而上海、淮安則只供應(yīng)本市戶籍住房困難家庭。相比之下，《北京市共有產(chǎn)權(quán)房暫行管理辦法》中明確將提供不少于30%的共有產(chǎn)權(quán)房源給本地工作的非北京籍家庭，保障覆蓋面更加廣泛。

上述兩項(xiàng)差異的存在，反映出目前共有產(chǎn)權(quán)房的功能定位還存在探索的地方，兩種功能定位之間的差異性還存在互補(bǔ)與調(diào)整的空間。

建立產(chǎn)權(quán)比例調(diào)節(jié)機(jī)制

產(chǎn)權(quán)比例是體現(xiàn)“共有”屬性的關(guān)鍵所在。

目前北京和上海兩地的做法也并不相同，上海從2010年開(kāi)始便實(shí)行根據(jù)房屋定價(jià)來(lái)制定相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)比例，總體遵循的規(guī)則是房?jī)r(jià)越高，購(gòu)房者所購(gòu)得的產(chǎn)權(quán)比例越低的原則，目的是減輕購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)壓力。

而《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》則規(guī)定將個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額比例以5個(gè)百分點(diǎn)為一個(gè)檔位，從50%到95%均分成10檔。

但無(wú)論是北京模式還是上海模式，都可以更靈活。比如在初始產(chǎn)權(quán)階段設(shè)定較為靈活的產(chǎn)權(quán)比例，讓保障面最大化；后期可以考慮根據(jù)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)收入、住房支付能力變化建立可調(diào)整的機(jī)制。

這一點(diǎn)，國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)或許具有一定的參考性。在英國(guó)，購(gòu)房者可以在25%至75%之間任意選擇。同時(shí)，管理部門(mén)也會(huì)建立產(chǎn)權(quán)比例調(diào)整機(jī)制，購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)的人可以根據(jù)自身的支付能力變化選擇增加或者減少購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)。

浙江大學(xué)公共政策研究院客座研究員夏學(xué)民指出，共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)比例制度理論上是可以做到靈活調(diào)節(jié)的，個(gè)人與政府之間的產(chǎn)權(quán)比例可以從1%到99%之間靈活調(diào)整，這樣在確保土地增值收益歸政府所有的前提下，給市民一個(gè)可容忍的、可達(dá)到的住房?jī)r(jià)格。

因此，有業(yè)內(nèi)專家建議，共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)比例可以先設(shè)定一個(gè)購(gòu)買(mǎi)的基礎(chǔ)比例，購(gòu)房人所持有比例在不低于該比例基礎(chǔ)上，可根據(jù)自身?xiàng)l件自由選擇產(chǎn)權(quán)比例。同時(shí)，在產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)原則的基礎(chǔ)上，能夠允許購(gòu)房者減持部分產(chǎn)權(quán)。

建筑標(biāo)準(zhǔn)與房屋處置權(quán)

上海的共有產(chǎn)權(quán)房更加注重通過(guò)控制建造成本，來(lái)降低購(gòu)房家庭的買(mǎi)房壓力。以浦東航頭鎮(zhèn)的瑞雅苑為例，2居室的共有產(chǎn)權(quán)房屋總面積僅65平米，且交付時(shí)為毛坯房。

相比之下，北京擬定的共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)劃建筑標(biāo)準(zhǔn)則更加關(guān)注購(gòu)房者的宜居程度。不久前，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》文件出臺(tái)，明確了“選址要交通方便”、“車位每戶至少一輛”、“全裝修交房”等規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

除了建筑標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異外，京滬兩地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)中對(duì)購(gòu)房人的房屋處置權(quán)也有不同。

上海規(guī)定，在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得出租、出借及購(gòu)房按揭外的抵押行為，購(gòu)房人的自主權(quán)受到嚴(yán)格限定；而北京的共有產(chǎn)權(quán)房則可以出租、可抵押，業(yè)主的自主權(quán)更大，但后期可能面臨租金分配與債務(wù)如何償還等尚未明確的問(wèn)題。

通過(guò)在不同的共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)模式中找到平衡，匯總經(jīng)驗(yàn)，形成可廣泛推廣的管理模式值得期待。