房貸利率的上調(diào)和房貸額度的收緊，對(duì)尚未買房的朋友來(lái)說(shuō)，可能是兩記重拳。但一扇門(mén)關(guān)閉了，另一扇們卻徐徐打開(kāi)，未來(lái)樓市的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于沒(méi)買房的朋友來(lái)說(shuō)，卻可能是新的機(jī)會(huì)。

目前樓市正在形成的四級(jí)供應(yīng)體系，租房→各類保障性產(chǎn)權(quán)住房→普通商品房→高端商品房。

這個(gè)體系中，后面兩者的體量仍然占據(jù)大頭，但比例正在不斷降低，而租房和各類保障性產(chǎn)權(quán)住房雖然體量很小，但供應(yīng)量卻在快速增加。前兩者和后兩者比例的此消彼長(zhǎng)，正體現(xiàn)了“房子是用來(lái)住的”的總方向。

第一、多角度消除房租疑慮

租房也有很多選擇，未來(lái)的租房市場(chǎng)會(huì)形成以存量商品房供應(yīng)為主，公租房和長(zhǎng)租公寓為輔的格局。

北京的租房條例將在10月31日生效，其中有三點(diǎn)值得關(guān)注，一是再次明確公租房貨幣化補(bǔ)貼；二是定期公布房租參考價(jià)，三是引入房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

這三點(diǎn)總結(jié)起來(lái)就是這個(gè)意思：收入最低的去租公租房，我給你補(bǔ)貼，租房不會(huì)有多大壓力；收入相對(duì)好點(diǎn)的去市場(chǎng)上租普通的二手房或者長(zhǎng)租公寓，至于房租也別太擔(dān)心，一個(gè)是有房租參考價(jià)在這錨定，房東也不敢太放肆，至于開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)租公寓，通過(guò)REITs幫他們降低成本并在資本市場(chǎng)上尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)，這樣以來(lái)，長(zhǎng)租公寓的房租也不會(huì)很高冷。

第二、租購(gòu)?fù)瑱?quán)同步推進(jìn)

租購(gòu)?fù)瑱?quán)，雖然目前還停留在“符合條件”的層面上，但從趨勢(shì)來(lái)看，這條路是一定要走下去的，時(shí)機(jī)成熟后，“權(quán)”的擴(kuò)圍是肯定的。如果這個(gè)不擴(kuò)圍，那么租房戰(zhàn)略的根基會(huì)受到極大影響，原本沉淀到租房上的需求會(huì)重新?lián)湎蛸?gòu)房市場(chǎng)，這個(gè)結(jié)果是不允許出現(xiàn)的。

第三、全力開(kāi)建產(chǎn)權(quán)類保障房

這一輪的保障房有兩個(gè)特點(diǎn)。

一是繼續(xù)兜底提供一批廉價(jià)的房子，讓夾心層去買。這些房子今后可能主要以“共有產(chǎn)權(quán)房”的形式出現(xiàn)，這些房子雖然便宜，但只能住，不會(huì)給你賺錢(qián)的空間。這類房子強(qiáng)調(diào)的是公平。

二是人才房大量出現(xiàn)。隨著實(shí)體被重視，各個(gè)城市開(kāi)始新一輪發(fā)展競(jìng)賽，而人才是關(guān)鍵。所以這一輪不少城市開(kāi)始專門(mén)為人才新建住房，符合條件的人有機(jī)會(huì)獲得一套。這類房子強(qiáng)調(diào)的是效率優(yōu)先。

第四、未來(lái)買商品房將是一種相對(duì)奢侈的選擇

關(guān)于商品房，筆者想說(shuō)的是，未來(lái)的價(jià)格可能還會(huì)更貴，特別是一二線城市，商品房會(huì)朝著“高端化”方向發(fā)展。買商品房不僅要面臨價(jià)格方面的壓力，另一個(gè)值得關(guān)注的是房地產(chǎn)稅，很可能只針對(duì)商品房收取。

我的理由有這么幾個(gè)：一是租房和保障房本身就是保障性質(zhì)，而商品房則沒(méi)有這個(gè)性質(zhì)。二是樓市即將進(jìn)入收割期，政府在保障房投入巨大，勢(shì)必要在商品房市場(chǎng)找補(bǔ)回來(lái)。

此外，商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)走高也是大概率事件。商品房市場(chǎng)有其規(guī)律，成本決定價(jià)格，這也是為北京8萬(wàn)/平米的價(jià)格被突破的原因。

總體來(lái)看，未來(lái)買商品房將是一種相對(duì)奢侈的選擇，可以住得更好，但住的成本也更高。

第五、未來(lái)的住房格局

房地產(chǎn)稅是長(zhǎng)效機(jī)制的核心，它可以幫人們確定最具性價(jià)比的居住方式。

在住房供需矛盾比較突出的城市，租房和各類保障性住房（共有產(chǎn)權(quán)房、人才房等）將著力解決剛需的住房需求，而為了讓剛需能夠長(zhǎng)期沉淀下來(lái)，穩(wěn)定房租水平、推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)、防止保障性住房套利等措施會(huì)逐步跟進(jìn)。

至于商品房，等到時(shí)機(jī)成熟后，租房和各類保障性產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量足夠承載住房轉(zhuǎn)移需求，價(jià)格會(huì)逐漸放開(kāi)。放開(kāi)后，買房就不僅是背負(fù)更高的房?jī)r(jià)那么簡(jiǎn)單了，房地產(chǎn)稅也得年年交。